瑞安房地产、中国新天地执行董事张斌：可持续发展是城市更新的核心要义

4月15日—16日，2021中国城市有机更新与消费场景营造大会在成都市武侯区举行。本届大会的主题为"更新新场景·焕新新商业·重构新城市"。

瑞安房地产、中国新天地执行董事张斌在大会上表示，可持续发展是城市更新的核心要义，城市更新不能再用增量角度去看。此外，城市更新没有完成时，并非房子建完了就是句号，恰恰房子建完了才是开始。

张斌表示，城市更新是服务事、社交产业和人，包括未来城市会往什么方向演变，需要什么样的活动内容和产业，人在经历哪一个的阶段。张斌说，希望是能够对人、事、城来解决痛点，脱离建筑、单体更新短时的经济效益，看到长远的价值。

张斌指出，中国城市发展呈现出几个非常重要的趋势，第一，从生产型的城市往消费型城市转变，第二，城市和社区是有机的，需要把人的需求通过道路、公共空间有机整合起来，在社区空间里人是主体，空间服务人。第三，城市更新中办公方式正发生变化。最后，社区引导产业发展并非易事，产业成功需要一个生态系统。

以下为现场实录：

大家下午好，在苏主席的后面讲，有一点点压力，他刚才讲到在城市更新的从业者有投资人，有运营方，也有资管方，听完了以后有一点不知道我们的位置在哪里，好像我们都是，好像我们不是，不管怎么样，就让我们在城市更新从事了20多年的一个比较另类的公司来跟大家分享一下，我们在20年里面的一些探索和最近的一些思考。

今天上午方勇院长已经讲过瑞虹新城28年的运作模式，今天下午我不会重复这个，我会讲一点新的内容。首先介绍一下，想跟大家分享一个定位，三个数字。我们大概在20多年的从业里，差不多在10年以前我们完成了自己角色演变，从原来最老地产的经营，现在已经变成了一个综合的Urban Solution Provider，为城市提供解决方案，我们是开发者，也是业主，也是管理者。在上海这个城市里虽然有13个项目，但总的体量是860万方。我们还是比较喜欢做片区整体再发展的思路，目前上海新天地所在的武汉、南京、重庆都是这种类似的项目。

第二个数字用时间维度来看，地产商业比较强调周转的部分，我们大部分的项目有20年历史，也有一些比较短的，在这个长的维度里有一个非常重要的经营特色是长期持有，创造长期的价值。所以我们在上海如果不统计国资类公司的话，我们在上海目前已经有的商业体量大概170万方，所以上海的资产持有那么长时间，每一年我们都会看这些资产还有哪些地方需要改造提升的。

第三个数据要谈到一个运维理念，今天上午提到可持续的词，什么样叫可持续？我举一个数字，现在很多可持续都喜欢用绿色建筑的认证，但是其实总体说来，中国大部分的认证还是停留在产品的设计阶段，进入到运营阶段的认证很少，但是其实大部分物业都是在运营阶段可持续的认证，包括可持续理念，所以我们是国内LEED-ND第二阶段大体量的。我们有一个倡议，所有商业项目里倡导用植物肉取代动物肉，一个人一年需要的水大概1千公升左右，我们吃掉了大概300g牛排时，大概会喝掉非洲人一年的水量。我们一直在片区更新的道路上摸索，在20年也没有调整定位，还是在从事这个事情。在这里面有一个很重要的地方就是价值创造的方法。

图片上几个项目很多朋友都比较熟悉，我也不展开，城市更新非常重要的理念，今天上午在秦主任报告里讲到，关于在地文化和在地精神里非常重要的更新项目，我们需要把原来传承下来的内容发挥到最大的极致。在大部分项目里保留的建筑、机理和树是非常重要的特色。

我们在全国形成了三个主要的项目类型，基本上是用城市更新，包括结合历史保护的总体规划社区，包括以知识型社区等，我们所有的经营业绩在左边这部分已经涵盖到了，常规的投资、资产管理和经营这部分，有一个特色也是我们产品里比较重要的部分就是城市发展的策略，每一年对进入的城市都会进行整体研究，研究以后变成提案，甚至有些变成规划局尚未规划，甚至变成“十四五”里规划的内容，这就是我们总体的产出。

在20多年的城市更新里，今天我们这条路不再是孤独的城市更新者，我们看到越来越多的朋友已经投身到城市更新的行业。所以我们其实是感到非常的激动，但与此同时我们也有一点点焦虑，因为我们看到在过去中国快速发展的大开大合建造当中的一些习惯或者这些问题也带入到了城市更新的领域，所以在开始展开之前，先看我们看到的四类现象。

第一类现象，对于中国最不环保的事情，建筑的寿命平均只有不到30年，你可以看到无论你做多少的绿色认证，你的建筑只有20几年寿命的话，到20年以后要炸掉拆掉的话，是多么大的浪费。我们本来就是做的存量，如果我们做完这个存量它的寿命只有10来年，那么难道要再更新一次吗？所以这是我们的看法，就是在行业里可持续的概念现在还是比较重要的程度。

另外一个是网红建筑，如果这些照片让大家觉得不舒服，请原谅，我同事帮我找了几个比较容易引起话题的，建筑这个行业用流量来引起它的成功，以及流量的活力是好的话题，有很多成功的网红建筑，有一些稍纵即逝的网红没有找到跟这个城市的关系和活力。

第三今天大部分从业者做的单体更新，当然单体更新是重要的部分，但是在中国其实很少产生像纽约这一两年比较火的成片区的项目，能够持续保持城市的势能，甚至让城市的势能保持飞跃，这是单体更新很难做到的，片区更新在这里起到非常大的作用。

右边的地图，可以看到在最近十来年用非常大的速度产生这样的园区，但是这样的园区目前的形态还是像硅谷1950年开始的，工作跟生活割裂的形态，晚上之后会变成一个灰城，挺苦逼的一个状态。这是我们要反思的问题。

今天每一位专业演讲者都会给大家带来一个概念，城市更新不再是讲片面的旧城改造，一个城市要长远发展要看到它的解决方案，不再是过去房地产的逻辑。我们认为可持续应该是城市更新核心要义，城市更新不能再用增量角度去看，我们看的是可持续的。另外，城市更新没有完成时，不是房子建完就是一个句号，恰恰房子建完了才是一个开始。

城市更新就是服务事、社交产业和服务人。未来这个城市会往什么方向演变，它需要什么样的活动内容和什么样的产业，它的人在经历哪一个的阶段，我们希望是能够对人、事、城都能够解决它的痛点，脱离建筑、单体更新短时的经济效益，要看到长远的价值。

在中国城市里有几个非常重要的趋势需要关注，第一，人从生产型的城市往消费型城市转变，在上海非常典型，上海去年艺术品消费市场已经到了非常大的金额。我们服务的人在发生演变。

另外，城市的空间，过去规划部门给我们的是左边的经纬分明，这是住宅用地，那是商业用地，大部分人花大量时间在不同用地之间穿行，把一个人需求活生生P成了很多部分。过去20年我们一直在做中间的这部分，因为我们希望社区是有机的，城市是有机的，我们需要把人的需求通过道路、公共空间有机整合起来，我们有自己对公共空间的理解，道路永远不只存在交通功能，道路恰恰是让人跟人交流的地方。右边的图能带来我们对未来的理解，未来的社区和空间恰恰就是像右边的图，把人在这个社区里的概念得到更大的尊重，在社区空间里人是主体，空间是服务人的。

另外，办公的方式也发生变化了。城市更新的办公，未来会面临什么样的挑战也是非常重要的部分。

最后，在这样一个城市的形态下，我们很多的企业和社区都在引导一个产业，但是这个产业发展是不容易的，它需要一个生态系统，大部分的产业要成功，它需要聚集的要素，右边是我们在2003年的项目创智天地，今天比较高兴的是这个项目在疫情冲击下，它在这个系统里成长出来的企业已经占主流了，很多在里成长的企业上市。

我们是整合服务的提供者，活力的空间是所有事情的载体，我们会导入很多创业经济，创智天地今天是云的产业，我们是一个社区的运营者，同时也是生态系统的构建者，希望项目里可以脱离开单体的短期阶级利益，能够让项目跟城市找到共振的频率，这样的价值就不再是过去房地产通常理解的利润。

接下来讲一个案例是上海新天地，这个项目已经20年了，在过去20年一直把它当成上海客厅的定位打造，把它变成文化和社交的目的地。这个项目在上海20年商业竞争那么激烈的环境里，怎么样保持它的活力，它的未来在哪里？这是做城市更新的一个非常大的课题。用城市这样一个思路，也许可以找到未来它下一个20年的发展空间，这个发展空间可以不再看过去获得的奖了，它的未来我们相信它其实会更。一定要看回城市所处，在发生的什么事情，上海要实现2035年全球卓越城市的定位，什么叫卓越城市？把竞争的城市纽约、伦敦和东京来比的话，上海差距还很大。伦敦的定位已经是讲公平了，上海还在讲卓越城市，每个城市的定位都需要有一个功能区来支撑它的定位的。上海跟伦敦的比较，它在功能区还缺了什么？如果我们有这个答案的话，也许可以找到城市里面的发展空间。有很多例子，伦敦的西区、金融城及金丝雀码头，在伦敦有很多个重要的功能区，左边是伦敦的西区是最老的一个，它跟金融城和金丝雀码头非常不一样的地方，它在这个地方不是产业驱动的，它是多功能复合的，里面有居住、文化设施和零售，在这样的区里它不只是用经济强度来衡量，它代表城市的文化高度和精神高度。说到伦敦，很多人会想起西区。经济上，里面有办公的租金，西区的租金大概是39块人民币每平方每天，但是在金融城只有大概22块，这样的区域从经济角度也是有潜力的。

再来看上海，上海形成了以陆家嘴为主的金融驱动型商务核心区。另外一类比较有意思的是复合功能型都心区，上海哪里有缺失？我们不难找到答案，大新天地区域，在未来可以帮上海形成，帮助上海打造世界级复合功能都心区。

在里面我们有六个楼更新，获得了很多土地机会。目前的项目是直接跟市里汇报的，通过这样的价值创造，找到了新天地的未来在哪里发展。

接下来因为时间关系，后面的部分会比较快一点。我今天不讲传统地产领域的更新，不会讲设计，其实要支撑这样一个定位我们需要做的事情应该不止是规划、不止是设计的部分。更新的部分远远不只是外形，你对应的是对外活力再造的内容。

公共空间是非常重要的一个产品，在公共空间里把湖的改造，跟市中心的公共空间联系起来，在每个公园里承载的部分，这条市政马路每天星期五晚上政府会把它停掉，星期六会做很多街区活动，把马路定位出来，有一些是小吃，有一些以中国设计师为主导的马路，每一条马路对我们来讲它都是有收入的。中间的人工湖，其实很多朋友去上海参加过时装周，每一年有两季会在这里飘起一个舞台，上海时装周就在这里发生。这是一个关于文化内容经营的部分。

在这个空间里做很多人性话的设计理念，我们有另外一张时间表，包括春季举行什么活动，秋季举行什么活动，每年把它串成一张文化活动时间表。

在公共区域里发生那么有趣的事情，包括文化资源的部分，因为这会给你带来吸引的部分，大家来是看到不一样的活动。这些活动在每个项目里呈现出自己独特的内容。

在这么长时间的维度，创新不再是一个口号，它真的需要沉下心来耐心培养。很多企业在创新部分，怎么样把它做出来，然后结合城市更新，在运营部分来讲其实需要有很多投入。新天地变成了全上海创意力量的平台，从2011年开始有第一个以中国原创设计师为主题的中心，然后和时装周合作，2019年我们有自己的产品出现，也有跟中欧合作。产品部分今天没有时间去展开。时装行业是对空气污染严重的行业，今天在讲时尚时对生活美好的追求，但是时尚背后对污染、二氧化碳是很不光彩的部分。

社区的升级平台需要改变过去的经营逻辑，左边是新天地最早十年发展一直用的，我们希望能够通过公共空间把这些不同的需求整合起来。右边是全公司在用的一个模型，打破居住边界，为企业主提供他的小孩上学、居住，然后他的办公，我们希望为这个人群提供以内容、体验为核心的综合解决方案。

城市更新发展到今天这个阶段，非常重要一部分，当我们做这个事情的时候，我们远远是乙方，没有甲方，我们是服务于我们所处的城市、产业和人。

借用Lewis Mumfod的一句话：城市，应该为爱人与朋友所建。