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热点城市躁动引调控密集落地 "冷空气"驾到房企能否上演"抢收战"?

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冷暖交加,用来形容2021年1月份的房地产市场再合适不过。

在过去的这一个月,热点一二线城市楼市按捺不住再次躁动,上海、深圳和杭州等多座城市更是引来调控政策的微调或升级。激情澎湃的另一面是,房地产金融的进一步收紧切实存在,也已经影响了市场的情绪和后市的走向,冷空气正吹向楼市。

本轮热点城市楼市异动,尽管确有全球大放水的影响,但炒作气氛浓厚致使违规资金进入房地产领域,正是现在和未来政策调控的重点方向。目前看来,从严从紧地规范房地产市场的基调不会改变。

房地产市场因此走到转折点了吗?

行业的共识是,市场环境的确发生了深刻变化。面对当前的变革期,房企如何解题?除了量入为出、以价换量,似乎没有更好的办法。

调控密集落地

尽管往年1月份的市场普遍都有不错的表现,但如同今年这般火爆且调控密集落地的境况,的确不多见。

据中指院监测,2021年首月,百城新房、二手房价格环比涨幅均扩大,其中百城新建住宅均价环比上涨0.37%,涨幅较去年12月扩大0.12个百分点;百城二手住宅均价环比上涨0.32%,涨幅较去年12月扩大0.04个百分点。

成交量方面,据中指院初步估算,2021年1月,重点城市商品住宅成交约4030万平方米,同比增长75.0%。其中,一线城市整体升幅为139%,其中广州升幅显著,深圳升幅居次位;二线城市也录得整体上升111.3%。

房价上涨和成交放量的必然结果是调控政策的加码。1月中下旬以来深圳、上海、杭州等城市频频出台调控政策,以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”,“打补丁”、抑投机,促进房地产市场理性回归。

政策加码力度最大的是上海。2021年1月29日,上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》,就持续做好个人住房信贷管理相关工作提出8条要求,包括房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理、风险排查等。

本轮调控,备受关注的方向是对房贷的收紧,这是与之前的调控有本质区别的一点。

2020年12月31日,中国人民银行、中国银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度的通知》,该通知对各级银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比均设定上限,其中要求不符合监管要求的银行机构,应在2年或4年时间内完成业务调整。

21世纪经济报道记者从多名广州、深圳的银行个贷经理处获悉,当前的房贷发放速度的确有所减缓,而且未来一年收紧的态势依旧会持续。“今年一直都会是这样的趋势,预计政策不会有多大变动。”一名深圳商业银行的个贷经理指出。

冰与火之歌

事实上,尽管楼市表面上看起来“热度高涨”,但如果分城市来看,分化行情依然存在。热点城市楼市“虚火”被“泼冷水”的同时,人口净流出的三四线城市,则无论是短期或者长期,都存在下行的隐忧。

据国家统计局数据显示,2020年70个大中城市中的三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.5%和1.4%,不过包括牡丹江、南充、遵义、宜昌等在内14个三四线城市的二手房价格均出现不同程度下跌。

其中跌幅最大的是牡丹江市,跌幅达10%,相比5年前下跌了1.6%,南充跌幅为5.4%,北海跌幅则为3.5%,泸州跌幅为3.1%,湛江跌幅为2.1%。

楼市下行,地市也不容乐观。中指院数据指出,2021年1月份,在土地供应方面,一线城市供应量大幅放量,二线城市整体供应量同比增幅近15%,三四线城市供应量和成交规模则均有较明显下降。

另外,今年“返乡置业”行情不如预期将成定局,市场也失去了一个抢收“三四线城市”的绝佳窗口期。

一名重仓三四线城市的房企营销负责人告诉21世纪经济报道记者,没有“返乡”行情,他们会加强折扣在本地客身上,但“没什么用”。

武汉的中介老板林宁的感受更深,“我样本量可能不够大,但今年的返乡行情受到了些许影响。大概有20%左右的下滑,往小了说也有5%。”

可供佐证的数据是,58同城、安居客发布的《2020―2021“返乡置业”调查报告》显示,37.8%的调研者想回乡置业,低于2020年68.6%的占比;47.6%的调研者想留在工作城市置业,超过2020年31.1%的占比。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对21世纪经济报道记者分析称,短期来看,返乡置业肯定会有一定的释放,但是中长期来看,三四线城市的成交量和交易量会下降,“返乡置业”也不会改变这种三四线城市长期下滑的趋势。

房企“抢收战”打响?

可以肯定的是,房地产金融调控未来趋严的态势不会改变,房企也应该尽早采取行动度过变革期。

1月15日,央行金融市场司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示,在房地产金融调控方面,要加强以下方面的动作:一是加强房地产金融调控,引导商业银行房地产贷款合理增长,推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节;二是实施房地产金融审慎管理制度,形成重点房地产企业资金监测和管理规则等。

号角已经吹响,房企积极应战。一名千亿房企的中层管理人士告诉21世纪经济报道记者,“拿我们来说,当前需要利用营销手段实现快速去化、抢收回款,降低负债,减少对融资依赖。未来投资方面也将更加审慎,聚焦核心区域,加强现金流管理。”

2月1日,恒大发布公告称,恒大从2月1日到2月28日在全国开展网上购房周年优惠活动,房价不仅低至7.5折,还有房款再减等活动。

尽管恒大几乎全年都在进行“75折”抑或是“7折”销售让这种营销方式看起来颇有“套路”的意味,但不断发出“促销”的信号,依然可以看出这家负债率高企的龙头房企在应对新局面之时的不遗余力。

中诚信之前在一份评级报告中指出,截至2020年6月末,恒大总债务为7451.57亿元,其中短期债务4680.87亿元,占总债务高达62.82%,净负债率为170.65%,存在一定程度的偿债压力。

此外,素来稳健的房企也参与到这场盛宴中。例如,中海地产、佳兆业等房企也推出相应的新春促销动作,包括特价房、新春购房礼、购房折扣等。

“信贷端如果收紧,市场交易会受到比较大的冲击。那么,房企能做的其实也很简单,就是加快回款。”一位不愿具名的分析师强调。

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