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探访北京商住房市场:房子只值50万 抵押欠款70万

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近日,中国证券报记者实地走访发现,北京商住房市场面临较大去化压力。在这种压力下,商住房新楼盘普遍存在违规销售问题。部分项目承诺可以按揭贷款,有的项目则承诺可以分期付款。

二手房方面,由于很多二手商住房在前期购买时尚未实施限购政策,多数商住房有较大比例的贷款尚未还清。不少商住房业主购买后,存在二次抵押贷款的情形。中国证券报记者了解到,这些二次抵押的商住房,大都是通过非银行渠道进行的抵押融资。由于限购以来,房价出现较大幅度的下跌,导致房屋目前售价不足以覆盖抵押贷款额度。在售卖环节需要引入过桥资金或担保资金,而中介由于怕业主资金链断裂出现跑路现象,导致出售出现较大难题。

宣传可以贷款

中国证券报记者走访发现,为了尽快实现销售,有的商业办公、写字楼项目直接采取整栋、整层出售方式,目标直指上市公司及大型央、国企。而为了获得这部分客户群体的青睐,很多项目承诺可以做银行按揭贷款。

“限购政策后建设的商住项目,很多为了向商业用途倾斜,被限定了最小销售单元,一般是500平方米起步。切割成500平方米进行销售,就意味着一个客户至少要购买500平米,其实也存在较大的难度。另外,限购政策下,楼盘如果切割出售,会面临长时间无法清盘,资金回流慢的问题。而整体销售则不存在上述问题。”位于丰台区某商办销售负责人对中国证券报记者表示,“项目毕竟在北京四环以内,近年来,国企混改背景下,旗下子公司独立出去购买办公楼的需求很大,我们也是看好这一趋势。”

当问及项目的付款方式时,上述销售负责人指出,“前期只需要交50%的首付就能走网签,项目可正常贷款。我们会把几个银行的支行负责人聚到一起,供购买商办、写字楼的企业客户挑选。”

当中国证券报记者询问这种操作是否符合相关规定时,该负责人的回答含糊其辞。他表示:“我们的客户都是央企、国企以及民企上市公司,银行对这类客户会有一定政策倾斜。我去年在公司的其他项目做销售主管,也是贷款进行的出售。项目当时是切割成1000平米一个销售单位,只要购买方符合银行贷款资质,可以正常贷款。”

对此,中原地产首席分析师张大伟指出,这类贷款不可能是按揭,限购政策不仅仅针对个人购房者,还针对企业购房者。上面这种操作最有可能是抵押贷。这是一种营销手段。

除了上述整栋出卖的商住房外,中国证券报记者调研发现,分散出售的商住房也存在宣传可以正常贷款购买的问题。

以位于丰台科技园附近某已经建成的商住房为例,该项目宣称,一直可以正常贷款销售。楼盘销售人员对中国证券报记者介绍称,“我们属于国企类房地产企业,和民营房企不一样。民营房企的项目都不能正常贷款,我们的项目一直都可以。这类贷款是需要房地产项目方配合银行做贷款,所以,每个楼盘的情况都不一样。”

分期付款较为普遍

中国证券报记者走访了几家大型民营房企在北京建设的商住房项目发现,这些项目确实没说可以贷款。但是这些项目很多都宣称可以进行分期付款,有的项目分期付款周期高达几年之久。

以位于大兴区某头部开发商开发的楼盘为例,项目宣称,首笔订金只需要2万元,三个月之内交20%的房款,半年之内交50%的房款,三年之内交齐全部房款即可。

“只有交完全部房款才能进行网签。之所以允许客户跨度这么长时间付房款,是因为项目存在整体抵押,解除抵押也要两年多时间。”上述楼盘销售人员对中国证券报记者表示。

当中国证券报记者问及不能网签是否可以正常入住时,上述销售人员称,不能以业主的方式入住。但如果有特殊需要,可以先签一份租房合同,以租房的形式入住,然后等正常网签。但是,这部分租金是需要业主自己承担的。

中国证券报记者注意到,这类商住房无论从户型设计还是内部装修,都和普通住宅基本没有区别。有的商住房直接宣称,是民水、民电配置,客厅、卧室、盥洗室、厨房等一应俱全,都是仿照民宅进行的整体布局。

总价无法覆盖贷款

中国证券报记者发现,除了新房市场销售难外,二手商住房价格虽然已经远远低于2017年高点,但也仍然存在难以销售的问题。

究其原因,很多二手房业主在最初购买时,进行过公积金、商业贷款,且贷款比例较高。2017年后,商住房限购影响下,价格出现腰斩的情况比比皆是。目前部分二手房销售总价已经远远低于银行贷款额。

此外,有的商住房业主在购买后,还在非银行机构进行了抵押贷款。

“有的小金融机构可以把抵押贷款比例做的很高。比如2017年之前,100万的房子,抵押可以贷出7成房款,当然利息也比较高。而目前的情况是,房子目前只值50万,它背后金融机构的抵押就有70万。如果有人要接盘这些房子,就要业主先拿出70多万还给金融抵押机构,解除抵押,然后才能销售。但问题是,很多业主如果有钱解除抵押,就不会卖房了。所以就面临要么购房者掏70万帮助业主解除抵押,要么中介机构走过桥资金帮助业主解除抵押。无论是哪种情况,风险都非常大。因为这类业主一般都会有资金链断裂的风险。一旦业主跑路,这笔损失是没有办法弥补的。所以这类房子一直不好卖。”多位资深二手房中介销售人员对中国证券报记者表示。

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