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外地购房客涌入2020年深圳住宅成交首破“10万套”

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经济观察网 记者 陈博 乐有家研究中心报告显示,2020年,深圳一手住宅成交45384套(含深汕合作区),同比上涨19.8%;二手住宅成交95273套,同比上涨23.5%。

综合来看,过去一年,深圳一二手房总成交量首度跃过“10万套”大关,高达14.07万套。

“2020年上半年,虽然深圳新盘限价,但在真正执行过程中,监管部门对于备案价并没有严格控制,因此,‘715’新政前,深圳购房者并未特别关注到一手房的价差。相比之下,二手房的优势更为明显,配套成熟、学位现成促使居住需求可以快速得到满足,成为支撑上半年二手房稳定成交的重要因素。”乐有家营销副总裁孟凡振曾在“715”新政之后做过初步统计,他发现,深圳大概有三分之一的购房者失去名额。

与此同时,监管层对于一手房源的限价趋严导致一二手价格倒挂明显,“以“715”新政为分水岭,深圳一二手成交量在2020年后半年发生明显分化。”孟凡振说。

乐有家研究中心发布的数据佐证了这个结论——以2020年7月为分割点,从8月开始,原本成交量还徘徊在3500套以下的深圳一手住宅,月网签量开始攀上4000套水平。

2020年11月,深圳一手住宅网签量达到年度最高点6296套,远超过当月二手住宅5812套的水平,这也是深圳时隔多年首次出现一手成交超越二手成交。

同样的时间点,深圳二手住宅成交量(过户量)在经历了3个月每月突破10000套的巅峰之后,于2020年10月、11月两个月出现断崖式暴跌,徘徊在5000-6000套之间。

按照惯例,网签、过户的周期大概滞后1-2个月。反应到数据上,实际分化普遍聚焦在去年8-9月份。

从实时成交中更能感受“715”新政的威力,乐有家旗下的中介门店,2020年7月16日-8月15日期间,新增客源量、新增房源量、二手带看量都直线下滑;二手签单量更是暴跌60%。

大量客户在调控冲击之下进入观望期,但硬币的另一面是,业主们的心态却始终坚挺。根据乐有家提供的二手挂牌价变化趋势,“715”新政之前,深圳二手房挂牌价刚刚达到7.84万元/平方米;此后,挂牌价一路上扬,突破“8”字头。截至2020年12月15日,深圳二手挂牌价已经高达8.42万元/平方米。

业主报价的抬高直接折射到二手房成交中。2020年,深圳二手住宅成交均价达到66045元/平方米,同比上涨10%。

不过,这还不是深圳二手成交价的实际涨幅。从乐有家统计的2020年深圳80个热门成交片区价格涨幅排行榜来看,91%的片区在2020年第四季度价格同比涨幅超过10%。其中,14个片区四季度成交均价甚至同比上涨超过30%,位于榜首的深圳桂庙片区、宝安中心区,四季度价格同比上涨高达64.36%、63.51%。

支付能力强劲,是这一轮深圳购房者的共性。可以佐证的一组数据是,2020年,深圳二手住宅单价超过7万元/平方米的成交占比达到44%,几乎占据“半壁江山”。

“哪怕干这一行这么久,深圳楼市的支付能力确实有时候也超乎我的想象。”孟凡振向经济观察网感慨。

与之相应的是, 2020年购买深圳二手住宅的置业者中,72%为刚需客户,19%为改善型客户,9%为投资客户,投资比例同比上升3个百分点。

孟凡振告诉经济观察网,这9%是纯投资需求。这一部分投资需求区别于以往,过去进入深圳楼市的投资客往往带有投机需求,但现在整体楼市周期已经被拉长,限售、限购等政策门槛非常高,资金成本也在进一步抬升,所以,深圳楼市的投机需求减少很多。

“2020年我们接触到的一类买家是实体企业主,疫情叠加经济大环境的影响,导致他们生意做不成,他们通常将资金转移到房产这种能够对抗通胀的安全资产上;另外一类,则是以前移民国外或投资国外的群体,2020年,他们将目光转移到国内。在全国范围内,深圳房产属于比较优质的重资产,成为他们的优先选择。”孟凡振和他的团队,去年接到很多来自全国各地的购房咨询,比如江西、广西、北京等地。他们观察到,外地购买群体对深圳楼市的关注度正在提升,入深购房占比也有所提高。

这类外地购房客的入深资格,通常都是蓄谋已久,尤其是北方的一些购房者,早年就提前购买深圳社保;也有的外地客户通过发动深圳的亲戚朋友获得存量名额。

“深圳在学位以及重点片区的大手笔规划,迅速拉升典型片区或楼盘的价格,也给一些热钱或投资需求打开了一扇门。”孟凡振表示。

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