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不经房企手!济南定金首付房贷等预售资金今起存监管账户

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4月6日,《济南市商品房预售资金监管办法》(以下简称新办法)开始施行。济南市区范围内商品房预售资金监管实行“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”,购买预售商品房的购房者凭开发商出具的《商品房预售资金监管收存通知单》将预售资金、定金、首付款等存入监管账户,未签订预售资金监管协议的企业,行政审批部门不得核发《商品房预售许可证》。

定金首付房贷等预售资金全监管

不经房企手,购房者凭据直接存

新办法要求,预售商品房时,购房人支付的全部房价款,如定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款,应当全部存入监管账户,房地产开发企业不得将预售资金存入监管账户之外的其他账户。

预售人(房企)与预购人(购房者)订立商品房买卖合同网签后,根据合同相关约定,预购人要凭预售人出具的《商品房预售资金监管收存通知单》将预售资金存入监管账户,此外定金、首付、房贷等都要签订相应合同,并由预售人出具相应通知单后,存入监管账户。监管银行收到预购人交存和贷款银行转入的房价款后,向预售人出具《商品房预售资金监管收款凭证》,并将信息传至济南市住房和城乡建设局。

“按照此前规定,预售资金按照比例通过开发企业存入的方式进行监管,新办法出台后,预售资金将不再经企业手,由购房者专户专存,每一笔都要存入监管账户。”记者从济南市住房和城乡建设局了解到,新办法调整了监管方式,将原《监管办法》的预售资金重点额度监管,修订为“全额缴存,重点监管”。所有购房款,包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款,按要求全部存入监管帐户,并对重点额度内的资金进行监管。并明确了监管部门和监管具体模式,由济南市住房城乡建设局负责全市预售资金监管工作。各区住建部门按照属地管理原则联动监管,平阴县、商河县参照执行。

此外,如果解除购房合同,预购人的定金、首付款等预售款已经存入监管账户的,预售人在预售资金监管系统中提交解除合同退款申请,主管部门系统登记后,出具《商品房预售资金监管解除通知单》,监管银行按照《通知单》办理退款手续。

济南市行政区域内商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理都适用本次新规,并需要遵循"专户专存、专款专用、重点监管、节点控制"的原则。平阴县、商河县可参照本办法执行,也可依据本办法制定相应的实施细则,本办法自2021年4月6日起施行,有效期至2023年4月5日。

不签监管协议企业不发预售证

购房合同、销售场所须公示监管银行和账户

新办法要求,预售人在申请商品房预售许可前,从济南市预售资金监管系统监管银行中选择监管银行,开设预售资金监管账户(以下简称监管账户),主管部门、监管银行、房地产开发企业三方签订《济南市商品房预售资金监管协议》(以下简称监管协议)。监管协议示范文本由主管部门制定。未签订监管协议的,行政审批部门不得核发《商品房预售许可证》。

《商品房预售资金监管收款凭证》内容包括但不限于:商品房预售合同编号、监管银行、监管账户、预购人资金结算个人账户、预售资金总额、本次交存数额、累计交存数额、交存时间等。

同时,预售人应当将商品房预售资金监管相关规定告知预购人,将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置公示,并在商品房预售合同中予以明确,这也是新办法相比过去更加明晰的要求。

新办法中还要求,截至竣工交付尚未售出的住宅,由建设单位交存首期维修资金。建设单位应当交纳的维修资金可从监管账户中一次性划转规定数额的维修资金到指定专用账户。

开发商不得自行使用监管额度内预售资金

违规记入信用档案、暂停网签

根据新办法,预售资金进入监管账户后,超出监管额度部分,企业可自行提取使用,但应优先用于预售项目建设,也就是说监管额度内的预售资金,房企不可自行提取使用,预售人申请使用资金监管额度以内的资金,也应当按照工程建设进度控制节点提出用款申请。

新办法中,各方法律责任更加明确,违法违规者将依法进行处罚。

预售人未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的;变相逃避商品房预售资金监管的;未按规定使用商品房预售资金的;提供虚假材料的;其它违反本办法或者商品房预售资金监管协议的行为,济南市住房和城乡建设局将责令其限期整改,记入企业及从业人员信用档案,情节严重的可暂停其预售合同网签业务,并依法予以行政处罚。

施工、监理单位提供虚假资料或利用其他手段协助房地产开发企业骗取调整预售资金监管留存比例的,依法追究相关责任。

监管银行未按规定将预售资金存入监管账户的;未经主管部门同意,擅自支付商品房预售资金的;擅自截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金的;其他违反本办法或者商品房预售资金监管协议的行为的,主管部门将按照商品房预售资金监管金融服务协议暂停或者终止其监管银行资格,并由其承担相应责任,同时通报金融管理部门。

济南市住房和城乡建设局和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

严防项目烂尾

新监管标准每平提高了1500元

记者了解到,该办法的制定是为进一步加强房屋交易监管,保障房屋交易安全,维护交易当事人合法权益,促进房地产市场平稳健康发展,同时原管理办法已到期。新办法的出台主要是为了防止项目烂尾,保障购房者合法权益,依据省内标准制定,标准只高不低,对房企的要求更为严格。“由于此前办法到期,根据省里最新要求,我们制定了新规,购房者的权益可以得到进一步保障,但同时对房企的考验更严格了,特别是资金链方面,可能会有些压力。”济南市住房和城乡建设局相关工作人员解释。

新办法中,商品房预售资金监管的控制节点增多了,由过去按照工程建设进度的3个控制节点变为4个控制节点,分别为建成层数达到地上规划总层数一半、主体结构验收、单体竣工验收备案、竣工综合验收备案。控制节点以整层顶板建成为准。对于高层、超高层或者大体量建筑,可以增加1-2个控制节点。

同时,相比原规定,修改后的规定留存比例有所提高。原办法的要求是,按照完成工程主体结构、内外装饰、竣工验收备案三个节点,分别核减到重点监管额度的50%、30%、10%。其中,总楼层12层(含12层)以上建筑,工程主体结构完成二分之一时,核减到重点监管额度的70%。

而新办法中,监管资金留存比例为,建成层数达到地上规划总层数二分之一时,监管资金留存比例为70%;取得《主体结构工程质量验收报告》时,监管资金留存比例为35%,取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》时,监管资金留存比例为18%;取得《房地产开发项目竣工综合验收(或分期竣工综合验收)备案证明》时,监管终止。

此外,相比原版办法,新办法提高了商品房预售资金监管标准。原办法中的1800元/平方米提升为3300元/平米。新监管标准根据济南市建设项目的建安造价、区内配套等费用标准确定。济南市住房和城乡建设局进行的政策解读显示,该标准经定额部门测算为3300元/平米,其中基础正负零以上平均造价为3000元/平米,区内配套300元/平米。相较原监管标准,新标准每平米监管资金提高了1500元,增加了防范项目烂尾风险保障。

绿色建筑、健康建筑有奖励

预售资金监管留存比例可降10个百分点

新规定相比之前更加严格,相应的优惠政策也有所调整,此前原办法中,济南市房地产企业信用评定为AAA级企业按照重点监管额度50%计算,AA级企业按照重点监管额度70%计算。新版规定中,济南市房地产企业信用评定为AAA级企业,各拨付节点预售资金监管留存比例降低5个百分点,AA级企业,各拨付节点预售资金监管留存比例降低3个百分点。

记者从济南市住房和城乡建设局了解到,优惠力度有所调整,不是给房企降低了优惠力度,是我们根据省里最新规定来的,房地产主管部门可根据预售人信用状况、资质等级等情况,适当降低商品房预售监管资金留存比例,但最多不得超过5个百分点。”

值得注意的是,此次新规增加了对绿色健康建筑的优惠措施,鼓励企业发展高星级绿色建筑等。

新办法中提到,符合高星级绿色建筑、高星级健康建筑、被动式超低能耗建筑、装配式建筑设计标准要求的建设项目,各拨付节点预售资金监管留存比例可降低10个百分点。房企具备或同时具备上述条件的,拨付节点建成层数达到地上规划总层数二分之一时,监管资金留存比例不低于60%;取得《主体结构工程质量验收报告》时,监管资金留存比例不低于25%,取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》时,监管资金留存比例不低于10%。

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