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业绩负债双承压 花样年继续“卖卖卖”模式

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距离交出“三道红线”出台后的第一份年度成绩单还剩半个月,多家房企开启“卖卖卖”模式,为达“及格线”拼命努力,这其中就包括花样年。

12月14日,花样年发布公告宣布与中融国际信托订立协议,后者以8亿元人民币收购花样年项目公司70%股权。据悉,该项目公司主要从事开发位于深圳东部大鹏新区北端葵涌街道葵丰社区的物业项目。交易完成后,花样年、中融国际信托及独立第三方深圳冠地分别持有项目公司11%、70%及19%的股权,花样年还表示,此次出售估计收益将不少于6.87亿元。

近期,花样年动作频繁。就在11月下旬,花样年将旗下上海富年置业有限公司70%的股权转让给上海晨曦股权投资基金管理有限公司,后者控股股东为嘉兴晨曦股权投资有限公司。嘉兴晨曦的股东分别为旭辉集团总裁林峰及上海旭辉企业发展有限公司,旭辉企业发展由林家三兄弟林中、林伟、林峰分别持股50%、25%、25%。

晨曦基金接盘花样年旗下公司并非首次。此前,花样年曾将旗下全资子公司天津花创房地产开发有限公司70%股权出让给晨曦基金。

值得注意的是,近年来,通过出售附属公司股权,花样年收益不菲,且为该公司贡献了较高比重的利润。财报显示,2019年,花样年出售附属公司的收益为9.4亿元,而该公司当年除税前利润为37.8亿元,年度利润为15.02亿元,2018年花样年出售附属公司收益为12.74亿元,当年除税前利润30.4亿元,全年利润为11.68亿元。

地产分析师严跃进对网易财经表示,监管部门出台的“三道红线”政策是企业出售股权的外部原因,加速了企业对后续资金、财务问题以及明年市场的认识。另外,从企业经营的角度来说,花样年这两年经营上是有压力的。某种程度上,对于业务发展表现没有突飞猛进的企业,确实要注意,否则会带来资金上的压力。

“三道红线”高压之下,房企面临融资压力。“三道红线”是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况,房企将被分为“红、橙、黄、绿”四档,踩中三道红线的房企被列为红档,有息负债不得增加,踩中两道红线的房企被列为橙档,负债总额增幅不得超过5%,踩中一道的房企被列为黄档,负债总额增幅不超过10%,绿档房企则增幅不超过15%。

按照上述要求,据花样年2020年上半年财报,剔除预收账款后的资产负债率为74.6%,净负债率78.3%,现金短债比1.66,踩中一道红线,属于黄档。

作为深圳房企,花样年发展一直不温不火,连续多年成长性表现疲弱。2018年,花样年定下2020年成为千亿房企的销售目标。2018和2019年,花样年实现合同销售额301.7、362.1亿元,按照这样的增速,距离迈入千亿房企目标差距很大。2020年年初,花样年调整目标,将今年销售目标定为450亿元,并将千亿目标推迟至2021年。

2020年上半年,花样年实现营收92.41亿元,同比增长7.7%,归属于股东的净利润为9623.8万元,同比减少5.8%,出现增收不增利的现象。

从过往财务数据看,花样年的业绩表现也不稳定。2017年至2019年,营收分别为97.83亿元、139.86亿元、190.86亿元,归属于股东的净利润分别为11.52亿元、7.28亿元、8.74亿元,同比变动43.2%、-36.9%、20%。

另一方面,花样年的负债规模也在逐年上涨。2017年至2019年,花样年的负债总额分别为512.59亿元、749.92亿元、750.08亿元,截至2020年上半年,负债规模继续攀升至795.06亿元。资产负债率由2017年末的74.3%升至2020年上半年的79.6%。

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