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公募REITs渐行渐近 多家公司进入答辩环节

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备受期待的公募REITs产品有了新进展。上周,多家拟上报公募REITs项目的基金公司进京,参加基础设施REITs项目答辩。

多家基金公司参加答辩

4月30日,证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》;8月6日,证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》,基础设施公募REITs试点正式落地。经过几个月的准备,公募REITs试点终于进入答辩阶段。有知情人士告诉记者,有约20家基金公司接到通知,参与国家发改委组织的基础设施REITs项目答辩。

据记者了解,公募REITs正式推出,除了需要经过发改委筛选审批,后期还要经历几个阶段的准备。

一位基金公司人士介绍,在向证监会正式上报基础设施REITs基金之前,基金公司需要完成以下几个流程:首先,项目须经国家发改委审批通过。其次,等待基础设施REITs配套法规全部正式颁布。最后,拟任基金经理须参加基金业协会组织的基础设施REITs基金经理专项考试。

一位基金公司REITs业务负责人表示,基金公司要做的工作还有不少:一是目前的引导文件只是征求意见稿,待正式文件公布之后,基金公司需要按照要求,对涉及投资及运营基础设施REITs的内部制度加以完善;二是根据拟投资项目进展,发掘人才,为将来的运营管理做准备;三是由于基础设施REITs产品本质上更像是一个基础设施资产IPO,产品成立与传统公募基金存在一些差异,如产品交易结构的设计、基础设施运营管理的形式、发行时的询价定价、产品的估值计量、银行等投资人对这类产品的风险资本占用等,均处于反复讨论和设计落地阶段,还需要与各方充分沟通,促进更多细节落地。

积极寻找REITs项目

公募REITs业务指引发布以来,市场各方对这一业务积极性颇高,不少公司公布了拟申报的公募REITs项目。

11月11日,光环新网发布公告称,拟开展基础设施公募REITs的申报发行工作。此前,协鑫能源、东湖高新、渤海股份、首创股份、苏州工业园区、上海临港经济发展有限公司、安顺市供水总公司、中关村发展集团、海南海控能源、深圳市地铁集团有限公司等都披露了在进行REITs筹备。

基金公司也在积极寻找项目。“基础设施REITs项目的遴选应当关注项目所处行业、竞争格局、经营能力、分红率情况、合规等多个方面,同时综合考量原始权益人、实际控制人、外部管理人等参与方的资质和背景。”博时基金相关人士表示。

创金合信基金REITs基金管理部负责人表示,创金合信的项目储备包括多个区域多个行业,类别包括城镇供水、水力发电、高速公路、危废处理等,主要关注现金流的真实性、稳定性和分散度,以及未来的增长空间是否合理等要素。

中金基金表示,在筛选项目时,在资产合规性、现金流稳定性方面严把准入关。除资产质量本身之外,探索公募REITs健全有效的治理结构,更好地发挥外部管理机构的专业能力与优势,参与各方权责利归位,切实做好投资人利益保护。

同时,各大基金公司还在积极搭建公募REITs的团队。中金基金已有约10人的团队;创金合信基金成立了“REITs基金管理部”,5名成员中有4名具备5年以上基础设施投资运营经验。

“万事开头难”,也有一些公司认为业务起步阶段还有不少难点。

博时基金认为,起步阶段主要的难点在于资产出表涉及的项目公司分立流程复杂、资产定价方面发行人和投资人需要磨合,但这些难点都能得到解决。

“目前的难点在于:一是进一步配套政策和制度还未落实,包括税收优惠政策,涉及特许经营权的调价机制市场化,业务指引正式稿等;二是培育投资机构和市场专业机构,重视投资者教育,主要是个人投资者的产品普及和教育工作。”创金合信基金REITs基金管理部负责人说。

上述创金合信基金REITs基金管理部负责人表示,基础设施项目类别较多,不同类型的项目公司在投资运营过程中涉及的专业类别完全不同,专业人才缺口非常大,基金管理人要尽快培养自己的股权投资运营管理能力。

中金基金也表示,公募REITs的推出具有里程碑式的意义,公募REITs进入申报冲刺阶段,操作层面的配套政策在未来一段时间逐步落地,产品结构、运营管理中的问题将逐渐得到解决。下一步,要做好投资者教育及询价发行工作,持续完善产品存续期间运管职责的履行及治理安排。希望能和行业一道成长,推动中国基础设施REITs进入“经营活力提升,资产质量改善,估值良性反馈”的正向循环。

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