哈佛大学副教授王冰：城市更新更多追求资本与产业的共生

4月15日—16日，2021中国城市有机更新与消费场景营造大会在成都市武侯区举行。本届大会的主题为"更新新场景·焕新新商业·重构新城市"。

在大会上，哈佛大学设计研究生院和哈佛商学院房地产管理项目联席主任、哈佛大学设计研究生院副教授王冰表示，新冠疫情从根本上改变人们对于物质空间的认识，挑战着人们对人和空间相互关系，疫情让人们对健康安全认知提高到前所未有的高度。

在如何看待中国的城市更新和国际城市更新的关系方面，王冰认为，他们有共性，这个共性是城市更新更多追求的一种资本与产业的共生。不管是欧洲国家、美国、中国，越来越多机构投资者直接涉及到物质资产上面，把地产作为资本和产业二者相结合的一种载体，这是现在的一个趋势。

他表示，城市更新在物质层面所创造的价值，不再是以前简单的盖房子，而是如何来创造这个物质空间所能容纳的内容，让这个内容有趣味，更重要的是有可持续的产业，

以下为实录：

提问嘉宾：我代表大会给您做一个简单的采访，因为疫情对整个全世界的人民都产生了重大的影响，会不会出现城市更新新的时代，您怎么看待？

王冰：很遗憾我不能亲自到大会，但是也很高兴至少能够从屏幕上来表达一些我的观点。应该说新冠疫情从根本上改变人们对于物质空间的认识，挑战着人们对人和空间相互关系，这种空间就包括独立的私密空间，也包括共享的城市公共空间，疫情让人们对健康安全认知提高到前所未有的高度。

人们自然要思考探索如何让习以为常的物质环境城市空间既能在常态下，同时能够在危机时刻对人类有最大程度的保护。有几种议题在疫情之后对城市的思考尤为突出，一个是对城市密度问题的思考。这点尤其是在西方城市研究方面尤为显著，尤其在美国。疫情的突发让大家重新审视，是否应当鼓励高密度城市发展，还是应当回到美国90年代以前以郊区城镇发展为主的城市状态。

第二有对空间形态的思考，还有对建筑类型的思考。在这种思考当中，应该说是多了我们对固有生活方式和习惯这种批判式的审视和质疑，比如未来的办公空间是怎样的，或者说我们是否依旧需要到一个指定场所去上班或者办公。微软采取了两种兼具的方式，固定场所和非固定场所的办公结合。

疫情之后，我们对购物空间的思考是什么样的？购物空间不仅仅是以体验作为中心的商业环境，也不仅仅是线上线下的协调统一。从功能上来讲它将是全方位的服务性商业，在家或者在任何场景，只要随时通过互联网就可以下单，你可以对着手表、对着家里的语音助手下单。从商业模式来讲，它是物流和零售的结合。在美国和欧洲西欧的城市，很多原有的商场改成了零售集合，在这种前提下，商业对于人口流量、密度都有灵活性和可能的应急性。对它的思考有三方面：建筑类型，空间形式和城市密集。

提问嘉宾：感谢王教授，您比较认可疫情后有一个新的时代。城市更新用几句话来总结一下趋势，到底有哪些？

王冰：就趋势而言，在国际层面上，疫情在各国的防控有效程度不同，各国的政经、文化差异化，导致了不同侧重点，当然侧重点也有共性的体现，比如健康成为了国际范围共同的关注点。疫情实际上更加突出了人对原生的、自然的、绿色的城市渴望。

在欧洲，以巴黎为首，疫情之后，巴黎市长率先提出15分钟城市圈——把生活区、办公区、商业、娱乐、休闲多种用途、多体量建筑综合在步行15分钟可以到达的区域；把原本按照功能分区的城市，变成了丰富多样、支持吃住行多种生活功能能够到达区域。

从小尺度上，欧美一些城市在尝试加宽原有人行道的占比，改为容纳迎接咖啡店、餐饮店的室外座位。已有建筑室内的通风条件、通风系统的匹配，也都根据疫情研究之后所建的指标来更新。这主要是以健康为主题的一些做法和策略。

还有一种趋势，基于美国自身的状况，公平、公正成为了近期从政策角度考虑对城市更新的重点，少数城市开始取消独立住宅用地划分。在原有独立住宅、家庭住宅用地上，建设多户住宅，提升房屋公用量。一些高科技大公司给总部所在城市提供赞助，用于以低收入居民为主的房屋开发，这在社会范围内还远远没有形成趋势，但是在少数城市、企业在探寻这个方向和做法。

还有关于可持续的主题，在这里就不展开了，因为可持续主题从绿色基础设施、绿色空间的引入也有一些新的尝试。

提问嘉宾：您怎么看中国的城市更新，国家在最近两年的政策上都是支持的，中国城市更新跟国际城市更新的关系，或者说它在国际水准上处于什么样的阶段？

王冰：首先有共性，这个共性是现在城市更新更多追求的一种资本与产业的共生。一个优秀的房地产投资者，它不仅仅是对资本操作有见地，还对资产运营有很强的操作性。在物质层面操作性是全世界的一种趋势，不管是欧洲国家、美国、中国都是，越来越多机构投资者直接涉及到物质资产上面，把地产作为资本和产业二者相结合的一种载体，这是现在的一个趋势。在物质层面所创造的价值，不再是以前简单的盖房子，投资了房子人们就会来，而是如何来创造这个物质空间所能容纳的内容，让这个内容有趣味，更重要的是有可持续的产业，让客户端、商户端、营销端、运行端形成一个源源流动的循环，是一个”飞轮效应“——把”飞轮“建立起来，形成基础产业模式，让”飞轮“在这个物质当中循环。

近来随着地产科技的发展，不少地产商把资本投向地产科技领域，它为什么要承担风险投资人的角色呢？实际上是为了达到飞轮效应，达到线上线下持续循环的链条形成。

欧洲是对于EST的一种追求，E是环境，S是社会的效应，T是公司治理。现在社会上都在用这三点来评判它，导致他们在做项目时不停地要看这三个指标间的平衡。

美国现在在解决的一个问题，是怎么样能够追求社会的公平。因为它的贫富差距非常大，尤其在疫情过程当中，更加突出了贫富之间的差距。在这种情况下，如何保持社会的稳定性，就需要城市更新来考虑到如何能够通过适当的一些政策手段、或者通过运营手段，缩小这种差距。