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11月楼市报告:一边喊话打折促销 一边创下4年新高

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有的城市已是隆冬,有的城市还在度夏。

全国多地已告入冬,但房地产市场的热度并未随着气温走低而趋弱,在房企全国范围加速抢收之下,市场整体仍然保持了韧性。但将新房成交、二手房价、土地成交数据和各地因城施策等多个维度交叉之后,却显现出冰火两重天的格局。

杭州、深圳、东莞等地犹如盛夏,疫情后的楼市复苏延续至今,各地监管部门或祭出降温政策,或加大监管力度。比如上海,新房市场供不应求、二手房成交量创4年来新高。而部分城市早已跑步进入冬季,错失“金九银十”之后,等来了政府部门喊话降价促销和放松调控的救市之举。

廊坊房价较最高点近腰斩

房价只涨不跌时代已经过去。社科院《中国住房大数据分析报告(2020)》显示,城市房地产市场分化较为严重,与历史高点相比,20个城市下跌超过10%,其中9个城市距最高点房价调整幅度均在15%以上,廊坊市最高下调幅度达46.9%。

分区域看,跌幅超过15%的城市分布于京津冀(4个)、北部湾(1个)、大湾区城(1个)、山东半岛(2个),滇西(1个),北京是唯一的一线城市

即使新房销售搭上了一年一度的“双11”狂欢,北方部分城市也难以延续楼市热度。

随着11月19日今冬最大暴雪来袭,哈尔滨楼市也迎来一场去库存大战。克而瑞数据显示,截至10月底,哈尔滨市商品住宅存销比已升至百城第6位,库存去化周期超过23个月。哈尔滨市出台十四条扶持措施,明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房,同时有6条内容涉及住房公积金放宽,并对公寓库存去化加大支持,显露出明显的稳楼市倾向。

但市场基本面走弱的态势难改,据易居哈尔滨公司监测显示,11月哈尔滨市商品房继续量价同跌,六区商品房成交6099套、成交面积62.73万平方米,同比下跌3成。

中指院数据显示,11月百城新房价格跌幅前十的城市中,聊城、德州、东营等华北城市占比明显加大,此外深圳也以环比下跌0.31%成为跌幅第十位的城市。

中国住房大数据分析报告认为,考虑到这些城市在房价下跌前曾经有过快速上涨,其房价下跌属于理性回归范围。

36城二手房市场寒意阵阵

据中指院统计,11月百城中36个城市二手住宅价格呈现环比下跌势头,但下跌城市较上月减少3个。其中菏泽环比下跌1.57%;常熟、衡水、北海、石家庄环比跌幅在0.5%(含)~1.0%之间;张家口、郑州等25个城市跌幅在0.1%(含)~0.5%之间;长春、福州等6个城市跌幅均在0.1%以内。

作为楼市晴雨表,这些出现回调城市的土地市场,已透露出未来市场调整的姿态。据诸葛找房统计,11月全国主要地级市土地流拍率达到9.58%,较上月上涨1.59个百分点。恩施、宜春、乌鲁木齐居流拍前三;在济南,11月30日出让的18宗土地,有终止、有流拍,也有底价成交,降温明显。

在北方个别城市房价距最高点腰斩的同时,中国住房大数据分析报告的样本城市中有30个城市房价可能已超过2018年1月以来的高点。其中包含一线城市1个,二线城市5个,三四线城市24个。

进入11月,中指数据显示,百城新房价格涨幅前十的城市中长三角城市占据7席,其余3城均位于珠三角。

武汉新房成交面积居全国首位

从中指院数据看,百城11月全国新房销售最火热的区域是武汉,成交面积251.11万平方米居全国首位,据此计算的体量相当于两个上海、四个深圳。

从全年来看,金九银十的热度延续至今,并拉平了今年一季度因疫情带来的成交缺失,月均成交已恢复到2018年水平。而武汉11月份新房均价环比微涨0.12%,环比涨幅位于百城中的中位。

领涨全国的东莞市,则开始向长沙“抄作业”。中指院11月百城新建住宅价格指数显示,东莞市11月新房销售价格涨幅1.14%,居全国第一;当月东莞新房成交面积超过深圳,达到77.68万平方米,同比增幅为56.9%,超过四个一线城市50%的平均同比增幅。

11月14日,东莞住房和城乡建设局相关领导一行赴长沙、深圳调研考察房地产调控的相关经验,并指出要按照中央相关决策部署,学习借鉴长沙调控经验,结合东莞实际,针对短板漏洞和突出问题,积极建言献策,供市委市政府决策参考。

应声而动的还有江苏淮安,11月发布“六不准”、“六要”相关通知,规范营销和销售环节、打击囤积房源等行为。

总体成交情况来看,11月CREIS监测的主要城市成交面积环比微降2.68%,超4成城市环比均有不同程度下降,同比则上升4.05%。环比来看,9个城市均有不同程度下降,泉州降幅较明显,福州次之,此外南宁降幅较小,未超过1%;环比上升的城市中,北京升幅较高,近7成,西安和深圳升幅均超4成。同比来看,14个城市上升,深圳和北京升幅较为明显。

上海二手房成交量创新高

11月,上海二手房市场大有“入夏”之势:二手住宅成交套数约3.2万套,环增13.5%,同比增长81.4%,成交量创下4年来新高。总体来看,疫情并未对上海全年市场产生影响,前11个月上海二手房市场成交量同比增长了20.7%。

深圳中原研究中心数据显示,11月深圳二手住宅过户套数连跌三个月之后止跌回升,为5812套,环比回升15.1%。

另据中指院统计,11月百城中二手住宅价格环比上涨的城市个数为63个,较上月增加5个,城市的热度也“四季分明”——东莞、宁波等7个城市环比涨幅在1.0%(含)以上;连云港、威海等17个城市涨幅在0.5%(含)~1.0%之间;绵阳、惠州等26个城市涨幅在0.1%(含)~0.5%之间;台州、沈阳等13个城市涨幅均在0.1%以内。

11月的土拍市场,最热区域当属深圳、广州和上海。深圳共成交13宗地块,仅11月23日一天,推出的8宗地块全部成交,单日吸金339.81亿元。

据《每日经济新闻》此前报道,今年深圳无论是从房地产开发量还是宅地供应量来说均为近5年来最大规模,截至当日,深圳已累计出让28宗居住用地,总建筑面积约479万平方米,总地价约757.5亿元。

11月全国出让金排名前二十城市成交总额为2498亿元,较去年同期增加19%。一线城市深圳、广州、上海分列一二三名,合计收金845.7亿元,占TOP20榜单总额的34%。二线城市共占据榜单10席;三四线城市入榜7席,直逼二线城市,其中扬州、南通、珠海、临沂等三四线城市冲入TOP10。

15家房企已完成九成目标

2020年前11个月,头部房企优势仍然明显,“碧恒万”合计销售超过2万亿元。从前11月各家房企的销售业绩目标完成情况来看,房企表现仍然严重分化。

11月央企销售显著发力,保利、中海、华润、招商表现较为突出,单月业绩规模同比提升显著。据中指院统计,招商、中海的单月业绩同比增幅分别达到63%和52.4%。

在完成销售目标上,房企可谓“几家欢喜几家愁”。据亿翰智库统计,越秀地产、中国恒大、时代中国已超额完成全年目标,分别完成106%、105%、102%;中国金茂已100%完成目标;弘阳地产、禹洲集团、招商蛇口、龙湖集团、美的置业等房企的业绩目标完成度已经超过90%。对于这些房企而言,如无外部不确定因素冲击,企业在业绩目标基础上实现增量是大概率事件。

但仍有多家房企的销售业绩目标达成率甚至低于80%,如首创置业、建业地产分别完成75%、71%,完成销售回款目标压力重重。

记者手记:楼市冲刺倒计时

2020年的房地产市场终于进入最后冲刺阶段,随着全国大部分地区气温渐次降低,楼市分化加剧也如期而至,11月各地“一城一策”颇有趣味,有的区域开始救市、有的城市适度放宽,也有的城市继续收紧调控,不同的政策力度反映出这一城市的市场变化。

武汉市场已经完全抹平疫情带来的阴霾,11月份成交面积稳居全国首位,相当于两个上海、四个深圳,月均成交已恢复至2018年水平。而土拍市场的热力分布也高度一致,乌鲁木齐、济南等北方城市流拍增加,深圳却一枝独秀,再现“史诗级”土拍。

房企业绩分化,越秀地产、中国恒大、时代中国已超额完成全年目标,分别完成106%、105%、102%;中国金茂已100%完成目标,但多家房企目标达成率仍低于80%。

最后一个月房企会否改变现有局面,值得拭目以待。

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