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豪宅也要抢购 南京楼市年末大冲刺

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南京市场仍处于“不是开盘就是在开盘路上”的状态。

豪宅也要抢购 南京楼市年末大冲刺

12月中旬,南京迎来入冬最大的晨雾,开往河西友谊街的路上安静清冷,隐约可见穿过浓雾红绿灯的光线。

但在河西某豪宅项目的售楼处里,前去看房的人已有不少。“我们是决定了要买房的,又不只是来看看环境,犹豫什么。”周末早上10点,就有一家子从售楼处离开。

在河西,不怕房子卖不出去,就怕抢不到。“全南京最好地段,闭眼摇号,摇中就买。”一名豪宅销售顾问直言。

南京从来都不缺购买力。

豪宅不愁卖

上月末,位于河西板块的葛洲坝南京中国府、世茂天誉、云际花园、河西金茂府等四大豪宅冒雨齐开。

“葛洲坝南京中国府加推那天,有人直接2000万全款付清了。”一位资深南京市场人士表示,“这次加推的豪宅主要集中在河西南鱼背的位置,当仁不让的豪宅组团区。”

5年前,葛洲坝拿下河西南G14地块,楼面价4.5万元/平方米。而今,“地王盘”葛洲坝南京中国府以6.4万元/平方米的价格刷新南京新房售价天花板,总价在1403万元至3811万之间。

同是地王打造而来的世茂天誉,2016年由世茂以88亿元的总价、溢价47亿元竞得,现均价4.92万元/平方米。河西金茂府由电建金茂摘下的河西南G12、G13打造而来,均价5.2万元/平方米。

云际花园的历史相对较短,保利在去年6月以20.4亿元拿下河西中G22地块后,联合招商和国贸共同开发,均价4.79万元/平方米。该盘周边新房稀缺,对其而言有一定优势。但周边多以写字楼、商住楼和商铺为主,距大型商业体也有点距离。

一点瑕疵丝毫不影响买房的热情,最终514套房源被3584组购房者一抢而空。

“南京豪宅还是比较好卖的,尤其是河西。”南京市房地产学会副会长孟祥远认为,“河西板块建设日趋成熟,受到改善需求的客户垂青,加上这个板块豪宅的供应量一直偏紧,这些楼盘一出来就备受追捧也是意料之中。”

当然,背后更重要的原因还在于划算,毕竟有钱人也不愿意高价接盘。

受到限价影响,南京楼市的倒挂现象普遍存在,河西豪宅市场尤为明显。据孟祥远观察,现在南京豪宅新房的均价大概在5字头,但是二手房市场上可能会在6-7万元/平方米,至少有1万元的倒挂。

界面记者对比这四大豪宅周边楼盘发现,云际花园和河西金茂府与周边二手房倒挂的现象更加明显。

以云际花园为例,其周边的二手房挂牌均价主要集中在5-7万/平方米之间。万科金域缇香在链家上挂牌均价7.2万元/平方米,最高成交单价已经突破8字头。倒挂幅度达到了2.2万元/平方米,不买就是吃亏。

四大豪宅被抢购结束后,全新盘万科翡翠滨江和融创滨江ONE无缝衔接,两个项目首开157套房源也全部卖完。

界面记者了解到,融创滨江ONE预计在本月底迎来加推,周末售楼处已有不少购房者在咨询相关情况。

除了“new money”偏爱的河西,南京的豪宅还分布于城东和主城区域。“这两个区域的豪宅客户以老南京人为主,但是周边的配套和老破小比较多,只适合自住,已经不是南京发展的主流方向了。”真有好房总经理万昕告诉界面新闻记者。

这些豪宅高开高走的架势,是南京河西区域发展轨迹的一个缩影。过去十几年间,河西的发展有目共睹,不断吸引万科、中海、葛洲坝、金茂、仁恒等品牌房企的入驻,也一步步将房价从1字头推向6字头。

当初作为新盘入市的项目,如今二手价格也翻了好几番。以2009年的入市的保利香槟国际为例,当年均价约1.7万元/平方米,如今二手房挂牌均价达到5.7万元/平方米。

回顾南京豪宅市场的发展历程,2011年刚处发轫阶段,千万级别的豪宅供应和成交规模尚小,直到2015年千万级大平层开始大规模入市。

2015年至2019年,南京千万级豪宅成交套数分布为790套、360套、739套、564套,成交均价在3.6-3.86万元/平方米不等。

而今年南京豪宅不按常理出牌,不管是成交量还是成交均价都来到了新的高点。数据显示,今年总价千万级以上的新房共成交了805套,成交均价达到3.88万元/平方米,刷新历史纪录。

涨声不断

在这波豪宅齐开的热潮中,年末南京楼市持续走高,楼盘用“蜂拥而入”来形容不为过。

根据南京网上房地产数据,11月南京新房成交8810套(含溧水、高淳),环比10月上涨13.2%,同比上涨96.1%。

南京今年“金九”成交才5992套,成交量还有所下跌;“银十”成交量刚超过7000套,环比增20%。对比之下,11月南京新房市场的整体表现“涨”声不断。

切开来看,11月上市时间集中,冷热分化明显。前两周热度平平,第三周开始认购量和成交量开始上涨,开盘在月底爆发。

据悉,11月南京共有73次开盘,11090套房源上市,环比10月上涨29.27%。其中,有16个项目加推售罄和基本售罄。

这些售罄的楼盘主要集中在河西、城南、江北等区域,除了河西的红盘外,还有位于南部新城的华著兰庭院、云澜尚府,江北核心区的卓越大江悦府、启迪水木滨江、花语熙岸府,城南的越城天地中心等等。

除此之外,11月末南京楼市也迎来近39家楼盘约6106套房源领取销售许可证,新房库存冲上5.8万套的高位。

进入12月,南京依然处于“不是开盘就是在开盘路上”的状态。

12月第一周,南京新房认购量上涨10%,成交量同步增长16%,有26盘开盘、19盘领证。第二周稍显平静,新房认购2422套,下跌约29%;成交2096套,下跌约11%,有10盘领证、12盘开盘。

“最近都是月底上市量爆棚,12月还有近60家纯新盘上市,包括河西和大校场这种热门板块,开发商赶着年底上市的意愿还是很强烈的。”万昕表示。

河西一家等待首开的楼盘销售告诉界面新闻记者,只要价格过了就把所有楼都开掉,年底了还是得冲一冲KPI。

几天前,城北葛洲坝鼓悦兰园迎来第二次开盘,吸引大批老南京人组团抢购。周末,葛洲坝鼓悦兰园的售楼处里,前几天摇到号的购房者陆续前来签约,也有一批来看样板间等待明年3月份加推。

“之前买得那套太小了,今年想换个面积大些的,我也看了不少户型,就是喜欢他们的阳台。”一位南京本地市民边看样板间边说道。

多名销售告诉界面新闻记者,像鼓悦兰园这类位于老城区的盘,中老年人群寻求改善置换的更多。而江北核心区、南部新城等正在崛起的黑马板块,吸引更多年轻群体。

这些不断上新的楼盘背后,更多的是外来品牌开发商。据房天下统计,11月份南京房企成交金额排行榜上,前五名除了安居建设集团是南京本土企业外,其他都是外来房企。

其中,安居建设集团11月成交金额为27.61亿元,万科、金茂、招商蛇口和保利地产成交金额分别为17.87亿元、16.45亿元、16.3亿元和14.3亿元。

如孟祥远所言,南京楼市“品牌化”趋势明显,外来房企逐渐占据主力地位,本土房企能排在前20的占比越来越低了。

新房仍在蓄力,二手房市场关注度有所降低,观望情绪较浓。从数据反映来看,11月南京二手房新增房源6296套,环比下跌18.04%,挂牌总量连续六个月下滑。不过价格还算坚挺,11月3.34万元/平方米的均价,环比微涨0.79%。

相比之下,南京11月的土地市场更为冷清。据房天下统计,11月,南京市累计成交各类用地12宗,共计144.91万平方米,环比减少56.4%。

事实上,自“双限”和摇号政策出台后,南京每次土拍几乎都是又快又平。孟祥远认为,现在推的土地有不少在远郊区域,政府在有意识地控制热度,保证全年土地市场的相对平稳,从而对未来楼市形成一定预期。

受土地政策影响,各大开发商拿地更加谨慎,也想要早点将项目入市回笼资金,捂着盘不放不如加快开发进度。有不少纯新盘都是今年才拿地,几个月后就首开入市,万科翡翠滨江和融创滨江ONE就是例子。

楼市的冷热,落在个人或开发商头上,总是各有喜悲。热度一波接一波,市场情绪跟着政策和时间走,岁末的南京楼市也踩着点冲一波KPI。

但归根到底,热度褪去后,“稳”始终将是主旋律。

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