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高房价低房租亮了!158年回本,东莞松山湖550万房产月租仅2900元,“市盈率”超过93%的A股公司

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房价房租现象值得深思。

近期,有消息称东莞松山湖片区的万科金域松湖花园,96平方米房源成交价格达到550万元,折合每平方米接近6万元,但一个月租金仅2900元。按照租金回报率计算,该房产仅有千分之六左右。换个说法就是,如果要通过出租来收回投资的话,需要158年。

记者查阅贝壳APP显示,该小区建成年代2012至2013年,楼龄较新。记者在各大房产中介交易平台查询时也发现类似房源;158年才能收回投资,这样的回报率简直不要太低。相比A股市场来看,以3月底滚动市盈率计算,该房产的“市盈率”超过93%的A股公司。

不仅仅是松山湖地区,在经历了又一轮房价暴涨后,整个东莞,包括厦门、三亚等热门地区,租金回报率再度创出新低。一边是房价频频大涨,一边是涨幅相对落后的租金,这种现象反映的经济学理论,值得深思。

高房价低房租亮了!158年回本,东莞松山湖550万房产月租仅2900元,“市盈率”超过93%的A股公司

东莞松山湖高房价低房租

不仅仅是万科金域松湖花园,东莞松山湖片区租金回报率普遍较低。

同属松山湖片区的保利红珊瑚花园,同样租不起价钱。一个107平米的房子,最近成交价达到642万元,但月租只有3500元。租金回报率差不多也只有千分之六左右。再比如万科虹溪诺雅的138平大三房,售价800万,租金5000元,出租回报率不到千分之八。

“没有人靠租金赚钱,大家买来都是为了涨价卖出赚钱的。”从事房产中介的李经理直言。

事实上,在过去一年多时间里面整个东莞房价出现了大幅大涨。据数据统计显示,整个2020年东莞房价涨幅高达47%,高居全国第一。这其中,松山湖片区的房价更是如火箭般蹿升。以上述的保利红珊瑚花园107平房产为例,2019年底成交价仅400万元,一年多时间涨幅超60%。

高房价低房租亮了!158年回本,东莞松山湖550万房产月租仅2900元,“市盈率”超过93%的A股公司

158年才能回本

“市盈率”超93%A股公司

核心城市的核心房产,已经被视为投资品。而部分作为投资品的房产来说,一般用租售比来衡量其估值,即售租比=房价/租金/12。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一,国际标准通常为16年到25年之间。比值越小,说明即用租金收回投资的时间越短,房屋的投资价值越大。

以上述550万房产为例,其租售比接近158年,意味着买入该房产需要158年的租金才能收回本金。

对比股市而言,这样的估值可谓骇人听闻。截至3月31日,A股市场上只有230只个股滚动市盈率高于这个水平。也就是说,上述那套房产的“市盈率”,高出目前A股市场上93%的A股上市公司。

热门城市普遍存在高房价低房租现象

在全球放水大背景下,去年以来部分核心城市房价频频大涨,但租金表现滞涨。这导致一些热门城市的租售比大幅下降,估值大幅上升。

中国房价行情网数据显示,截至3月底,淮安、泉州、嘉兴、上海、商洛、盐城、广州、广元、马鞍山、乌海等城市二手房平均单价同比涨幅均超过20%,潮州、临夏、金华、吴忠、鸡西、杭州等35个城市涨幅超过10%(深圳东莞数据缺失)。

300多个城市二手房平均单价3月份同比涨跌幅中位数为2.37%。相比较而言,租金涨幅要落后得多。300多个城市平均租金3月份同比涨跌幅中位数为0.25%。

高房价低房租亮了!158年回本,东莞松山湖550万房产月租仅2900元,“市盈率”超过93%的A股公司

具体而言,排名第一的是厦门。目前房产估值水平全国最高,平均单价48570元/㎡,平均租金单价50.93元/月/㎡,租售比79.47年,即投资一套房产需要79.47年的租金才能回本。三亚房产估值位居第三位,平均单价39851元,平均租金单价41.94元,租售比79.18年。东莞位居第三位,租售比72.06年。此外,南通、廊坊、德州、宁波、上海等城市租售比均超过60年。

造成房价上涨而租金滞涨的现象,最近有个热词用来形容,叫做穷人通缩富人通胀,即富人的钱太多了,造成房价上涨;而穷人钱更少了,于是租金市场出现滞涨。

任泽平团队早前在报告提出,过去几十年全球范围的“低利率、低通胀、高泡沫、高债务”不仅是经济金融问题,更是深刻的社会治理和收入分配问题,“消费降级与消费升级并存”、“底层通缩,高层通胀”、“穷人通缩,富人通胀”。

“富人通胀、穷人通缩”虽然具有一定的合理性,但是从政策上应该通过调整收入分配结构让更多的大众获得通货膨胀的红利,这是必须考虑的难点。

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