新型城镇化下的县城升级机遇 2.7亿人将受惠

县城是我国城镇体系和城镇化的重要一环，在新型城镇化过程中，县城是农民进城的重点。

自去年以来，高层多次强调要加快县城补短板，发挥县城的关键作用。今年4月13日，国家发展改革委关于印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》（下称《任务》）提出，要促进大中小城市和小城镇协调发展。《任务》要求，要推进县城补短板强弱项。加快补齐县城公共服务设施、环境基础设施、市政公用设施、产业配套设施短板弱项。

加快县城补短板，将加快释放城镇化红利，对相关行业来说，也隐含着巨大的商机。

高层多次强调县城补短板

县域是我国的基本行政单元。目前我国有1800多个县市。根据国家发改委的数据，从经济看，2019年县及县级市GDP体量为38万亿元左右，占全国GDP的近2/5。其中，作为县域经济核心的县城及县级市城区GDP占全国GDP的近1/4。

从人口看，县城和县级市城区常住人口分别为1.55亿、0.9亿人左右，共计2.4亿人左右，占全国城镇常住人口的近30%。考虑到镇区常住人口10万以上的非县级政府驻地特大镇（数量约为158个、镇区常住人口约为0.3亿人），已具备小城市甚至中等城市城区的人口规模，两部分合计达到了2.7亿人。

而如果考虑到县城所服务的县域人口，根据第六次全国人口普查数据显示，我国县域人口达81540万人，占全国总人口比重的61.8%。加快县城补短板，可以为过半人口提供更好的服务，带动乡村振兴。

去年以来，高层多次强调要加快县城补短板，发挥县城的关键作用。去年6月3日，国家发改委发布《关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作的通知》，要求抓紧补上疫情暴露出的县城城镇化短板弱项，大力提升县城公共设施和服务能力，促进公共服务设施提标扩面、环境卫生设施提级扩能、市政公用设施提档升级、产业培育设施提质增效，适应农民日益增加的到县城就业安家需求。

去年7月22日召开的国务院常务会议提出，要针对大量农民到县城居住发展的需求，加大以县城为载体的城镇化建设，完善县城交通、垃圾污水处理等公共设施，建设适应进城农民刚性需求的住房，提高县城承载能力。

2020年11月1日出版的第21期《求是》杂志发表的重要文章《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》指出，我国现有1881个县市，农民到县城买房子、向县城集聚的现象很普遍，要选择一批条件好的县城重点发展，加强政策引导，使之成为扩大内需的重要支撑点。

十四五规划纲要提出，要推进以县城为重要载体的城镇化建设，加快县城补短板强弱项，推进公共服务、环境卫生、市政公用、产业配套等设施提级扩能，增强综合承载能力和治理能力。

消费升级下的县城机遇

近年来，我国的城镇化将逐渐进入到下半场，进入到二次城镇化阶段。相比一次城镇化过程中人口由乡到城的流动，二次城镇化是城市之间的流动，由中小城市向中心城市、大都市集聚。

一二线大城市有更多的发展空间，但不可能所有人都在大城市里面。在一二线大城市之外，县城作为乡村振兴的重要支点，也在快速集聚人口。湖北省社科院研究员彭智敏认为，加快县城补短板，是扩大内需过程中很重要的潜力方向。一方面，大城市的落户门槛高，房价也很贵。相比之下，县城房价低，很多地方每平方米才几千块，进城落户容易。

另一方面，就近城镇化具备先天优势，无论是语言文化、生活习惯、气候等方面都基本与家乡一致，亲戚朋友也多，子女上学、照顾老人等也都比较方便，适应的成本比较低。

县城的城镇化红利不断凸显，尤其是大量务工人员进入县城，带动了县城发展，各类相关企业也纷纷在县城布局。

据去哪儿数据显示，2020年其新增用户当中，三线以下城市用户占比达到46%。有934万来自国内1827个县城的用户通过平台购买了其人生第一张机票，增长量创近5年新高。

索菲亚董事、品牌主理人潘雯姗日前表示，县城市场还有很多空间，索菲亚每年将新开一百个门店下沉到未开拓的五六线的县城当中。在这些县城的门店，每年一百个客户，可能就可以创造出千万级的收入。因为客户到店一般都是选择全屋定制，如衣柜、橱柜、门、墙板等，都是一站式订购，客单价可高达10万元。

在房地产行业，各大开发商也在纷纷布局。其中，截至2020年底,龙头房企碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2958个，业务遍布31个省/自治区/直辖市、289个地级市、1350个县市级/区/县/镇。98%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，73%位于五大都市圈，大多数货量的分布符合人口流动趋势。

一些城市群、都市圈范围内的县域、人口大县县城是碧桂园布局的重点。以湖南省湘潭县为例，该县地处长株潭都市圈内。近年来，在长株潭一体化的过程中，该区域也承接了大量来自珠三角等发达地区的产业转移落户，湘潭县经济快速发展。

碧桂园于2011年正式进驻湘潭县，在湘潭县城东部开发了湘潭碧桂园项目。该项目占地约300亩，颇受湘潭县客户欢迎，目前已全部售罄。2018年，碧桂园在湘潭县城获取第二块土地，启动碧桂园天玺项目建设，同样受到市场热捧，目前该项目也已基本接近清盘。

项目负责人告诉记者，湘潭县内各类工厂较多，多数都是本地人在此打工。流入及流出人口都较少。县级市的客户主要是以本地刚需，刚改客户为主，而且以110-140㎡之间实用率高，功能性强的大三房，大四房为市场主流产品。

从城镇到城市：让更多人过上更好的生活

龙头房企、品牌房企的进入，在很大程度上加快了县城楼市的产品迭代。过去，相当多的县城，房子是上世纪90年代初建设的四五层的楼梯楼。斗转星移，现如今，随着县域经济的发展，居住在县城的人收入也在不断提升，居住升级的意识被唤醒，人们对于好房子的需求正在集中释放。可以说，县城并不缺房子,但缺好房子。

这个过程中，多年来，碧桂园在房地产开发上坚持＂建老百姓买得起的好房子＂，为市场提供了大量价廉物美、高性价比的住房。为了让更多中小城市、小城镇的居民住上好房子，碧桂园近年提出了“好房子战略”，进一步下沉到四五线城市以及乡镇，更好的满足了县城居住升级的需求。

各大品牌房企的入驻，也在加快县城的更新改造和升级，加快补足县城在公共服务方面的短板，促进县城相关产业的发展。近年来很多县城发生了日新月异的变化，相当多的县城正在从过去的城镇形态，逐渐发展成城市。

县城的发展，也可以让更多的地方，让更多的人，过上更好的生活。尤其是在乡村振兴战略中，县城是连接广袤乡村的重要支点，通过这些支点，可以覆盖更广袤的乡村地区。因此，县城加快补短板，加快包括居住在内的消费升级，就十分重要。

此次发改委发布的《任务》明确，要加快补齐县城公共服务设施、环境基础设施、市政公用设施、产业配套设施短板弱项。加强项目谋划设计，分类设计公益性、准公益性和经营性项目，加快项目前期工作。在债务风险可控前提下，加大中央预算内投资和地方政府专项债券等财政性资金统筹支持力度，有序发行县城新型城镇化建设专项企业债券。健全政银企对接长效机制，协调引导有实力的大型企业承担相关建设任务，吸引开发性政策性和商业性金融机构中长期信贷资金积极投入，利用现有国外优惠贷款渠道予以投入。

《任务》提出，发挥120个县城建设示范地区带动作用，支持在有条件县城建设一批产业转型升级示范园区。结合新型城镇化建设，健全易地扶贫搬迁大型安置区公共设施。

广东省体制改革研究会执行会长彭澎对第一财经分析，县城的主要作用是服务于广大农村。尤其是在中西部地区，乡镇的整体实力较弱，服务农村的能力不足，因此县城的医疗、教育等公共服务能力就十分重要。很多农村的民生问题都要在县一级解决，县城是支撑乡村地区发展的链条中很重要的一环。

其中，在教育方面，在不少地区，随着乡村教育的空心化，导致不少乡镇人口到县城去买房。以湖南为例，湖南是全国教育强省之一，非常重视教育，因此在县域地区，为了子女教育进城买房成为普遍现象。

前述碧桂园湘潭县项目负责人告诉记者，湘潭县内以湘潭县一中领头，云龙中学，凤凰中学紧随其后，每年向清华北大固定输送人才，高考成绩直追长沙四大名校，湖湘书香文韵闻名全国。湘潭碧桂园及碧桂园天玺离这些名校距离较近，也受到了不少家长的青睐。

这个过程也带来了双向红利。品牌房企进一步开拓和巩固了县城市场同时，也提升了县城的居住品质，吸引更多人到县城购房。更多人进入县城后，也能享受到更好的教育等公共服务。