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一场罕见的严查风暴正在席卷全国房地产!

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严查经营贷入楼市,已经成为一线城市的标配。

成绩单,正在不断被刷新。

一场罕见的严查风暴,正在席卷全国。这一次,楼市开始动手清理炒房客。

01

罕见严查风暴席卷全国

一线城市已经全部行动起来了。

3月23日,据《北京日报》,北京银保监局发布消息称,辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查,自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元,约占经营贷自查业务总量的0.35%,其中部分涉及银行办理业务不审慎,部分涉及借款人刻意规避审查。

在银行自查基础上,北京银保监局会同相关部门选取重点机构进一步开展了专项核查,已发现涉嫌违规流入房地产市场信贷资金约3000万元。目前北京银保监局已经启动对4家银行的行政处罚立案程序和调查取证工作。

在上海,今年年初,上海银保监局要求上海各家银行“对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查……借款人存在违反合同约定行为的,按照合同约定给予惩戒”。

随后,一份《个人贷款提前收回告知函》在网上流传。一股份制银行宣布合同项下500万元贷款提前到期,要求在3月底之前归还全部贷款本息,剩余贷款本金为298万余元。

在广州,广东银保监局辖内(不含深圳)银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个,排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元,发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户,其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。

对违规贷款,银行机构将进行终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等措施进行处理。

在深圳,深圳中资商业银行对15.4万笔、1771.73亿元经营贷业务进行全面排查,深圳银保监局选取6家银行集中开展现场检查,责令银行提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款,叫停风险隐患较大的业务,处罚违规机构4家,处罚问责违规责任人14人次,处罚金额合计575万元。

回溯2020年经营贷的增长,与房地产市场的火爆有着时间线上的重合。

据中国人民银行发布的金融机构贷款投向统计数据,在2020年之前,2017-2019年,全国本外币住户经营性贷款余额单季度环比增速最高也就3.87%,但2020二季度经营贷余额环比增速约为6.08%,三季度经营贷余额环比增长5.73%,这个时间段,正是深圳等地楼市最旺盛的时候。

2020年全年,经营贷余额同比增加2.27万亿元,较2019年、2018年同比增长1.26万亿、1.09万亿元高出了超过1万亿元。

至于其中有多少流入了楼市,目前并没有权威的数据。但在深圳一些银行业人士看来,去年经营贷流入楼市的,肯定比往年多很多。

02

谁在为经营贷进入楼市打开方便之门?

经营贷并不是一个新鲜产物,它本是银行为企业经营进行贷款支持的一款产品,但在近年尤其是去年以来的楼市上涨中,部分经营贷被异化了,变相流入了楼市。

深圳、杭州、合肥,尤其是深圳,是利用经营贷炒房的“热城”。

具体做法是,成立一家公司,公司法人或股东可以将个人名下房产作为抵押,以企业经营需要资金为由向银行申请贷款,一般可贷出房产评估值的七成。

自去年疫情发生以来,经营贷利率一降再降,一度从5%下调至3.85%;而同期的房贷利率普遍在5%至6%区间。对利率“敏感”的贷款中介,马上盯上了这一“利率差”所带来的套利空间。

于是,本是支持实体经济的经营贷,却通过贷款中介的各种操作涌入楼市,成为助推部分城市房价上涨的资金源。

根据《新华网》,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称,出现这些问题的原因有三:

一是经营贷贷款利率下行,已经低于房贷利率,出现明显倒挂;

二是贷款期限拉长,出现循环放贷、先息后本、到期续贷等免资金过桥现象;

三是贷款额度提升,从此前的房产评估值的五成,提升到七至九成。

“去年以来,我已经收到3家银行发来的可办理房产抵押贷的信息。年化利率约3.8%,不仅远低于二套房贷款利率,甚至低于首套房贷款利率,而且能拿到房屋总价七成的贷款额度。我原来只有四五成自有资金,不够支付二套房首付款,但用经营贷只要付三成首付,相当于降低了首付款。”一位上海的企业经营者说,“这种情况下,如果我要买二套房,肯定会用经营贷,不会用房贷。”

利率下行后,经营贷不仅降低了融资成本,还被违规者用来变相破解了限贷政策中的贷款比例限制,削弱了楼市调控的效力。

不少中介向炒房者鼓吹用经营贷买房的“理念”,并提供买卖企业的中介服务。在沪深等地,购房者只需花几千元就能通过中介购买一家成立一年以上的公司,只要购房者名列公司前三大股东,且名下有房产,就能以房产为抵押物,向银行申请经营贷。

此外,还有媒体报道,近几年银行信贷投放在个人、普惠金融等类别上竞争激烈,同业竞争压力比较大,相应的审贷标准也是相对放松。有的时候审批就“睁一只眼闭一只眼”,申请经营贷,存续期满一年以上的公司就行,申请前发生了股东变更什么的都不会卡太紧。

尤其是去年疫情后,很多中小微企业经营都很困难,关门的不少,有银行个贷经理甚至私下称,经营贷拿去炒房都风险可控,做生意的话指不定就成坏账。

03

房价稳了?

今年年初以来的一系列严查行动,能否就此完善银行的信贷管理制度?

今年的宏观金融政策已经定调,将保持连续性、稳定性和可持续性。政府工作报告亦明确提及,“大型商业银行普惠小微企业贷款增长30%以上”。虽然相比2020年有所下调,但小微贷款的投放,已经连续两年处于较高的增速,已经有了不小的基数。这也意味着,今年经营贷的投放力度和价格不太会有明显变化。

根据《上海证券报》,中山大学银行研究中心高级研究员李宇嘉认为,各大商业银行新增贷款都有中小微贷款最低占比的规定,经营贷投放的压力仍然较大;另一方面,随着楼市调控强度加大,房贷利率会相应上升,这样一来,经营贷和房贷利率之间的“剪刀差”会扩大。

在李宇嘉看来,严打经营贷资金违规流入楼市,关乎楼市的稳定,应成为今年房地产调控的主要工作之一。

此外,捅破了经营贷违规流入楼市这一泡沫,某些楼市的虚假繁荣将会暴露无遗。

信贷是楼市的七寸。只要能按住信贷,就能按住房价。

这背后的道理显而易见,信贷是楼市加杠杆的资金支持,是将楼市炒作放大的利器。如果信贷被妥善监管,那么楼市只靠刚需的自有资金,是永远炒作不起来的。

有人说,炒房者不在乎信贷,可以全款买房。根据《国民经略》,要知道,能全款炒房的人并不多,在限购限售约束下,全款炒房的空间也不大,信贷杠杆才是炒房的终极支撑。相反,一旦消费贷、经营贷都能违规流入楼市,房地产就将成为庞大资金的蓄水池。这些池水一股脑进了北上深等头部城市,房价岂有不涨的道理?

所以,如果真对违规经营贷、消费贷动真格,一些热门城市房价将迎来挑战。

前不久,在国新办发布会上,银保监会主席发出警告:

房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,金融化泡沫化倾向比较强,是金融体系最大灰犀牛,很多人买房不是为了居住,而是为了投资投机,这是很危险的。

今年两会报告也明确提出:

坚持房住不炒,稳房价、稳地价、稳预期,尽最大努力帮新市民、青年人缓解住房困难。

显然,如何真正贯彻“房住不炒”,愿不愿意对经营贷动真格,敢不敢打击炒房客,到了考验各大城市的时候了。

文章来源:北京日报、新华网、国民经略、上海证券报等

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