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70城房价加速上涨背后:学区房火爆 交易量升温

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70城房价涨幅普遍扩大,源自交易量的升温。

虽然调控持续施压,但房价上涨的惯性仍然存在。

2月23日,国家统计局发布数据显示,1月,房地产市场运行总体平稳,但各线城市房价环比涨幅均较此前有所扩大。其中,一线城市的房价继续领跑。

具体来看,1月份,4个一线城市新房价格环比上涨0.6%,涨幅比去年12月扩大0.3个百分点;二手住宅价格环比上涨1.3%,涨幅扩大0.7个百分点。涨幅和增速均高于二三线城市。

资金充裕和预期升温,被认为是房价普遍上涨的主要原因。其中,对学区房的追捧,导致一线城市的房价涨幅领先于其他城市,也使得二手房价格涨幅明显高于新房。

值得注意的是,这是在楼市调控不断加码的背景下发生的。整个1月,中央和各地出台楼市调控政策近40次。当月下旬,住房和城乡建设部副部长倪虹还带队赴上海、深圳进行调研督导。

分析人士指出,1月的房价涨势,延续了去年四季度以来的惯性。但从当下的态势来看,政策调控与房价上涨的博弈,有可能成为全年的主旋律。

火爆的学区房

70城房价涨幅普遍扩大,源自交易量的升温。来自贝壳研究院的数据显示,2021年1月,重点18城链家二手房实际成交环比增加约23%,其中一线城市的总成交环比增幅在29%,且成交绝对水平均处在2019年以来月度高位上。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,成交升温的原因有二:一是资金驱动,前期货币宽松下资金外溢到楼市,带动市场尤其是一线城市核心区域市场需求升温。二是预期驱动,前期的市场升温,使购房者入市节奏加快,市场供需矛盾加剧,价格涨幅扩大。

与一线城市相比,二三线城市的房价涨幅相对温和。今年1月,31个二线城市新房和二手房价格环比均上涨0.4%,涨幅比上月均扩大0.3个百分点。35个三线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅扩大0.1个百分点。

一线城市房价领涨的局面,从去年四季度就已出现。分析人士普遍认为,其背后体现出区域格局的变化,即随着棚改的“退潮”,三四线楼市出现阶段性降温,一二线城市的价值凸显,并重新成为市场热点。

去年年末以来,深圳、上海等地一度出现“打新潮”,并引发投资投机性需求入市。其中,一些城市的“房号”被炒出高价,使得房屋的实际交易成本进一步增加。

从区域分布看,“南热北冷”的局面仍然存在。新房方面,太原、哈尔滨、秦皇岛等北方城市降温明显;二手房降幅较大的哈尔滨、长春、锦州等城市,均位于东北地区。58安居客房产研究院分院院长张波指出,这一方面是和城市本身的热度相关,另一方面是受天气影响,冬季本身也是东北区域的销售淡季。

此外,学区房交易火爆,也成为1月楼市的一大特点。这也导致热点城市二手房的价格涨幅普遍高于新房。

今年1月,深圳、广州、上海的二手房价格环比涨幅分别达到1.7%、1.4%、1.3%,位列70大中城市的前三名。在此过程中,学区房的拉动作用被认为“功不可没”。

中原地产首席分析师张大伟认为,除了学区房交易的惯性热潮外,受疫情及其他因素影响,大量的出国读书的人群回流,也增加了这部分市场需求。

二手房价格涨幅偏高,还与新房的“限价令”有关。在多数城市,限价政策主要作用于新房市场,二手房交易因分散、随机等特征,价格受限相对较少。在市场升温期,二手房的价格涨幅也往往高于新房。

博弈时代

1月同样是调控政策频繁出台的时段。据不完全统计,整个1月,中央和各地出台楼市调控政策近40次。

从打击范围来看,包括一线城市在内的东部热点城市,成为调控的主要对象。1月下旬,住房和城乡建设部副部长倪虹还带队赴上海、深圳进行调研督导。从各地的政策内容上看,假离婚、经营贷、租赁市场乱象是政策调控的重点领域。

“市场上依然存在炒作者。”张波向21世纪经济报道表示,既有炒房者在部分城市频频露头,也有部分房地产从业者跟风炒作,对市场的合理预期产生影响。

另一方面,消费贷、经营贷等资金大量进入房地产,也被认为是推涨房价的原因。有一种观点甚至认为,楼市在岁末年初出现翘尾的核心原因,即是与经营贷进入楼市有关。

实际上,热点城市的调控政策大多在1月下半月出台,由于政策真正起效需要一个周期,这也使得1月的房价仍然出现惯性上涨。

进入2月,调控的效果开始慢慢浮现。贝壳研究院数据显示,2月以来一线城市中北京、上海及深圳贝壳二手房市场景气度已经高位走平或回落,业主报价由涨转跌。

该机构认为,今年2月,预计70城商品住宅销售价格涨幅有所收窄。

许小乐认为,近期政策与市场的博弈,几乎奠定了全年的基调。“2021年仍是房价上涨与调控博弈加剧的一年,总体看,房价涨幅会较2020年有所收窄。”

具体而言,仍有一些城市存在房价上涨的压力,而调控政策的加码也随时会出现。按照贝壳研究院的统计,从节后首周的二手房市场景气指数看,长江沿线部分城市如宁波、无锡等房价上涨压力仍大。

进入2月,北上广深及杭州等地已纷纷升级调控政策,倪虹还带队到北京调研会商房地产调控工作。分析人士认为,面对即将到来的传统“小阳春”,调控政策有继续加码的可能。

另一重博弈则存在于买卖双方之间。北京某房产销售代理公司相关负责人向21世纪经济报道表示,今年北京的地价高企、不限价项目增多,未来房价存在一定的上涨压力,并会反过来影响购房者的热情。可以预见的是,同样的情况也可能出现在二手房市场。因此,在经历一段时间的横盘期后,买卖双方的博弈也将在今年加剧。

(作者:张敏 编辑:张星)

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