网易首页 > 财经频道 > 正文

上海一手房1月成交创53月新高:一线城市火速降杠杆

0
分享至

2021年1月份,上海一二手房成交呈持续上涨态势,尤其是一手房创53个月(自2016年9月以来)新高;虽然二手房还没有官方统计数据,不过综合中介机构的数据,截至1月24日,二手房成交估算在3.5万套左右,对比2020年12月3.9万套成交量,热度不减。而且,上海二手房1月份每周挂牌量保持在1.2万套左右,个别周达到1.3万套。

上海城市房地产估价有限公司统计数据显示,2021年2月1日,上海市住宅均价5.66万元/平方米,环比涨3.78%,同比涨11.7%。上海各环线价格均值呈现继续上涨态势。北京亦然,1月31日北京新房成交365套,1月累计成交6661套,环比上月下降14%,同比去年上升18%;二手房成交309套,1月累计成交14892套,环比上月下降13%,同比去年增加74%。

上海中原地产市场分析师卢文曦称之为“末班车效应”:“不少买家担心后续调控政策落地可能打乱原先的置业计划,因此呈现末班车效应,导致全月成交出现飙升。当然,某种程度也透支后续需求”。

值得一提的是,今年有一个“特殊”的春节,为了防控疫情,各地提倡就地过年,或会打破2月份传统旺季。权衡之下,监管层果断出手。

1月29日和30日,上海银保监局和北京银保监局接连发文,进一步加强个人住房信贷管理,严查消费贷、经营贷等个人信贷资金违规流入房地产市场。

上海信贷监管政策强调严格执行:各商业银行要严格贯彻落实国家关于房地产市场调控“因城施策”“一城一策”的要求,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,严格执行房地产贷款业务各项规制要求,严格落实差别化住房信贷政策,严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。

政策重点是:对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查,并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。

对此,上海不少中介人士认为,该买的客户还是会下单,他们更怕后续补漏政策陆续出台影响成交周期和购买资格。信栋地产创始人徐东表示,上海信贷政策是真枪实弹的,后续深圳、杭州等热度过高的城市也许会跟上,这对豪宅和刚需住宅的成交都有影响,高总价的房源影响最大。但他不认为会影响房价,左右房价的因素包括限购、限售、限贷以及首付比例。

“就地过年”或将拉升楼市预期

成交量持续上涨,是拉高市场2月楼市预期的直接原因。据上海中原地产数据显示,2021年1月上海新建商品住宅成交面积143.5万平方米,同比增加17%。这一成交数据创53个月来新高。1月份新房成交均价为59711元/平方米,环比上涨14.9%。

加上今年春节特殊性,一线城市楼市不存在长假问题。上海中原地产数据显示,1月有27个楼盘推出房源,面积共计78.8万平方米,环比减少41.74%,尽管回调幅度比较大,但是从绝对量来看,几乎和平时供应量相仿,淡季不淡特征明显。

卢文曦透露,上海1月首周起步成交量就突破20万平方米,高调起步后仅仅调整1周成交量就翻身向上,最后一周在翘尾效应等多因素叠加下,成交量攀升到64万平方米,并且创新高,一周相当于一月的交易量。

一方面,市场延续12月交易热情,尤其是今年行情看涨预期提升,新政出台后,部分买家担心后续政策补漏的影响,加快入市;另一方面,改善性产品推盘积极,这些产品恰是市场交易主力。比如,青浦、嘉定、松江等区域单次推盘量基本都在3万平方米以上;当期供应量最大楼盘是虹口的“瑞虹新城天悦耀庭”,面积为4.9万平方米。豪宅项目也一反常态,想在年前抢收。充足稳定的供应为成交创新高创造了条件。

即便是新一线城市杭州,1月底出台楼市新政之后,有近20个新盘拿到预售证准备入市。哪些原本就有需求的,包括不回老家过年的新杭州人,会选择此时买房。

信贷收紧将冲击个人购房杠杆

信贷收紧有迹可寻,2020年全年信贷增量刷新历史记录,部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松,这也拉动了一线城市需求。杭州、上海和深圳楼市金融化明显,打新潮导致套利群体里成为市场主流。上海此次信贷新政从打击套利,抑制套利资金进入楼市出发。

据了解,上海二套房贷利率5.6%左右,经营贷利率在4%左右,有的甚至更低,这也成为近年来上海楼市资金的主要来源;此外,上海工行和农商行以前还有一种“税费贷”, 税费贷是把中介费、营业税、个税、契税等加起来的一个综合收费的贷款。一般二手房交易的时候,中介都会向客户推荐税费贷。税费贷大约占到总房价5%-10%,上限50万或者80万,之前还有过上限100万的额度。就在1月21日上海发布调控新政之后,上海也喊停了“税费贷”。

针对此前中介联手炒作学区房的现象,上海此次信贷政策严格房产中介机构业务合作管理。严格开展房产中介合作资质审核,实施业务合作准入和名单制管理,建立贷后质量监测及中介退出机制。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介,立即终止合作,并将其列入黑名单,报送上海市银行同业公会。

中原地产首席分析师张大伟指出,上海实际上是重申了过往的政策,“封顶放贷是2003年开始的政策,从来没变过,只是经常有银行违规”,他认为,“如果严格执行,对市场影响会非常大”。

上海、深圳等城市的楼市最近火爆,核心原因是经营性贷款流入楼市。1月21日,上海出台调控新政的时候,上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰就对记者表示,房地产主要靠资金推动,上海这一轮市场异动与资金有很大关系,尤其是经营贷、信用贷等流入房地产市场。

央行报告显示,2020年末,本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元,同比增长20%,增速比上年末高7.5个百分点;全年增加2.27万亿元,同比多增1万亿元。

不过张大伟对政策执行力度表现出担忧:过去国内房地产按揭贷款还款看收入证明,而收入证明造假是行业长期顽疾,信贷管控很难真正严格。此外,银行作为企业单位,对于经营贷流入房地产管控意愿不足,而当下按揭贷款利率平均在5-6利率,经营贷只有3-4.使得大量的投资需求,改善需求使用了经营贷。

业内人士指出,这是一次在住建部主导督导下的调控升级,对于短期市场有降温的作用,具体效果还需要看针对打新潮及经营贷的补丁政策与执行力度。

卢文曦梳理了最近几年上海的调控规律:自2016年出台一系列政策之后,上海几年间没有追加过任何重磅的政策。由此可见,上海调控政策本身是比较紧的。但是在市场发现一些盈利机会点后,引发假离婚,违规资金入市等一些乱象。说明原先的政策中有不严密的地方,使得投机力量有空子可钻。“1.21”新政算是个开始,加上1月29日出台的信贷政策,可以看作是一系列补漏洞举措。信贷新政的影响在于剔除楼市中的“虚火”。另外,严格审核贷款也是维护金融安全。现实的结果是,短期会拉长成交周期,以前正常情况下,房屋交易周期在3-4个月,目前来看可能要拉长到半年左右。此外,短短一周多时间接连出现多道调控令,说明政府政策储备很多。

房企资金影响逐步显现

上海豪宅价格持续上涨。据同策研究院统计的2020年四大一线城市总价1000万以上房屋成交情况来看,上海成交量最大价格也是最高的,2020年全年一共成交1.1万套,成交面积超过211万平方米,均价9.7万元/平方米;深圳成交均价仅次于上海,为9.6万元/平方米。

“121新政”后,上海的豪宅成交以总价1000万-2000万为主流,仅1月30日、31日这个周末,就成交了200多套。

同策研究院分析师汪恒认为,根据周期预测模型,上海住宅成交量在2021年3季度可能还会迎来较快增长。但从2020年上海的1000万以上新建住宅成交价格来看,总价越高,单价也越高。信贷收紧,对这部分购买高总价房源的买家而言,影响可能是最大的。

那么后续是否有新的贷款品种出现来满足购房者需求?汪恒指出,主要看监管措施的执行力度,由于加杠杆炒房往往会带来高额收益,所以无论哪次政策出台都会有人试图绕过监管,但本次政策监管方明显加强了对于金融机构的监督;北京甚至没有出台新的举措,就是单纯加强对于个人信贷资金违规流入房地产市场的查处。“随着大数据技术的发展,资金的监管更加便利,再利用政策漏洞进行加杠杆的操作可能性不大”。

一个事实是,房企的资金链将持续绷紧,这从过去几年房企发行的以购房尾款为主的ABS融资类产品可见一斑。一旦房贷放款周期延长,导致房企不得不开辟其他融资方式获得资金。2020年房企ABS发行规模约4304.6亿元,同比增长10.2%。

相关推荐
热点推荐

故宫八大禁地,一辈子都看不到的地方,斗胆分享!(速看)

OMG是三国
2021-04-11 07:08:51

找个大叔型老公靠谱吗?28岁的我嫁给42岁男人,一年就后悔了

错过De恋人
2021-04-09 09:51:06

事业单位迎来好消息,这8类事业单位在职人员将被调整为公务员

生活百科万事通
2021-04-10 23:34:58

出狱!男孩“刺死校霸”获刑8年,校霸家属曾威胁:会报复!

娱乐导火线
2021-04-10 22:48:41

赵薇女儿11岁生日好低调!小四月完美继承妈妈美貌,大眼睛超灵气

时尚丽人风行
2021-04-11 20:35:18

女人真正被男人征服时,会有这些“生理反应”,不会错

娱乐晓姐
2021-04-09 12:55:02

男子家中每年都能发现2到3具尸体,持续10年

国外那些事儿
2021-04-11 01:12:04

阿富汗没钱没石油,为什么总被侵占?有比石油更值钱的“东西”

随风飘荡的海藻
2021-04-09 18:17:34

2-1!疯狂的德比:83分钟点球争议,90分钟红牌!皇马登顶

叶青足球世界
2021-04-11 04:53:53

纪检委曝光:原省卫计委主任被查

乡村白大褂之家
2021-04-10 21:24:09

小伙花30万从广东买辆宾利欧陆,自知不能上路,坦言放大院里看着也开心

热血汽车资讯
2021-04-10 21:43:28

氢汽车销量增491%,加氢3分钟续航850公里,纯电车或成过渡品

情感岁流年
2021-04-10 04:26:31

吴谨言用作品的七连扑告诉我们:“魏璎珞”的爆红,只是个意外

聚焦娱点
2021-04-10 16:12:34

40岁的中年女人,出轨不下20次,五个已婚人:因为真的很上瘾

桔子闲谈
2021-04-10 23:10:02

国人唯一不喷的日系车,9 年不动一颗螺丝钉,日产本田就怕它!

车行易
2021-04-10 12:38:34

员工检查冷库被反锁,快冻死时门却被推开,看到对方感到好奇

小灵故事通
2021-04-11 13:44:23

挤掉章子怡成视后,却在当红时息影,如今46岁是坐拥3家公司的最美妈妈!

Lady格调
2021-04-11 01:15:21

叔叔养我长大,我每月给他三千,回乡看望他后,我决定再不给他钱

知路君
2021-04-11 10:33:47

夫妻生活后还在用纸巾吗?医生:有三个坏处,请立即停止

萍医生在线说
2021-04-07 11:26:57

英女王妹妹玛格丽特:15岁吸烟,一天抽60支,人生后半程生不如死

笙箫尽陌
2021-03-01 17:49:31
2021-04-12 01:05:08

财经要闻

头条要闻

“元气森林”欺骗消费者 饮料中其实并非无糖

头条要闻

“元气森林”欺骗消费者 饮料中其实并非无糖

体育要闻

15投11铁!郭艾伦复出手感凉 多亏了队友

娱乐要闻

刘诗诗穿薄荷绿裙秀香肩 温柔清新

科技要闻

小米决定造车始末:特朗普推了雷军一把?

汽车要闻

工况续航达419km 奔腾NAT推5款网约车

态度原创

时尚
亲子
游戏
艺术
军事航空

专访王菊:人要性感,穿要大胆

亲子要闻

5岁孩子看完就去马桶舀水喝!《小猪佩奇》等21部动画片被查出问题

《仙剑奇侠传》上架Steam 15日正式发售

艺术要闻

中国美术学院“望道讲谈”

军事要闻

中伊达成协议 歼-10C或出口 超越俄制战机

×