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房企三季报窥视:调控趋紧下亏损扩大 中小房企何去何从?

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2020年,房地产行业中的中小房企受关注度提升。人民法院网公布数据,今年上半年发布破产文书或进入破产清算程序的房企有200多家,三四线城市中小型开发商占比较高,破产原因多为负债过高、资金链破裂。中小房企日子显得颇为艰难。

以A股三季度营业收入600亿元以下的中小型房企79家作为分析样本,从营收情况、盈利能力、稳健性、周转率等作为分析维度,可以印证,中小房企面临的生存压力渐大,亏损成为普遍问题,有的小房企甚至面临多年来的亏损高峰。

一家百亿级房企的员工透露,其所在的企业去年下半年以来融资比较紧张,就没有再拿地。而疫情发生后,销售受到较大影响。但这家房企目前还能勉强生存。上海集结不少百亿销售规模的小房企,正在规模扩张与行业调控中动荡前行:有的半年更换一波职业经理人,不断试错;有的积极寻求与其他房企的项目合作机会。

营收下滑、亏损扩大

从2020年三季度营业收入来看,79家样本企业中,有41家房企营业收入同比业绩下滑,而这一数据在2019年仅有32家,其中业绩下滑超过30%的房企有17家,在一定程度上反映了市场因素对房企业绩的影响。

从业绩下滑的原因来看,疫情影响是一个因素,但更多的在于公司自身的问题。利润方面,三季度样本企业中利润下滑的的企业有45家企业,较去年同期增加5家企业,其中亏损的有12家企业。

从企业来看,泰禾集团前三季度亏损19亿元,是样本企业中亏损最大的房企,同比下滑185.9%。泰禾只是特例,相比较而言,小房企的亏损下滑趋势更明显。嘉凯城(000918.SZ)、新华联(000620.SZ)等均出现亏损扩大的情况。新华联前三季亏损额创近十年之最。三季报显示,2020年前三季度,新华联实现营业收入35.56亿元,同比下降36.79%;期内净亏损6.80亿元,同比下降516.94%,这是近十年以来的首次巨亏,扣非后的亏损额将扩大至7.46亿元。今年以来,这家在2019年营收刚刚破百亿的小房企“黑天鹅事件”事件不断:债务违约,成为疫情下首个房企违约案例。

与去年同期相比,中小房企的盈利能力下滑。2019年样本企业平均销售毛利率为37.8%,较今年高出3.3个百分点。2019年样本企业中销售毛利率出现下滑的房企有42家,而今年同期相比毛利率下滑的企业达到50家。

从企业主营领域来看,具有产业、园区租赁经营等业务的房企,销售毛利率较高,如陆家嘴、华侨城等企业表现较为抢眼。从品牌房企来看,如中南建设、金地集团、阳光城、招商蛇口、华侨城等均出现不同程度的下滑。

由于成本因素的影响,行业盈利能力在逐渐走低。此外市场及企业结转因素也造成了企业利润规模的降低,从而导致销售毛利率的走低。从这些中小房企ROE的表现来看,也呈现出了同样的趋势。整体来看,今年前三季样本房企ROE较去年同期有所下降,2019年样本企业ROE均值为6.05%,而今年均值下降1.97个百分点。2019年同期ROE出现下降的企业为45家,今年同期出现下降的企业达到51家。

同策研究院研究总监肖云祥指出,中小房企当前面临困境的原因有三:品牌影响力小,号召力不强,直接导致销售力不足;运营能力低,效率不高;缺钱。

很多中小房企都存在资金周转效率低的问题,比如,一个几万平方米的小型项目,小房企开发周期长,项目周转速度慢直接导致了资金周转率下降。运营能力低产生的后果不仅是加大了行业差距,还增加了房企自身的压力。运营效率低,将直接影响资金的利用效率,加大了资金压力,费用成本增加,降低了利润空间等。

另外,中小企业融资难,导致这些房企在土地市场竞争力下降,丧失发展机会,逐渐被洗牌出局。资金就是血液,中小房企运营效率低,导致资金链更加紧张。但是中小房企融资太难、太贵这个问题长期存在。金融机构在房企贷款业务中,在审核企业资质时,房企销售规模是重要的参考指标,这就导致中小企业融资渠道变窄,只能找“影子银行”融资,这就带出另外一个问题:融资成本高,不断侵蚀中小房企的利润,但要活下去,又不得不牺牲利润。

分化加剧

根据同策研究院提供的数据显示,比对“三道红线”指标,从剔除预收账款的负债率来看,今年三季度中小房企均值为62.3%,较去年同期增加0.6个百分点。从企业个数来看,指标增加的企业数量较2019年同期少2家,但增长幅度相对较高,其中超过70%的企业有34家。净负债率方面,样本企业中均值为111.3%,较2019年同期增加13个百分点,其中同期增长的家数为40家,较2019年同期增加2家,其中超过100%的企业有30家。现金短债比方面,在剔除14家部分指标异常的企业外,2020年65家样本企业现金短债比均值为126,较去年同期降低5个百分点。

通过对三个指标的分析,整体来看,与去年同期相比样本企业稳健性出现下滑趋势。但也有部分企业现金流情况向好,说明中小房企分化加剧。在现金方面,三季度前述79家中小房企货币资金均值为93.8亿元,较去年同期增加10.6亿元。从单个企业来看,华发股份货币资金增长最多,达206亿元。其次大悦城、首开等房企,现金增长规模和幅度,都呈现出较好的水平。

三季度中小房企的存货周转率均值为0.1545,较去年同期增长0.0038。从企业变化情况来看,在样本企业中,2019年同期有41家房企同比是增加的,而今年为45家。均值增加主要是个别企业,如亚太、合肥城建、大名城等企业增幅较大所致。总资产周转率方面,今年三季度均值为0.1073,较去年同期下降0.0049。有49家企业出现同比下滑,而2019年仅有42家企业同比下滑。整体来看大多数企业存货周转率是下滑的,这主要是疫情期间,开工、去化受影响导致运营效率走低。

肖云祥认为,如果说在初期大家走的都是同一条路,都在同一起跑线上,那么后来不同的发展思路就决定了中小房企与大房企之间在10年后的差距有多大。一些中小房企,在市场最好的时代,浪费了最好的机遇,缺乏危机意识和战略眼光;而一些发展起来的房企则是抓住当时难得的市场机会,走规模化扩张的道路,加大开发项目数量,扩大进入城市数量。

经过两年的调整,楼市已转换为买方市场,市场的变化倒逼行业注重产品品质,注重品牌的塑造,同时加强管理能力建设,成本控制,以创新的方式提升融资能力等。中小房企出局也是市场资源有效配置的一种体现。肖云祥认为,吃老本抑或被收购,就看中小房企自身的调节转型能力,“优胜劣汰、适者生存”。

正如万科董事长郁亮在2020年度上海万科媒体见面会上所言,“活下去”翻成另外一个语言就是叫做时代企业。当前行业和政策变化很快,所谓的时代企业就是要努力适应变化及变化的维度。“如今房地产行业面临巨大的变化,一方面,如果不适应变化就要被淘汰;另一方面,变化也是一个新的机会,谁适应这变化,谁有新的机会”。

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