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深圳房贷调查:多家银行称按揭未“停贷”

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近期市场传闻“房贷暂停”一事,深圳个人住房贷款情况究竟如何?

1月29日,接受21世纪经济报道记者采访的多位深圳银行业内人士表示,今年1月以来,其所在银行在深圳地区的个人住房按揭贷款并未“停贷”,房贷额度“有松有紧”。大部分银行表示今年按揭贷款正常投放,甚至略有增长。

包括四大行中的工农中三家银行,股份制银行中的招行、中信、广发三家银行,均表示在深圳地区没有“停贷”,2020年1月的房贷额度、按揭贷款投放量与去年四季度相比基本持平或略有增长。

目前,深圳地区按揭贷款利率不变。大部分银行在深圳的个人住房按揭贷款利率为,首套房贷利率仍维持5年以上LPR+30BP,二套房为LPR+60BP。

根据21世纪经济报道记者1月25日调查,北上广深一线城市中,广州银行业被当地金融监管窗口指导,个人按揭贷款“双管控”:新增个人住房贷款占比不能超过12.6%,每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年四季度的平均放款额。长三角地区多数银行1月额度吃紧,并且有大行也已经出现1月额度用完、本月停贷的现象。一线城市中,唯有北京房贷业务暂未受到明显影响,多家银行均表示房贷额度充足,材料符合条件并审核后,一般3-10个工作日即可放款。

在此情况下,为何一些购房人会觉得银行放款时间变慢或额度收紧?有业内人士坦言,楼市调控政策持续收紧,一线城市楼价高居不下,银行目前对按揭购房人的材料审核变得严格,很多工资“流水”过不了关。

四大行揭贷款额度如何?

对于2021年1月按揭贷款,大部分银行表示,其在深圳正常投放,没有“停贷”,按揭贷款投放甚至略有增加。但亦有个别银行收紧按揭贷款额度。

四大国有银行是按揭贷款投放的主力。在深圳地区的按揭贷款投放中,工商银行新发放房贷规模较去年年末基本持平,农业银行1月实际投放量较上年末还有所增加,放款速度较上年末略有加快。

“近期,关于深圳‘银行暂停房贷’消息引起广泛购房者关注,大部分刚需族都担忧银行会不会大面积停办业务。”1月29日,工商银行深圳分行个贷管理中心副总经理刘上海说,目前,工行新发放房贷规模较去年年末基本持平,未暂停放款。对符合放款条件的住房贷款按照时间先后顺序有序进行贷款投放。

“1月实际投放量较上年末还有所增加。”农业银行深圳分行住房金融与个人信贷部总经理陈晓广说,农行年初以来发放的房贷规模与上年末基本持平,保持稳定;合理把握放款节奏,按时间先后顺序对符合放款条件的客户有序放款。该行正常开展个人住房贷款业务,不存在所谓的停贷或暂停收单的情况。

“我行1月份按揭贷款额度、投放力度与去年四季度基本持平。”中国银行深圳分行消费金融部总经理邓增良表示,按揭贷款放款时间变化不大,保持平稳,考虑春节因素,投放节奏比去年四季度微增

“我们自己把握的节奏,目前卡得很紧。”一位四大行深圳分行人士坦言,该行按揭贷款额度紧张,主要原因是与其自身对全年信贷投放节奏把握有关。

对于房贷放款时间,上述人士表示,深圳工行均在有序排队放款,放款时间与去年下半年相比没有明显变化。深圳农行称放款速度较上年末略有加快。深圳中行称按揭贷款放款时间保持平稳,考虑春节因素,投放节奏比去年四季度微增。

股份行按揭持平或略增

股份制银行的按揭贷款投放中,招商银行表示1月份投放量与去年四季度基本持平,中信银行广发银行均表示投放量比去年四季度略有一些增长。

“我行1月投放量与去年四季度月均投放量基本持平,略有一些增长。”中信银行深圳分行个人信贷部总经理毛欣说,在房主不炒政策要求下,该行房贷额度管理相对平稳,每个月正常投放,而不会有较大起伏。

她说,房贷放款周期长短由住房办理流程决定。例如,疫情期间,购房交易周期较过往有所拉长。目前该行放款周期与去年三四季度基本持平。

“广发银行目前并未暂停受理个人住房按揭贷款。”广发银行深圳分行零售信贷部副总经理陈朗说,广发银行深圳分行目前未暂停发放住房按揭贷款,1月份房贷投放量较去年年末还略有增加。对于已符合放款条件的按揭业务,一直保持平稳、有序发放。

招行深圳分行相关人士表示,该行房贷业务发展正常,并不存在大幅减少发放的情况,1月份投放量与2020年四季度月均投放量基本持平。其表示,房贷节奏和周期并没有特别明显的变化,和去年三四季度差不多,按照办理时间和达成放款条件时间先后,有序安排发放。正常办理一笔按揭,要还款、赎楼、解押、过户、再抵押,一二月份中间还有个春节,周期可能相对长一些。

其表示,该行一二手楼业务都还是正常在接单,并没有停贷。每个客户可能具体情况有所不同,可能有些客户觉得放款稍微慢一些,并不存在所谓的“暂停接单”、“节制接单”说法。

按揭贷款要求趋严

在此情况下,为何一些购房人会觉得银行放款时间变慢或额度收紧?

一位深圳银行业内人士坦言,楼市调控政策持续收紧,一线城市楼价高居不下,银行目前对按揭购房人的材料审核变得严格,很多工资“流水”过不了关。单在个人收入这一方面已很难达到按揭贷款月供要求。例如,“润玺等‘网红盘’是重点检查地区,有的客户‘打新’抽中了润玺四期,但没有银行同意放贷,认为基层员工根本负担不起。”

1月22日,深圳市住建局通告,近期对华润城润玺一期认购人的购房资格、购房资金来源、流水等情况进行严格审查。经核,有12人存在隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水记录等情况。上述人员在申购商品住房时,违反诚实信用原则,规避房地产调控政策,弄虚作假,提供虚假证明文件,其行为已经涉嫌违反有关法律法规规定。

目前,大部分银行表示按揭贷款正常投放,据记者了解,一些银行在“房住不炒”政策要求下,对按揭贷款条件要求进一步收紧。

在房地产政策方面,2020年7月,深圳出台“深八条”调控楼市,落户3年方可购房;夫妻离异3年内购房,购房套数按离异前家庭总套数计算;750万元以下才算普通住宅。随后,去年9月,21世纪经济报道独家报道,为围堵“假离婚”炒房漏洞,深圳建立婚姻信息查询机制,要求银行办理个人住房贷款业务,应查询借款人婚姻状况和购房家庭成员名下在本市拥有的住房套数,作为贷款审核依据,有效落实差别化住房信贷政策要求。

国有大行、股份制银行加强了按揭贷款的贷前审核要求,尤其是购房资格审查。

其中,刘上海说,从目前市场表现及客户反馈情况看,前期调控政策取得了一定成效,房地产市场平稳发展。近期住建局出台进一步加强购房资格审查的政策,工商银行深圳分行将会进一步规范购房市场,坚持“房住不炒”的既定战略。陈晓广表示,农业银行深圳分行将坚持“房住不炒”定位,认真贯彻执行差异化住房信贷政策,一方面保持稳定的贷款投放,一方面严格做好客户的准入管理,做好贷款审核。邓增良表示,“深八条”等调控政策发布后,银行按揭贷款政策工具手段也在增多。对于此前一些房地产市场乱象,例如“假离婚”,“代持”等现象,银行一直坚持房住不炒,审核上对婚姻状态、首付款来源、购房者收入等更加严格。

股份制银行中,陈朗表示,广发银行深圳分行会密切关注国家及地区房地产政策,为落实“房住不炒”政策,该行加强了房贷客户的准入审核,严格审查借款人申贷资料的真实性及首付资金来源。毛欣表示,中信银行深圳分行正常受理住房按揭贷款业务,支持居民的正常购房需求,并严格按照相关要求对购房人的资信、收入进行审核,不存在停止收单的情况。招行深圳分行相关人士表示,有些购房者担心后续无法办理贷款,这种担心完全没有必要,银行房贷业务还是在稳健开展,该行的信贷资源也会保持一个均衡配置。购房者一定要按照相关规定准备好申请贷款材料,例如购房资格证明、婚姻关系证明、首期款缴纳证明、还款能力证明等,这样有助于银行更好更快的进行批贷。

“房贷没有停也不会停,但各行为了贯彻房住不炒定位,对首付资金来源、收入等审核严多了,主要还是保障刚需。”招行深圳分行相关人士表示。

一位国有大行深圳分行人士表示,目前该行住房按揭贷款是在“按揭贷款总量控制”的大原则下,让分支行自己选择投放节奏和方向。今年按揭贷款额度整体上“肯定不如去年”,因干扰行为的因素太多,基层网点有自己的考量。个人估计今年初额度属于偏紧但不至于紧缺。

上述人士表示,银行一般在3月份才确定当年贷款计划。在分支机构自行把握的情况下,由于一手房比较简单,在早投放早受益的驱动下,客户经理往往会把贷款额度优先投放一手房,二手房按揭目前往往要等一个月,所以总量是有的,二手房等的时间稍长而已。

根据央行深圳市中心支行数据,2020年全年,深圳市住户部门贷款增加3099.96亿元,其中,短期贷款增加783.95亿元,中长期贷款增加2316.02亿元。

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