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北京长租公寓监管新规:预收房租不得超过3个月租金

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频繁“爆雷”的长租公寓,迎来了监管新规。2月2日,北京市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》,首次明确禁止“长收短付”,严控“租金贷”拨付对象,承租人申请的“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业,只能拨付给个人。新规将于2021年3月1日起正式实施。

亮点1:“租金贷”只能拨付给个人

以分期月付租金更便宜的噱头,鼓励租客申请“租金贷”,从而一次性从银行或小贷机构获取12个月的租金,再按月或季度向房东支付租金,一进一出之间,一个无形的资金池就形成了。池内的资金本应只用于支付租金,可也有长租公寓运营商玩起期限错配,比如将资金用于向房东收房,持续扩大市场规模,可一旦经营受阻,“8个瓶盖盖10个瓶”,就会出现资金链紧张甚至断裂。

缺乏监管的“租金贷”和资金池,是长租公寓频繁“爆雷”的深层次原因,也是新规的核心内容。通知明确,住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金,收、付租金周期必须匹配;收取的押金数额不得超过1个月租金,且应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管;严控“租金贷”拨付对象,银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

“租客申请了住房租赁贷款后,放贷机构可以把贷款发放给租客,也可以签订协议后直接发放给房东,但不能发放给住房租赁企业,及其关联企业或利益相关方。”市住建委相关负责人介绍,此前已经预收的超过3个月的租金部分和存量“租金贷”,租赁企业要建立专户逐步化解;已经预收的押金,也要一并纳入专用账户托管,押金托管的具体方式和流程后续还会出台配套细则。

亮点2:不得强制收取装修费用

“租赁到期了,当初交的押金却不给退。”“不降价就解约,装修家具费要5万。”租赁纠纷的发生,影响着承租人的安居。针对承租人和房东的槽点,新规也开出了“药方”。

通知提出,住房租赁企业应当使用本市住房租赁合同示范文本,用示范文本避免因霸王条款、约定不明引发后续纠纷,并在签订承租或出租房屋合同3日内将合同信息在北京市住房租赁监管平台备案,未如实备案的企业将限制其通过互联网发布房源信息。

其次,住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的,应当取得房屋产权人书面同意。住房租赁企业提前解除合同的,应依据合同约定履行各方责任,不得强制收取装修费用。

在押金退还上,通知也明确,住房租赁企业应于合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金,北京房地产中介行业协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。

亮点3:情节严重将进行风险警示

“长租公寓要规范发展,但需要重申的是,大力发展住房租赁市场的政策主基调依然没有变。”市住建委相关负责人也表示,北京将继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租,符合条件的住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。

当然,对于绝不改正者,各部门也将加强联合监管。通知规定,住房租赁服务企业存在违法违规行为较多的,由市住建部门列入重点关注名单并向社会公布,提示谨慎选择;情节严重的列入风险警示名单并向社会公布,警示重大风险;根据住建部门的意见,市场监管部门依法依规责令有关主体停止发布相关广告。网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的,网信部门可根据住房城乡建设部门意见,依法对其相关业务采取整顿措施。

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