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禁增量、压存量 上海多部门联合发文严控租金贷

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继北京、深圳之后,上海也发文规范租房市场了!

2月4日,据上海市房屋管理局消息,上海市住建委、市房管局、市地方金融局等十部门近日印发了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》(下称《意见》),从加强住房租赁市场主体管理、加强住房租赁交易资金监管等9个方面做出了具体规定。

此次上海政策的一大亮点在于对租金贷进行了管控。《意见》明确要求,未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构,原则上不得新增该项业务。按照本市有关规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构,应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划,确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,租赁市场是住房体系中重要构成部分,尤其去年长租公寓出现爆雷,对业主和租客造成较大影响。而长租公寓在收租过程中存在高租金收房等现象,扰乱市场秩序。通常农历新年后就是租赁旺季,在此时间点上出台相应政策有助于规范租赁市场,保护市场各方权益。

卢文曦称,这意味着,目前没有开展相关业务的公司,今后无法开展了,且今后新成立的长租公寓企业也不能开展这项业务;而市场中已经开展这项业务的公司,一方面要压缩规模,另一方面资金池要受到监管。“租金贷是租房市场矛盾最为突出的地方,进行严格管控有其应有之义。”他称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也对记者表示,对于各类长租公寓企业来说,后续租金贷业务确实需要规范,进而防范租赁市场金融风险的扩大。而此次上海对于租金贷明显持严控态度。

严跃进表示,从政策内容看,重点强调了两点:一是禁止增量,换言之,后续住房租赁经营机构,要想参与租金贷业务,应该说空间不大,这也是长租公寓融资方面所需要关注的内容;二是压缩存量,政策明确“租金贷/租金”的比重不能超过15%,实际上也是租赁市场首个压降租金贷占比的信贷政策,有助于规范此类业务。

“此次上海租赁政策,在原有很多条文的基础上,结合租赁市场金融风险的管控,出台了更为具体的规定,有助于后续租赁金融市场的稳定和健康发展。”严跃进说。

另外,《意见》还称,住房租赁合同未经网签备案的,金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务。对于新发生的个人“租金贷”业务,金融机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致,应当直接放款至监管账户。

此前,北京和深圳也对金融机构为承租人提供个人租金贷提出明确约束。其中,北京要求,银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业;深圳也明确,“租金贷”不能发放给租赁运营商。

同时,《意见》对租金收付也做了严格规定。《意见》称,承租人支付租金周期在3个月以上的,租金应当按月划转至住房租赁经营机构;承租人支付租金周期不超过3个月的,由住房租赁经营机构与承办银行约定按月或按季划转。住房租赁经营机构向收储房源的出租人支付租金和押金,由承办银行按照机构与出租人的合同约定划转。住房租赁经营机构收取承租人的押金,只能用于支付收储房源的应付押金。

同时,上海将积极推进承办银行与市住房租赁公共服务平台联网对接,共享网签备案的合同信息。

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