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70城房价加速上涨背后:调控紧随其后 博弈时代到来

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虽然调控持续施压,但房价上涨的惯性仍然存在。

2月23日,国家统计局发布数据显示,1月,房地产市场运行总体平稳,但各线城市房价环比涨幅均较此前有所扩大。其中,一线城市的房价继续领跑。

具体来看,1月份,4个一线城市新房价格环比上涨0.6%,涨幅比去年12月扩大0.3个百分点;二手住宅价格环比上涨1.3%,涨幅扩大0.7个百分点。涨幅和增速均高于二三线城市。

资金充裕和预期升温,被认为是房价普遍上涨的主要原因。其中,对学区房的追捧,导致一线城市的房价涨幅领先于其他城市,也使得二手房价格涨幅明显高于新房。

值得注意的是,这是在楼市调控不断加码的背景下发生的。整个1月,中央和各地出台楼市调控政策近40次。当月下旬,住房和城乡建设部副部长倪虹还带队赴上海、深圳进行调研督导。

分析人士指出,1月的房价涨势,延续了去年四季度以来的惯性。但从当下的态势来看,政策调控与房价上涨的博弈,有可能成为全年的主旋律。

火爆的学区房

70城房价涨幅普遍扩大,源自交易量的升温。来自贝壳研究院的数据显示,2021年1月,重点18城链家二手房实际成交环比增加约23%,其中一线城市的总成交环比增幅在29%,且成交绝对水平均处在2019年以来月度高位上。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,成交升温的原因有二:一是资金驱动,前期货币宽松下资金外溢到楼市,带动市场尤其是一线城市核心区域市场需求升温。二是预期驱动,前期的市场升温,使购房者入市节奏加快,市场供需矛盾加剧,价格涨幅扩大。

与一线城市相比,二三线城市的房价涨幅相对温和。今年1月,31个二线城市新房和二手房价格环比均上涨0.4%,涨幅比上月均扩大0.3个百分点。35个三线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅扩大0.1个百分点。

一线城市房价领涨的局面,从在去年四季度就已出现。分析人士普遍认为,其背后体现出区域格局的变化,即随着棚改的“退潮”,三四线楼市出现阶段性降温,一二线城市的价值凸显,并重新成为市场热点。

去年年末以来,深圳、上海等地一度出现“打新潮”,并引发投资投机性需求入市。其中,一些城市的“房号”被炒出高价,使得房屋的实际交易成本进一步增加。

从区域分布看,“南热北冷”的局面仍然存在。新房方面,太原、哈尔滨、秦皇岛等北方城市降温明显;二手房降幅较大的哈尔滨、长春、锦州等城市,均位于东北地区。58安居客房产研究院分院院长张波指出,这一方面是和城市本身的热度相关,另一方面是受天气影响,冬季本身也是东北区域的销售淡季。

此外,学区房交易火爆,也成为1月楼市的一大特点。这也导致热点城市二手房的价格涨幅普遍高于新房。

今年1月,深圳、广州、上海的二手房价格环比涨幅分别达到1.7%、1.4%、1.3%,位列70大中城市的前三名。在此过程中,学区房的拉动作用被认为“功不可没”。

中原地产首席分析师张大伟认为,除了学区房交易的惯性热潮外,受疫情及其他因素影响,大量的出国读书的人群回流,也增加了这部分市场需求。

二手房价格涨幅偏高,还与新房的“限价令”有关。在多数城市,限价政策主要作用于新房市场,二手房交易因分散、随机等特征,价格受限相对较少。在市场升温期,二手房的价格涨幅也往往高于新房。

博弈时代

1月同样是调控政策频繁出台的时段。据不完全统计,整个1月,中央和各地出台楼市调控政策近40次。

从打击范围来看,包括一线城市在内的东部热点城市,成为调控的主要对象。1月下旬,住建部副部长倪虹还带队赴上海、深圳进行调研督导。从各地的政策内容上看,假离婚、经营贷、租赁市场乱象是政策调控的重点领域。

“市场上依然存在炒作者。”张波向21世纪经济报道表示,既有炒房者在部分城市频频露头,也有部分房地产从业者跟风炒作,对市场的合理预期产生影响。

另一方面,消费贷、经营贷等资金大量进入房地产,也被认为是推涨房价的原因。有一种观点甚至认为,楼市在岁末年初出现翘尾的核心原因,即是与经营贷进入楼市有关。

实际上,热点城市的调控政策大多在1月下半月出台,由于政策真正起效需要一个周期,这也使得1月的房价仍然出现惯性上涨。

进入2月,调控的效果开始慢慢浮现。贝壳研究院数据显示,2月以来一线城市中北京、上海及深圳贝壳二手房市场景气度已经高位走平或回落,业主报价由涨转跌。

该机构认为,今年2月,预计70城商品住宅销售价格涨幅有所收窄。

许小乐认为,近期政策与市场的博弈,几乎奠定了全年的基调。“2021年仍是房价上涨与调控博弈加剧的一年,总体看,房价涨幅会较2020年有所收窄。”

具体而言,仍有一些城市存在房价上涨的压力,而调控政策的加码也随时会出现。按照贝壳研究院的统计,从节后首周的二手房市场景气指数看,长江沿线部分城市如宁波、无锡等房价上涨压力仍大。

进入2月,北上广深及杭州等地已纷纷升级调控政策,住房和城乡建设部副部长倪虹还带队到北京调研会商房地产调控工作。分析人士认为,面对即将到来的传统“小阳春”,调控政策有继续加码的可能。

另一重博弈则存在于买卖双方之间。北京某房产销售代理公司相关负责人向21世纪经济报道表示,今年北京的地价高企、不限价项目增多,未来房价存在一定的上涨压力,并会反过来影响购房者的热情。可以预见的是,同样的情况也可能出现在二手房市场。因此,在经历一段时间的横盘期后,买卖双方的博弈也将在今年加剧。

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