明源地产研究院联席院长黄乐：科技是城市更新的灵魂，产业导入是关键

4月15日—16日，2021中国城市有机更新与消费场景营造大会在成都市武侯区举行。本届大会的主题为"更新新场景·焕新新商业·重构新城市"。

明源地产研究院联席院长黄乐在大会上表示，科技是城市更新的灵魂，提供了空间形式上的创新，产业提供了内容属性上的创新。

黄乐指出，数字经济是时代的标签，也是时代的飞轮，飞轮效应下，所有从业者应该要把握住机会。我们来看看政府、城市、企业有什么诉求，比如说多方参与、这是目前的一个关键节点，同时产业导入是灵魂，没有产业的城市更新是没有灵魂的臭皮囊，还有政策跟进，需要加速进程，才能给城市更新创造更好的政策环境和市场环境。

以下为现场演讲实录：

黄乐：感谢各位领导，各位嘉宾，受组织上的安排，安排我先来开场，先抛砖引玉，已经做了30年的数字化转型了，作为一家数字化转型的服务商，对于未来的地产科技如何推动行业发展，也许有一点发言权，要结合城市更新，把整个地产科技如何助力好好的构思一下，想了一个课题，我讲几个内容，跟大家说一说。

今天其实我们服务的有很多来自不同行业的企业，有服务国企的，有服务民营企业的，有做开发商的，不管是主动还是被动，行业已经进入到了存量市场，我们看到很多企业都在选择城市更新作为它的发力方向，拿地开发这个已经很成熟了，存量的经营一直到我们今天主会场做的主题也好，或者是新消费也好，新场景也好，这里面我们后面还有大量的场景是可以由科技去赋能的，用科技去做改造的，所以我们想里面有两个非常重要的话题。其实我不知道今天我们的分会场有没有政府领导在，产业和城市更新是各地政府，包括各地国企都非常关注的，民营企业在这里面也不能落后，所以科技是城市更新的灵魂，提供了空间形式上的创新，但是产业提供了内容属性上的创新。

我们的科技是提供了技术属性上的创新，所以很多企业昨天介绍了，很多的城市更新，有很多的产业，包括昨天讲了很多的产业导入，那么这里面对于政府，对于企业，甚至对于老百姓来说，他在科技上有什么诉求，这是我们今天这个分论坛要去思考的。这么一个好的时代，全国都在讲这个，这一次咱们成都的武侯区，那广州应该讲什么，上次广州市国资委副主任也说过，城市更新已经成了广州城市升级的核心战略之一，所以它有东西南北中五大项目，像广州医药的，广州轻工的，广州无线电等等，这里面有大量的需要用产业和科技去做赋能的机会，我想今天也是这样，所以说数字经济也是咱们这个时代的标签，而且也成了我们这个时代的飞轮，飞轮效应下，我们所有的这些从业者应该要把握住这个机会。我们来看看政府、城市，包括企业有什么诉求，我们可以看看，从政府和城市的角度来讲，他们有什么样的诉求，当然昨天老师做了整体的介绍，也有很多的观点是相通的，比如说多方参与、这是目前的一个关键节点，同时产业导入是灵魂，没有产业的城市更新是没有灵魂的臭皮囊，还有一些政策的跟进，需要加速进程，这样能给城市更新创造更好的政策环境和市场环境。

后面两项用绿色标出来，不管是政府还是城市，在数字化的进程当中，我们现在经常会接待各地的政府，未来政府在数字化方面怎么思考的，第一个就是数字基建，利用一些基础设施去做好整个数字的底座，然后才有可能在上面搭建未来城市，我们来看看数字基建，比如说建筑、施工等等，我们今天在座的也有这方面的专家，还有各种IOT的数字领航，各种硬件设施，人脸等等，包括我们底层要有AI和边缘计算，我前天来之前，接待了某个市的市长，他就说我们做城市更新老旧小区改造，怎么去改造，应该怎么设计，人流应该怎么布置，我说这个应该要有模型，而且背后要有AI的计算能力，而且因为数据特别大，你需要有端对端的边缘计算能力，比如说像阿里、华为、腾讯他们这些大厂来做，他们帮城市在做数字基建，有了这些基础设施，有了人口、数据、城市、空气等等，才能够为接下来的政府决策提供有效的依据。

未来的城市是什么样的，城市有很多的空间，休闲空间，绿化空间等等，用科技其实可以改变很多的东西。现在全国包括住建部在做海绵城市，做策划和数字的规划，还有老旧小区的改造，城市的体检，这些都是未来的数字化可以发力的地方，再寻找哪些场景可以给老百姓带来消费体验，比如说无人驾驶，远程医疗，所以说在未来有很多的场景是很人性化的，满足我们的政府工作报告里面提到的老百姓对美好生活的美好向往，这就是数字化能够给大家带来全新的空间。

从企业的角度要做城市更新，需要具备全生命的视角，同时还要具备底层的资产管理，甚至是智慧运营的能力，这个对于城市更新来说包括很多方面，比如投资、策划，拿一块城市更新的地去做投资策划，算这个赚不赚钱，这个是资本最擅长的，拿一个老旧小区去改造，或者是愿景，测算一下这个事行不行，利润哪里来，还有运营的费用怎么算，我们给万达做的长期投资决策系统就是基于城市更新。还有就是后期长期的运营，怎么去增收，怎么去节约开支，我想这些都是未来科技能够为我们带来的价值。最后的资产包括退出要的是什么，也要数字化，这是企业层面需要的。

所以明源会根据企业的智慧运营的诉求，结合我们23年的行业经验，我们有三大平台，前期叫做投资管理平台，中间叫开发建设平台，后期叫做运营管理平台，不管是增量还是存量都有很多数字化的东西，当然存量是我们城市更新更关注的，包括你看很多跟AIOT相关的，我们今天在座的有很多的伙伴，可以简单的看一下，一个是投资决策，我们说了城市更新一定要有产业导入，那么产业导入从政府的角度，产业的角度，入园企业的角度等等，这一系列的流程里面我们如何去做决策，我们需要进行投资决策，算产业投资，而且产业适不适合落地，周边的产业怎么样，配套怎么样，基于前面讲的数字基建，在开发建设里面要把握工程进度和质量，到了后面的运营管理服务要做收支平衡，还要兑换资产价值，这三大平台总体来说能够帮助我们的企业在智慧运营的基础上进一步的优化，我们明源地产研究院这23年也提炼了很多办法，有很多的朋友应该都是我们的客户，这么多年长期合作的伙伴。

所以有很多的管理词汇很熟悉的，比如说全面预算，我们叫做三上三下，销售管理叫三控一管，还有成本管理、计划运营，很多行业管理的精神都会融入到数字化当中。运营管理涉及到资产的盘点、盘清、盘活，一个是智慧资产，我们要盘点清楚，对整个资产的产权方面、流转方面都需要进行整理，同时在资产盘活的纬度，需要进行各类的规划、运营、服务，所以这里面我们的智慧运营和智慧服务，有了这些基础才能够产生现金流，未来在城市更新上才有更多的发力，打通之后会形成底层数据，如果真正的形成我们企业的底层数据资产，我们是数字经济时代，这部分的资产是我们企业的核心资产。第三是技术能力，我们今年发布了自己的平台，它上面具有很强的能力，对于底层的流程驱动，数据洞察等等，包括华为IOT的一些能力，都可以通过我们的平台整合起来。我们也联合很多的生态，这里面的生态很多，像华为、腾讯、阿里、微软，我们会用到他底层的基础设施，会用他的算法，同时我们还会用到华为的IOT的智慧互联，会用到企查查的大数据，会用到海康威视的智能识别等等，这些未来有机会，都可以携手去做这个，我们整个产业的资源，同时整合行业的生态能力，因为这个单靠一家去做确实挺难的，我们也会和资本，包括主办方一起来做，在行业内有很多的企业，一起来培育我们好的上下游的伙伴，把外部的产业数据通过我们的大平台一起弄进来，同时提供各类的生态服务能力，为我们的企业提供一站式的服务。

有了这些东西之后，第一个能实现叫做空间数字化，或者叫做资产数字化，所有的资产在数字世界应该都会有一个数字身份证，对我们的资产管理也提出了更高的要求。另外是业务在线化，所有的业务需要通过数据的方式实现在线化，另外是服务生态化，我们的服务要通过生态伙伴整合进来，而不是单打独斗，最终才能够实现我们的运营智慧化，真正通过科技降本增效，实现我们的资产收益，甚至是兑现我们的资产价值。基于城市更新，我们的数字化应该做哪些发力呢，政府应该打造数字基建，在做城市规划的时候就做好数字规划，帮助我们政府未来做智慧的决策，做智慧的治理。那么城市我想基于未来的这种美好城市的诉求，去做各类的具体场景的设计，这样才能满足我们的老百姓对美好生活的不断的追求，而企业要参与到整个大潮当中，我需要具备自身的智慧运营能力，因为本身城市更新是一个相对利润比较薄的业务，所以里面更需要用科技来改造自己，赋能自己，这里面我讲了四个变化，是我们企业的核心点。