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深圳商务公寓可通燃气后 公寓值得买了吗?市场将走向何方

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“今天一大早我就准备去项目上,大力推一推商务公寓。”24日上午,记者在罗湖笋岗一处正在销售的商务公寓项目现场,见到了房产中介陈经理

在高房价的深圳,想要在同一个地段以7至8折甚至更低折扣的“价格”买房,那也是有可能的事情,锁定的目标当属商务公寓。不过,商务公寓对于购房者来说是个“又爱又恨”的产品:由于不限购不限贷,商务公寓曾是投资客“狂欢”的空间。另一边,由于商务公寓的限售和交易税费较高,相对于普通住宅来说难以交易。

(深圳罗湖一处准备发售的商务公寓、酒店项目)

2月23日,深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》,对商务公寓、宿舍配建燃气管道设施作出进一步明确。其中,已建成的商务公寓、宿舍项目,需要使用管道燃气的,应当满足国家和省市有关技术规范要求。新建商务公寓、宿舍项目建设单位如需使用燃料,应当将燃气管道工程与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用。

这个措施看似简单,但其实深圳在去年就提出了全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目审批,鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房,减少商业用地比例,增加居住及配套用地比例。时隔半年突然再发布新规,还是“引人遐想”。

商务公寓的“遐想”

最先反应的还是房产中介,“虽然可通燃气也不是什么大利好消息,但还是想趁这个消息看能不能刺激一下销售,促进成交。”陈经理说,“新的商务公寓项目给予的佣金返点比例比住宅高很多。”此外,多位房产中介表示,由于住宅房票紧缺加上最新的二手房成交参考价导致首付比例增高,许多房产中介再度力推商务公寓。有房企营销部负责人告诉记者,最近公司将加大力度促销商务公寓。

记者调查发现,相比深圳西部“网红”片区的新住宅项目需要“摇号”,深圳大多数商务公寓项目的销售成绩却一般,主要通过“三级联动”、提高佣金刺激、推出批量特价房源等方式来保证去化。就在罗湖水贝片区,记者发现一处新的商务公寓项目在春节后还推出了特价房源。

“新的商务公寓交易税费还不算太高,二手商务公寓的交易税费就很高了,例如这套市场价格150万的商务公寓,买卖税费就需要20万元左右。”陈经理如是说。

所以,即使深圳在去年出台了“喊停令”,深圳商务公寓市场并没有走出翘尾行情。与火热的2020深圳住宅市场相比,深圳中原研究中心数据显示,2020年深圳商务公寓成交11735套,同比微增2.6%;成交均价每平方米63349元,同比轻微下跌0.6%。另外一边,2020年深圳公寓批售项目46个,批售商务公寓24910套,批售面积合计147.0万平方米,套数同比上升23.6%。换句话说,商务公寓的成交量还不到供应量的一半。

此外,记者调查发现,深圳目前的存量商务公寓,部分项目的大户型公寓都已经通燃气,甚至还实行“民水民电”的价格政策,商务公寓越来越像“类住宅”。根据《城镇燃气技术规范》,燃气只能设置在非居住房间内,这也解释了为什么市面上设置开放式厨房的小户型公寓,均未通燃气。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,过去“商务公寓配燃气”属于比较敏感的内容,或者说本身在燃气工程方面是不支持,所以此次深圳商务公寓配燃气的政策,属于政策放宽的导向。同时,他认为这也反映出深圳当前在积极增加住房公寓,同时也有助于增强此类房产项目的使用价值,客观上使得交易价值增加。此外,深圳的住宅紧缺,而商务公寓的数量依旧不少,如果未来能在教育方面提供入学便利,对解决居住矛盾会有所帮助。

记者梳理发现,目前深圳如罗湖、福田和盐田等区允许商务公寓申请学位,只是要求较多而且积分和类别不如正常住宅项目。不过,分析人士表示,商务公寓是否能获得学位,重点或许并不在商务公寓本身,而是在于教育资源是否充足。通燃气虽然能在短期内增加公寓居住属性,但在较大库存量和严厉的信贷调控下,商务公寓市场也难言乐观。

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