愿景集团董事长陶红兵：基于财政补贴的商业模式不持久

4月15日—16日，2021中国城市有机更新与消费场景营造大会在成都市武侯区举行。本届大会的主题为"更新新场景·焕新新商业·重构新城市"。

愿景集团董事长陶红兵在大会上表示，做老旧小区改造要有耐心。可能要花十年时间收回投资，再花十来年才有回报。

此外，他强调，不要指望从政府拿补贴，基于政府财政补贴商业模式都是不持久的，都是难以成立的。陶红兵认为，更多的是跟政府要资源，比如小区的停车费、物业费、能不能做广告、社区商业。只要经营权，不要所有权，经营到一定年份收回投资就可以还给政府，这是可以走得通的。

以下为实录：

时间都很宝贵，我尽量不超时。我讲的内容和大庆讲的不一样，他讲的是主流的城市更新，包括昨天开会大家讲的也是。我讲和大家认为的城市更新不完全类同，只是城市更新里面的一个老旧小区改造。大家注意到去年十四五规划列入了老旧小区改造，而且在十四五规划关于城市更新这一个品类，只有老旧小区改造是有具体的指标，是下达了十四五规划的改造任务，大概就是在未来五年内要把2000年以前的老旧小区改造完毕。这是给各个省市下的具体指标。为什么突然在十四五规划里面会把老旧小区改造纳入进去，而且据我们所知并不是很久以前在十四五规划编制的时候就有这样的考虑，是去年下半年才把老旧小区改造纳入具体指标分解下去。

去年7月份国务院发了一个文件，叫做老旧小区改造的若干指导意见，这是一个标志性的文件。这个文件关于老旧小区改造主要是八个字，叫“增加需求、改善民生”。其实从经济的角度考量来说的。到了年底中央经济工作会议加了一个前缀。

两个多月以前我们向全世界宣布中国农村扶贫攻坚任务完成了，扶贫攻坚任务完成，中国所有的农村贫困县摘帽，这是2020年中国政府非常大的成就，在人类历史上很少有一个国家做到在这么短的时间内让多少亿人脱贫。但是农村的扶贫攻坚任务花了多少年，那么大代价，每一个干部都责任到人，下乡扶持才实现了这样的目标。这是我们一些农村扶贫的照片，之前和之后的，是不是有很大的变化。

今年是实际上还是实现全面小康这样一个特殊年份。我们实现小康社会一线城市的城市面貌。

在这个过程中，有了最大的一年八千亿、四十多家一年千亿以上的房地产开发商。这个行业非常强大，强大到了国家都觉得开发商可以左右很多东西了。

我今天想说的就是另外一件事，就是农村的贫困消除了，我们没有贫困县，已经实现了小康社会。在这片蓝天下已经有了那么多高楼大厦，有这么多房地产发展开发成就。后面讲的跟在座会场的人没有多少关系，能到这个会场的人基本上都不住在老旧小区里面。但是老旧小区占了北京所有住宅面积的40%，在全国也差不多。

30多平米的房子，所有的照片都是实景照片。是一个半地下室，只有一个窗户能采光，我们叫它“一米阳光”。每天太阳在某一个时刻可以透过那个窗户照到半地下室里，有那么一会儿。在这样的房子里一直住着老旧小区的老人。这个图片其实是有一个老大爷已经80多岁了，就在这儿生活了40年，就是这样每天只有那么一会儿的阳光。

左下角这张照片是一个自行车棚，做改造的时候准备拆掉。这个自行车棚看车人拿着菜刀站在门口，谁要改造这个棚子我就拼了。因为她和她老伴就在这个车棚里面搭了一个铺，在这儿住了十几年。把这个棚子改造了她就连居住的地方都没有了。这是他们自己搭的一个简单的坑和小厨房，从这里面进去就是自行车棚，靠收自行车看车费维持基本生活。

30平米住了8个人。大家看这个水池子，一个水池子三个水龙头，上了三把锁。因为三家人共用一个水池子，每家要用的时候就开自己的锁，用自己家的龙头。这是实景的现场，楼道里面堆着杂物舍不得扔。

刚才所有你们看到的照片，你们猜是哪里？北京。是北京哪里？不是远郊区，前面的半米阳光和自行车棚距离CBD国贸只有两站路，几公里。这边是CBD国际大都市，中国最繁华的CBD。几公里之外就是刚才大家看到的老旧小区。

这几张照片是哪里？北京。距离金融街中国的金融中心，每年有几十万亿的资金在这里流动，只有两公里。这是我们国家的核心区，我们的老旧小区，他们现在就生活在这样的房子里面。

这个是我们西南的城市，左边这个大家看这条路。我们到现场做老旧小区改造的调研的时候才发现，因为过去没有人统计，所以并不知道这条路发生过什么，因为这条路通向上面大住宅区，上面有几千户居民，要通过这条路下去。你发现这个路有什么问题吗？没有扶手，而且经常下雨，很湿滑。没有扶手这个地面就很容易摔，尤其是老人。所以这个社区每年都会摔十几个人。但是医院没有统计到一块，可能就知道那栋楼有一家摔了，这一栋有一家摔了，不知道这个小区每年几十个胳膊腿摔断的人。就是因为没有扶手，就是这样的坡度和湿滑的路面。当然这不是西南的一线城市，这是西南三四线城市。

右边那个图，那几根管子知道是什么吗？很多都是跟地产行业有关的。那几根管子不是排水管，是这个楼下水管完全被堵了没有办法再用，是居民自己把家里的下水卫生间的排水管，自己用管子接到外面的化粪池，家里卫生间的排水管是没有办法用的。他们就这样生活，就是此时此刻现在还是这样，还不是这一栋楼，是一个小区里面成片的大量的这样的楼。这些楼里居住的人是在60年代响应国家号召离开自己家乡几万人调动到三线城市去做三线建设的人，甚至创设三线建设的城市。然后他们留在这儿，现在年龄大了就生存在这样的小区里面。

右边那张图，上面那个栏杆其实已经断裂了。所以家长不敢让自己的孩子在楼上玩，只能在楼下玩。因为那个东西一推就会掉下来，没有钱去修。所以老太太下楼坐在这儿，从图上看不出什么，但是我告诉你，只要下来会在这儿坐一天，因为没有电梯，下来一次要花一小时，回去要花一个小时。所以下来就不舍得上去，就在这儿晒太阳休息。有一个防空洞也是这个小区居民的娱乐场所。

就这张图给大家介绍一下，他们的父母是三线建设的参与者，分了两间宿舍，兄弟俩一人一间，分别结婚了。每个夫妻有一对儿女，现在老两口去世了。两个孩子结婚成家有了第三代，两间宿舍的房子里面住了八个人。他们在外面搭了一个小厨房，这样可以把家里腾出来一个小地方搭一张床住人。但是老旧小区改造这是违章建筑，要拆。拆不成，要拆他就没有地方住，你不拆这是违章，其他人怎么办？这是兄弟俩在那儿商量要不要拆。

这是上个月去贵州，在这个小区的一个，当时以为七八十岁，后来知道才50多岁，有严重的风湿病关节炎，因为住在这样的环境。这是他家。

讲这些回到开头，因为农村扶贫攻坚结束，农村贫困县消除了，有没有可能出现城市的贫民窟，这种风险存在，这种苗头已经有一点。所以对于老旧小区改造，要提高站位，列入十四五规划，在五年内不管有多少困难，国家都要把2000年以前了老旧小区完成改造，我想就跟这个有关，跟2020年贫困县全部摘帽有关，城市还存在这样的老旧小区。

所以当我们走到这些老旧小区看到这样的场景的时候，整个愿景几千员工，很快就要上万人。大家做这个事情有很大动力就是被这些趋势。我们给不了那么高的待遇，但是很多开发商的高管加入愿景来做老旧小区改造。最多年底给两个月的双薪，没有那么多奖励。但是大家都能在这里做。所以做这一件事情确实是需要一些情怀，但是光有情怀还不够，后面会给大家讲情怀之外怎么样能够盈利。

这些制度就不说了。这是你们前面看到的自行车棚，旁边这个是我们改造以后的自行车棚。站着的穿着物业管理服装的就是周大爷，我们给他安排了宿舍，在物业公司解决工作。他有了基本收入，有了基本保障，比他存车费收入还要高一些，而且生活更体面，生活更有尊严。同时这个自行车改造成社区商业又提供了一些匠心工房，包括存车处，给小区居民提供了便利。这就是一个真实的场景。这是2019年8月就完成改造。所以现在是全国做老旧小区改造的样板示范案例，写进北京市物业管理条例，写进北京市十四五规划，要在北京推广这个案例。

这都是劲松现场改造的实景，原来是什么样现在是什么样。废弃的旧房屋变成居民会客厅。这是原来大门变成下面的样子。做老旧小区改造就是要省钱，同时在省钱的基础上希望美观。所以刚才你们看到的自行车棚是中央美院的一帮学生的毕业设计，请他们一起参与，毕业设计拿出来居民投票看哪一个最好，居民选出来的方案就是我们实施方案，然后把名字做一个牌子挂在改造后的自行车棚的门口。他们参与了这样的改造他们也很自豪，我们也省了设计费。

这个开创先例之后全国都在推广，北京市基本上老旧小区改造都推广。推广什么呢？我们大门上就这几个字，暮色苍茫看劲松。这个是我们举办社区书法大赛有一个社区老居民写的，得了一等奖，就把他的字作为社区的标识刻在大门上。大门的背面刻上这个人的名字。所以现在在全国改造的老旧小区大门上的字一定是社区居民写的，而且还要把名字刻在上面。包括设计师和改造参与者。昨天给他们说把这个人的名字做一个牌子放在社区某一个位置，某一个墙上，让他们知道这既是荣誉也是责任，你不负责可能这就是一个耻辱，你要是负责做得好，就是一个荣誉。

这是另外一个北京的社区，原来配电房没有什么用了，改造成了社区服务中心。图片就不说，可能你们更想知道这个企业做这一件事情赚不赚钱。昨天赵教授也说了这个事情没有办法做，因为都不赚钱。这是前面看到的图片，有的已经改造完了，这些是即将实施改造的方案。

这个兄弟俩该不该拆，得拆，这是法规。不拆是不行的，但是拆了以后我们会解决他的宿舍的居住问题，解决他们的工作问题。

最后就是讲我们怎么样赚钱，第一做这一件事情要有耐心，没有快钱，只有短钱。可能你要花十年时间收回你的投资，再花后年十来年才有自己的回报，政府有很多政策，专项债、专项贷。但是有一点要记着，在这个里面不要太指望从政府拿补贴，基于政府财政补贴的商业模式都是不持久的，都是难以成立的。所以更多的是跟政府要资源，政府可以没有钱，但是政府手里很多资源，比如这个小区的停车费，小区的物业费，小区能不能做广告，小区里面闲置的方面利用绿地盖一些社区商业。政府手里还有多少闲置的租不出去的平台公司持有的资产拿来做经营，只要经营权，并不要所有权。所以经营到一定年份收回投资就可以还给政府。所以很多方式方法，多从政府拿资源，用这个资源自己经营来获取回报。其实这是可以走得通的。所以有的小区给我们社区商业，有的小区给广告牌，有的小区让我们增加停车收入，有的小区让我们增加社区的食堂这些回报。还有的没有办法，给你一块地平衡。这一块地不做开发，因为愿景自己定的规划，我们永远不做开发商。先是开发商这个词不是很喜欢，其次一旦做了开发就留下部不住人。开发逻辑和这个不一样，这个逻辑是大家一年只有两个月双薪的回报加上工资。一做开发这个项目一结束能拿几十万上百万奖励，有几百万年薪去请总经理。这个领域的人怎么能沉得下来。所以这是不一样的。既要有情怀，被激励，同时又要有一定基础的回报。

有一个城市我们的设计师，有一天晚上12点下大雨，他们很兴奋，都跑到老旧社区。他们做设计需要知道这个地方哪一个地方需要排水，所以他们现场去看，这个是任何图纸画不出来，只有下雨之后到现场去看，看了以后写一个报告。市长拿着报告对全市公务员说你们这些干部有谁在12点去看哪一个地方积水。如果一个公司员工能够做到这一点，这个城市所有老小区都愿意跟他合作，交给他们。所以这个事情是说明我们在做老旧小区改造的这一件事情，第一大有可为，国家有很大的政策力度支持。未来五年有很大的成长空间，也有很多金融政策，能让我们自有资金的投入降低，有80%可以专项债。各级政府给予你可运营的资产和资源是可以让我们做到基本回报，所以这个模式就是微利可持续。没有微利做不下去，如果是暴利这个行业你也进不来，也不适合。毕竟他们需要和前面的在高楼大厦里面住着的人一样，在同一片蓝天下，也希望大家共同有同样美好的生活。

谢谢大家。