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绿地集团生死劫:张玉良嗅到了不同的味道

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资金绷紧的绿地已经困难重重,如今遭遇新华社痛批的绿地长岛项目前途生死未卜,绿地面临的考验愈发严峻。

在中国房地产公司十强名单中,绿地集团一直稳居在前十名之列。2012年更是成为中国首家以房地产为主业的世界500强企业。

不仅仅体量庞大,绿地集团还一直披着“国企”的光环,而被很多购房者“追捧”。

毕竟,在房地产市场上,“国企”的项目很多时候与守信、优质划上等号。

不过,2020年以来,绿地似乎进入水逆之年,房屋质量被诟病、资金链吃紧、媒体公开逼债……

新年前夕,位于上海崇明岛的绿地长岛项目又被新华社点名痛批违规。

已经开启二次混改的绿地集团能度过这次“生死劫”吗?

绿地集团生死劫:张玉良嗅到了不同的味道

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绿地集团的“国企”光环

绿地集团创立于1992年7月,前身为由上海市农委和建委出资创立的上海绿地总公司, 主要从事房地产开发项目。

绿地集团现任董事长张玉良曾任上海市农委住宅办副主任,1992年出任绿地公司总经理职务。

此时的绿地为100%国资控股。

1997年,绿地集团开始股份制改造,以张玉良为代表的上海绿地(集团)有限公司职工持股会斥资3020.43万元获得绿地18.88%的股份。

2013年,在上海市国资委的主导下,绿地集团开始进行了混合所有制改革,探索国企产权多元化。深圳市平安创新资本投资有限公司、上海鼎晖嘉熙股权投资合伙企业(有限合伙)等多家投资机构进入股东行列。

2014年,职工持股会股权转让给了上海格林兰投资管理有限公司,张玉良为格林兰大股东,持股30.28%。

绿地集团从而形成国有资本、社会资本、员工持股“金三角”的股权结构,2015年,完成第一次“混改”的绿地借壳金丰控股登陆A股

绿地集团也由此成为上海国企混合所有制改革的“样板工程”。

如今绿地集团股权结构中,以张玉良管理层为首的员工持股方代表——上海格林兰持股比例为29.13%,代表上海国资委的上海地产与上海城投合计持股46.37%,剩余社会资本合计持有24.5%股份。

不仅仅如此,张玉良还有另外一个身份——上海绿地资产控股有限公司法定代表人,绿地资产控股股东只有两个——上海市建委和上海市农委,各自持股50%。

绿地资产控股成立于1999年,当初成立的目的是为了接收军企上海云峰(集团)有限公司。

上海云峰的股东除了云峰集团职工持股会(持股45.5%)和绿地资产控股(持股34%),还有绿地集团下属的绿地商业(集团)有限公司(持股20.5%)。

从股权上看,纯国资的绿地资产控股与绿地集团并无关系,但其实两者基本“合署办公”,不仅仅董事长都是张玉良,留的工商联系电话、联系邮箱、地址等信息完全一致。而上海云峰集团也一直以绿地集团下属企业对外自称。

2016年,云峰集团爆发债务危机,绿地集团还专门发布澄清通告,与云峰集团划清界限,称云峰集团是独立于上市公司的公司法人,自己只是参股的小股东。

正是在国有股加持下,以及张玉良“亦官亦商”的身份,给绿地集团披上了一层“国企”光环。

而实际上,绿地集团已经不是完全意义上的国有企业,作为混合所有制改革的样板,国资在这里只是一个财务投资者,公司的实际经营权掌握在以张玉良为首的管理层手中。

在绿地集团的年报中,亦鲜明披露公司没有实际控制人。

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旧账重翻 被批造“空城”

按规定,国企领导年满60周岁要办理退休手续,业绩突出的核心成员可延长任期,但最迟不能超过63周岁。

从1992年“下海”掌控纯国企的绿地总公司,到改制之后的绿地集团,张玉良已经执掌绿地集团将近30年。而今年张玉良也将年满65岁。

如果按照国企标准,张玉良已经超期服役。

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▲2013年,第14届CCTV中国经济年度人物颁奖晚会上,张玉良荣获“年度经济人物奖”。

张玉良曾公开表示,绿地跟传统国企不一样,它是混合所有制企业,要依规办事。董事长由董事会推选,如果所有股东认可,自己也有条件,那就干下去。

他还将自己与董明珠作比较:“董明珠连任格力董事长,她65岁了,还继续为国家做贡献,我看也不错。”

而且在绿地集团第一次“混改”5年过后,去年迎来了二次“混改”。

2020年7月26日绿地集团宣布国资股东——上海地产(集团)有限公司、上海城投(集团)有限公司拟公开转让公司总股本的17.5%。

根据张玉良在媒体沟通会上透露出来的消息,接盘者很可能仍然是金融机构为主的财务投资人,这将进一步加速绿地集团股权多元,而格林兰第一大股东的地位也将愈加巩固。

不过,对继续掌控绿地集团信心满满的张玉良,如今看来似乎迎来了“水逆之年”。

2月7日,新华社出动了航拍,拍了位于中国第三大岛——上海崇明岛上的“空城”,标题赫然为:《长江口大建“空城”,谁这么大的胆?》。

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文章称,位于崇明岛上的绿地长岛项目沿长江而建,全长超10公里,总占地超15平方公里,建设体量和楼宇高度于2016年底被认为违反“长江大保护”并与建设世界级生态岛的总体要求不符。

紧随新华社痛批绿地集团之后,2月8日,中央纪委国家监委网站发表文章《长江口大建“空城”:哪个权力环节出了问题》。

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文章直指“绿地长岛项目何以违背上级决策部署,违背有关规划要求,持续多年在建,于2016年底被指不符要求仍整改不到位?背后的主管、审批、监管等多个权力运行和监督环节哪个地方出了问题?有没有失职失责甚至腐败问题?必须追查到底,厘清责任,给出负责任的答案。”

绿地长岛项目2014年就开始启动,2015年就已经开盘销售,当年可谓“热销全城”。最新一次开盘为2020年1月。

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如今5年过去了,此项目被拿出来大批特批,对绿地究竟意味着什么呢?

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缺钱的绿地

绿地集团早期项目主要集中在上海,在1998年房地产商品化后,快速变身上海房企“一哥”。此后开始走向全国。

而伴随着绿地扩张,其负债也一路攀升。

2016至2019年,绿地资产负债率常年处于88%-89%之间。2020年12月31日,绿地集团的负债总额高达11909.95亿元,资产负债率是88.28%,降幅缓慢。

而根据绿地集团的财务报告,至2020年9月30日,货币资金只有805亿元,而一年内到期的负债是1030亿元,资金缺口高达225亿元。

2020年9月,监管层根据负债率为房地产企业融资划定的“三道红线”,绿地集团三条红线全踩。

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为此,绿地提出“三年三步走”降负债计划,力求一年降一档,从2021年到2023年,分别实现现金短债比和净负债率降至绿档、有息负债降至2800亿。

春节前夕,资金吃紧的绿地集团又陷入媒体公开逼债和拖欠农民工工资纠纷之中。

2月2日,网上曝出哈尔滨的多家中介公司和媒体,集体向绿地集团讨要被拖欠已久的广告费。据公开的报道,绿地欠乐居哈尔滨公司191.64万元,欠房天下哈尔滨公司90.82万元,欠凤凰网房产哈尔滨站84.42万元,欠安居客哈尔滨公司17.6万元,欠新浪黑龙江站10万元,合计欠款391万多元。

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还是在2月2日,湖南省公安厅召开了“打击拒不支付劳动报酬犯罪”的新闻发布会,会上,长沙的绿地融城项目拖欠了农民工的工资513万多元,被当做典型的案例公布。

两起事件合计金额没有超过1000万元,但是影响巨大,也凸显了绿地集团现金流面临的巨大压力。

由于资金吃紧,导致坊间日前传出消息,称绿地集团有可能被另外一个房地产龙头企业所并购,收购方是万科+城通组成的国企改革基金。

在1月份举行的媒体沟通会上,张玉良对此传闻予以否认,“如果哪家单位想来,一定要符合原来的方案,即便来,最多是不超过17.5%的股权,不存在收购的概念,如果是同行,那和我们原来的方案基本不太相符。”

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尾 声

当前,绿地控股最新股价不足6元,总市值660亿,相比刚上市时候,市值已经蒸发超过7成。

1月21日,绿地集团对外发布了2020年业绩快报,全年总收入4813亿元,同比增长是12%,归属于上市公司股东净利润137亿,下降了6.93%。

不仅净利润下降,绿地全年销售金额和销售面积都双双下降。2020年实现合同销售金额3584亿元,比去年同期减少7.7%。合同销售面积2909万平方米,比去年同期减少10.7%。成为房企前十强中唯一一家销售额出现下降的房企。

资金绷紧的绿地已经困难重重,如今遭遇新华社痛批的绿地长岛项目前途生死未卜,绿地面临的考验愈发严峻。

曾经张玉良在政商之间游刃有余,如今已过花甲之年的他这次还能带领绿地渡过难关吗?

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