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年后首现房企总裁离职:弘阳集团蒋达强拟变换赛道

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房企人事变动又有重磅消息:日前,21世纪经济报道记者独家获悉,作为资深经理人的弘阳集团总裁蒋达强正在办理内部交接手续,不久将正式离开弘阳奔赴下一站。蒋达强同时还兼任弘阳地产(01996.HK)、弘阳服务(01971.HK)董事。

知情人士透露,蒋达强下一站将更换赛道,将去一家业内最大的房地产资管大平台,这与其对行业未来投资、开发、运营、服务分化的观点一致。蒋达强曾指出,投资商与开发商逐步分离是未来行业一大趋势。

截至发稿时止,蒋达强没有针对离职一事做出正面回应。21世纪经济报道记者从多个核心信源处了解到,蒋达强目前面临两家央企大型资管平台的选择机会,其中一家是平安不动产。

回看弘阳春节前后高管职务调整,是蒋达强即将离任的铺垫,也可以看作是行业剧变的一个缩影:企业融资端开始收紧、资金回笼放缓,企业与职业经理人纷纷做出新的磨合安排。业内有一条不成文的规定:前50强的房企更容易降低融资成本和难度。那么,弘阳刚进入行业50强,核心高管合约到期离开,对于其他正在努力跻身前50强的房企而言,会带来什么样的思考?

另外,21世纪经济报道记者了解到,弘阳已梳理好下一步的走向:重资产与轻资产同时发展,房地产开发与商业服务轻资产并重,这比当下房企所热衷的住宅与商业双轮驱动模式更切中资本市场的价值观。2020年,弘阳服务完成上市,为轻资产发力铺垫,预估两年内,弘阳商业将注入弘阳服务,完成轻资产的全盘上市。

“三年契约”真相

2021年,弘阳实现千亿销售是大概率事件。目前弘阳手握1100亿货值,按照弘阳目前项目平均55%的权益占比推算,有大约2000亿左右货值。由2020年865亿销售、弘阳过往几年15%以上的业绩增长水平推测,完成千亿销售难度并不大。

与其他奔赴千亿途中的房企一样,弘阳身上有着高负债、高周转的烙印。2020年上半年,弘阳净资产负债率下降1.7个百分点至68.7%,短期借款占比下降至36.8%。努力降杠杆的同时,弘阳住宅销售、商业管理团队高管人员更替也比较频繁。

从蒋达强个人职业路径来看,映射了每个职业经理人的梦想:从乙方做到甲方,再到资方。房地产资金门槛高,带有很强的金融属性。新的政策约束下来之后,资本越来越重要。

相比同行,蒋达强履历是传统而光鲜的,这名典型的70后,2000年研究生毕业,以管培生身份在华润香港董办工作,彼时华润董事长宁高宁可以说是蒋达强的职业领路人,随后蒋又继续跟随宁高宁到了中粮大悦城。由于曾是宁高宁在华润集团董事办的成员,蒋达强对于行业的大宏观视野就在那段时间建立起来了。

蒋达强在住宅和商业的格局视野,让其善于在整体战略思维角度看企业。对于资方来说,挑选企业和团队是关键,这正是他被资方看中的优势。

春节前,弘阳地产联席行政总裁袁春已升任总裁。另据核心信源透露,弘阳地产原联席行政总裁何捷辞任后,将被调任集团任副总裁。

如今,最初的职业经理人团队离去,弘阳又将面临什么局面?

回看过去三年,从职业经理人最初提出的三大目标:上市、搬总部、以地产为龙头全力以赴做规模,到蒋、张的离职,或能反映出弘阳集团当前的状态:完成资本市场上市、刚刚迈入行业50强门槛,千亿在望,业务体系基本完成;行业宏观调控影响下,曾焕沙更倾向于夯实此前获取的业绩,稳步推进下一步发展。弘阳未来一两年内预计会进入低速发展阶段。

据接近弘阳创始人曾焕沙的人士透露,其对蒋达强的业务能力、人品等方面评价很高。一方面,弘阳抓住了时机跳脱南京圈子,获取发展先机,避免了陷入近年来南京民营企业普遍面临的发展困境;另一方面,经过这几年发展,曾焕沙认为企业到了“守”业的转折点。

老板文化与职业经理人文化的碰撞

公司创始人与职业经理人“和平分手”,无不反映了行业当前的人心动向:要规模还是做利润?两者如何平衡?通过梳理弘阳近期投资数据可见,弘阳去年开始,已把投资重点放回江苏,内部提出江苏投资占比60%。

知情人士透露,蒋达强信奉“企业持续成功=战略方向×组织能力”和组织高目标驱动,也将之付诸对弘阳业务管理的实践中。

弘阳与旭辉在人才、组织氛围营造上有相同之处,但机制、业务模式、战略布局、资本市场感官等方面则完全不同。据了解,2018年初刚到弘阳的时候,蒋达强确实想把旭辉的战略布局、高周转模式复制到弘阳,后来发现不合适,只能迅速调整。比如,弘阳虽然是做批发市场起家,位于南京江北弘阳广场在建材圈、文旅圈等多个商圈小有名气,但由于商业需要资金沉淀,弘阳商业2017年之前发展缓慢,此时如果套用大房企的机制与模式并不见效。经过三年调整发展,弘阳商业具备初步规模效应,全国布局41座弘阳广场。

曾焕沙的选择也顺应了天时地利人和,最近三年,该公司销售规模增长速度之快业内有目共睹,弘阳地产全口径销售业绩从200多亿迅速飙升到将近900亿;从一家区域型公司一跃而成全国性公司,2017年的弘阳集团业务仅布局了江苏和安徽两个省;2020年的时候,弘阳已经遍及11省,包括长三角、大湾区、成渝、华中、西郑等核心都市圈。

2018年,弘阳地产上市;两年后,弘阳服务也赴港上市。弘阳服务作为轻资产业务板块,在港股资本市场获得青睐,目前弘阳服务在港股估值已经达到20亿港元左右。三年前,弘阳服务是一家年亏损数百万的小企业,如今做到了一年营收上亿,物业管理面积从780万平方米增加至签约面积4500多万平方米。

弘阳实现了初步的战略目标,但继续扩张,对于资本的渴望仍然强烈。与弘阳处于同一发展阶段的众多中小房企,目前面临的市值管理、融资成本等问题,仍成为其在都市圈占据一席之地的掣肘。

“三年合约到期”是张良、蒋达强先后离职的根本原因,当初曾焕沙也是以“最少干三年”与两者达成共识的。“他们的离职与企业老板已经达成共识。”知情人士透露,弘阳创始人曾焕沙引进高管“天团“的初衷是完成弘阳规模扩张和体系标准搭建的阶段性战略目标。值得一提的是,弘阳多名高管合约到期后选择离开,而非留任,或能说明一个问题:无心恋战。

张良与蒋达强曾在旭辉共事过,两人加盟弘阳,分别掌管公司全面业务与人力组织资源大权。这样的组合,被业内认为是“合伙CP”效应。2020年底,弘阳集团执行总裁张良离职,全身投入医药行,选择回归药企创始人的角色。日前,蒋达强则选择离开房地产开发领域,转向资管大平台寻求全新挑战与机遇。

“这也是老板文化与职业经理人文化的一次碰撞,过往明星职业经理人解决所有问题的时代早就过去了。”前述知情人士说,老板今后肯定是真正解决企业战略方向问题的核心,职业经理人更多是解决经营和业务、目标达成的问题,弘阳的用人策略和战略规划,同样是近年来快速发展的中小房企缩影。

行业趋势缩影

近日,青岛、郑州等多个城市宣布实施宅地供应新规,集中发布土地出让公告、集中组织出让活动,每年供地不超过3次。市场传闻包括北上广深、南京、苏州、杭州、成都等全国22个重点城市实行“两集中”,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,2021年住宅招拍挂不超过三次。截至目前,自然资源部、住建部等部委官网并未披露上述土地调控政策。

有房企研究部门人士指出,集中供地意味着利好大企业拿优质地块;集中招拍挂,中小企业面临的大企业竞争少,机会就多一些了;依赖前融的公司压力大。

一名业内人士指出,“预售制、合作开发”等模式仍然令房企能够做出较好的ROE。蒋达强此前采访也曾指出,未来房地产业核心竞争力在于资本和组织能力。行业分化表现之一在于:投资商、开发商、运营商和服务商四大角色分离、专业细分。未来职业经理人的发展方向,也需要对行业分化有一个判断和认知。

房地产业务细分早有企业在实践,绿城管理集团、蓝城集团、蓝绿双城等企业,就是以建设开发房地产项目为核心主业,他们近几年发展版图越来越大,随着绿城管理集团的上市,这些企业的业务模式也逐渐为资本市场所熟悉并看好。

蒋达强指出,房企都会回到有人口流入和城市群的中高能级城市,未来“在不在圈子里”(圈即都市圈)将是地产投资的口头禅。未来中高能级城市的住宅开发就是一个“现金流行业”。原因在于中高能级城市的地价占比越来越高,基本上“地价+建安成本”占比到85%以上,两费占比5%,再加上税收和财务成本,基本售价就等于成本价,即使操盘能力强,预计后期利润率普遍也会低于3%~4%。所以单看利润率,这些城市的住宅开发行业未来就是一个“现金流行业”。

这或许就是蒋达强选择转向大平台赛道的原因:现金流是房企的命脉。未来资本驱动首先要改善资产负债表,因此一切都会跟净资产的数量和质量挂钩。蒋达强认为,一家企业除了重资产外,轻资产的发展也很重要。目前地产行业平均净资产率18%左右,房企要做大净资产,首要就是提升利润,其次才是上市增加股本/增发股本/增加评估增值、汇兑损益、投资收益等非主营利润收入等。

在这种穿透管理下,以前以信用为主的“明股实债”会显著减少,而“同股同权”的真实股权投资会增多;房企今后会多用“即使贵一点但周期更长一些”的钱。

2018年底、2019年初,将达强提出弘阳要走双轮驱动,这一定位也被写进弘阳的招股说明书里。随后,蒋达强迅速组建了商开团队、投资购地团队。

实际上,中骏、宝龙商业起步早,但这两家企业利用商业勾地的模式,成型比弘阳晚,却发展比弘阳快。知情人士透露,这就是公司老板的决策问题,老板的格局、个人认知模式的瓶颈,都会反映在企业战略决策上。

一名业内人士指出,很少有职业经理人可以在集团总裁这一位置上干3年,从企业顶层设计到落地执行,到最后业绩评估、复盘,走一个完成循环。弘阳与蒋达强,是相互成就的结果。

三年来,弘阳完成两家公司上市,打造出一定业内知名度,这是张良、蒋达强力推的事情。此轮调控前,业内众多中小房企中,机会型房企占大多数。弘阳却适时利用职业经理人团队完成了公司业务结构、战略投资决策的调整。

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