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十年一鉴 温州楼市今几何?

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(原标题:十年一鉴,温州楼市今几何?)

2011年,国家宏观政策调控与温州民间借贷危机双重“夹逼”下,温州楼市一夜入冬。腰斩、清盘,满城尽闻抛售声。自此,温州住宅商品房价格开启了长达40个月的同比连跌。

2021年5月小长假,记者再访温州楼市。一手房售楼处沙盘上“完美售罄”的火红招牌与二手房中介摆着手说“不带学区的老房子不好卖”的场景相交织——不同于过去“大水漫灌”式的“炒房”逻辑,如今,“学区”“拆迁”等概念重新成为温州楼市主线。

十年一鉴,当疯狂的潮水褪去,温州楼市经历了漫长而沉重的阵痛、反思与复苏。而透过这块承载着传奇、争议和尴尬的土地,我们也试图去触摸温州经济的脉搏与动向。

一校“得道”,周房普涨

这两年,温州各初中考取的中考成绩不再对外公布。但学校周边房价的变动,却在悄悄“揭榜”各校的“成绩单”。

天气渐热的5月,记者在走访温州十二中附近周边房产中介时,意外遭了“冷遇”。

“这旁边小区早就要三万一平了。”面对记者的惊异表情,躺在藤椅上午休的中介大哥颇有嗔怪之意。“去年中考一结束这边就涨了。不是我不乐意做生意,今年要入学的都已经下手了,你这个点过来根本没有房源的。”

大哥口中的周边小区,房龄普遍在30年以上,且以楼梯房为主,户型则大多不超过60平方米。“越小越吃香。”他说,“那种三四十平方米的最好脱手,一出来就被抢掉了。”

温州十二中对面二手房中介挂出的招牌

线上交易平台上附近房源的挂牌情况

孩子即将“小升初”的陈姐,向记者吐露了周边老破小“翻身”的“玄机”。

“一是坊间都传,说十二中去年考得特别好;二是它还没被划入红色预警;三是比起那些老牌名校,这附近房子的单价总归还是低一点,总价相对好接受。”陈姐进一步解释道,“那些已经划到红线里的学校你起码得筹资300万元吧,再持证个3年,很多人弄不起的咧。要是买这里的房子,就可以做到当年购买,当年读书,再当年卖掉,资金压力小很多的。”

如果说“温十二中概念房”是后起之秀,那么南浦试验与广小六中双总校对应的则是温州学区房的“老牌双雄”。

今年4月的一场阿里法拍,就生动上演了众家长抢购南浦实验学区房的疯狂一幕——24小时、69轮竞价,这套建筑面积55平方米的房子,以231万元成交,单价站上4万元/平方米。

“这还不算贵的。”德祐一位房产中介告诉记者,“南浦实验边上的30平方米左右的房子都是论套卖的,一口价都要200万元以上。”

更有甚者,带上广小六中双总校概念的小户型学区房,挂牌价直接突破了10万元/平方米大关。

“拆迁预期房”,则是近期温州楼市热度的另一条“主线”。

如最近传出拆迁消息的温州筲箕涂小区,今年以来挂牌单价已飙涨8000元/平方米。

有趣的是,采访中,当地居民告诉记者:“现在还只是外面在这么传,就算我们盼着拆,哪里是我们自己说了算的嘛?最后还是要看政府规划的啊。”

江景OR轻轨,改善VS刚需

“我们肯定更愿意买新房,配套好,房子新,而且户型设计什么的都比较合理。”记者在温州鹿城区某热销楼盘的售楼处,遇上了一对来选购婚房的情侣。

“一线江景,核心地段,园林景观,实力房企。”在销售导购的倾情介绍下,女方赵小姐流露出了浓厚的兴趣。在阐述自己心动理由时,她表示:“这里和未来城市地标就是斜对角,有综合体的规划,以后下楼就能逛街。更重要的是,你想啊,旁边筲箕涂都要3万多元了,这里新盘也只有4万多元,新房子不香吗?”

该楼盘销售人员告诉记者:“我们这里190平方米的户型是卖得最快的,反倒是170平方米的还有几套剩。对于有改善需求的人来说,尤其是有二宝的家庭,还是大户型比较受欢迎。”

刚在温州瑞安市定下工作的王琦,则有着不一样的考量。她最近看上了南湖板块的一个红盘。“温州虽然没有限购,但是因为这个盘认筹比较火,而且和旁边二手房还有一点点差价,所以也摇号了。”

温州南湖某红盘售楼处

“虽然离市中心有点距离,但2万多元的均价,我再选个最小的户型,房子总价还可以控制在200万元出头。算上公积金贷款和另一套房子的房租,首付靠爸妈赞助一点,月供完全可以自己还。”王琦说,“另外,之后轻轨建起来这里可以直通瑞安,上班也方便。”

除了价格、交通、品质等核心要素外,学区配置也在“搅动”着温州一手房的“一江春水”。

以2019年3月开盘的七都某楼盘为例,当时毛坯均价为2万元出头,开盘当天认购了约70来套,认购率在25%左右,数据难言理想。但随后,实验六中分校落地的传闻袭来,楼盘突然大火,接着从第三期到第九期,走出一条长红线,并成为现象级楼盘。

横盘十年痛定思痛

“温州房价这两年基本还算稳得住吧。”某国有银行温州分行的个贷经理告诉记者,“去年下半年确实拉升过一波,但春节过后成交量和价格都有所回落。尤其是二手房市场,除了学区房,别的买的人并不多。”

温州二手住宅销售价格指数(以2015年同期数据为基数100)

国家统计局数据也印证了这一说法。以2015年同期的二手住宅销售价格为基数,2021年的温州房价相较6年前仅有小幅上涨。比照杭州、嘉兴等周边城市近年来房价的狂飙突进,温州这一走势称得上“独树一帜”。

而拉长周期来看,这种“稳”,实属来之不易。

2001年是股市和楼市的牛熊分水岭:股市大熊,楼市大牛。不少投资者从资本市场退出,为资金寻找出路转而投资房地产。

时至2010年,温州城区房价站上1.4万元/平方米,仅次于北上深等一线城市,排名全国第六。

而这一非理性的“肥皂泡”还在越吹越大。此后一年时间里,温州房价飙升50%,至2011年11月时,已达到2.1万元/平方米的巅峰,比省会杭州的房价高出近三成,甚至一度超过了北京、上海。

“绚烂”过后,至暗来临。

2011年末,温州爆发“老高事件”。国家宏观政策调控转向与温州民间借贷“积疾”共同影响,曾被视为“日不落”的温州楼市率先“低头”,开启了连续40个月连跌的漫长熊市。

那年,温州“炒房掮客”先炒成大房东,又把自己炒成“老赖”的案例比比皆是;大量滞销豪宅改装成中小套型上市;“割肉盘”以价换量,却量价双缩。

当时,还在上高中的记者曾亲眼目睹二手房售价一度攀高至10万元/平方米的鹿城广场,一路“坍塌”至2015年初的4万多元/平方米。回望当时楼起时,不禁令人唏嘘。

2015年,受外围市场和土地市场回暖的影响,“萎靡”了四年的温州楼市终于收窄降幅,逐步企稳。

直至2017年开启大规模“棚改”,温州房价才真正缓过气来,略微抬起了头。

任何被视为奇迹的事物,往往都很难延续。短线来看,房价与货币政策息息相关。但长远来看,资本供给的决定性要素还是人才和产业。温州房地产的泡沫破裂,无疑以一种十分残酷而狰狞的方式,留存下了温州经济发展史上的一个迷失片段——脱实向虚的躁动疯狂,最终将变为一地鸡毛。

2001-2011,温州房价经历了野蛮生长的十年。

2011-2021,温州楼市走过了“舔舐伤口”的十年。

今天,“学区”“拆迁”概念红火的温州楼市,将会迎来怎样的下一个十年?以“十”为界,以史为鉴,之前走过的路,或许能给这座“爱”过“痛”过,“沉湎”过也“深省”过的城市一些启示。

编辑:祝建华

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