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厦门第一高楼打七折仍流拍:评估价52亿 有合同纠纷

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厦门国际中心还是没等来“接盘侠”。10月22日上午10点,有着厦门“第一高楼”之称的厦门国际中心因无人出价,以流拍落幕。

这场拍卖的项目名为“厦门国际中心、厦门宝嘉中心项目资产捆绑”,起拍价36.4亿元,评估价近52亿元,加价幅度为1500万元,10月21日上午10点起拍,竞价周期1天,吸引了超过3万次围观。由此来看,起拍价36.4亿元相较52亿元评估价折价了30%左右,相当于打了个七折。

从前世到今生,已有23年的厦门第一高楼历经坎坷,对于流拍也已不陌生。业界普遍以为当地在今年拍出首个百亿地块之后,厦门第一高楼拍卖应该会很顺利,但却事与愿违。

公开信息显示,厦门国际中心是厦门源生置业有限公司名下的资产,用地面积15032.23平方米,建设工程性质为商业、办公。项目一期规划地上建筑层数68层,建筑总高度约339.88米,总建筑面积约16.3万平方米。

厦门国际中心位于厦门市鹭江道,与鼓浪屿隔海相望 视觉中国图 刘国梅制图

总估值51.99亿元

厦门国际中心位于厦门市鹭江道,与鼓浪屿隔海相望,总建筑面积约18.56万平方米,建筑高度339.88米,地下4层,地上61层,集超甲级写字楼、单元式办公、高档会所、观光等为一体,是厦门市百亿元“高、新、特”项目的重点项目。

公开资料显示,该项目建成后将刷新厦门市“天际线”,并一跃成为福建第一高楼,全面超越323米的温州世贸中心成为海西第一高楼。

拍卖公告显示,目前厦门国际中心项目一期工程已封顶且玻璃幕墙基本完工。二期规划地上建筑面积17840.1平方米,其中商业面积为7360平方米。该期项目目前未取得规划及建设许可,也未开工建设。

厦门宝嘉中心项目与厦门国际中心项目相连,用地面积13041.367平方米,建设工程性质为商业、酒店,规划地上建筑层数30层,总建筑面积122514.11平方米。目前,该项目除基坑支护工程(2013年施工,已超设计使用年限)外,尚未建设施工。

评估报告显示,截至7月20日,厦门国际中心项目一、二期的房地产、办公电子车辆及长期股权投资的市场价值合计约46亿元。其中,厦门国际中心项目一期办公房地产价值估值最高、占比也最多,达到41.81亿元。

厦门国际中心项目的建设公司厦门源生置业有限公司(以下简称源生置业)还有一宗地块,位于厦门市思明区宝嘉中心(2011P15地块)土地使用权价值、在建工程基础及前期费用的市场价值约5.99亿元。因此,该项目与厦门国际中心两个项目合计的总估值达51.99亿元。

本次拍卖价格不菲,对竞买方的要求颇高,需要具备足够的资金实力。一位不愿具名的厦门资深房地产人士此前告诉《每日经济新闻》记者,对竞买对象设置比较严格的条件也是应该的,毕竟有着厦门第一高楼的名头,都不想再重蹈覆辙。

但这场备受关注的拍卖最终还是流拍了,0人报名的现状也显示了项目的尴尬境地。

项目存在合同纠纷

值得注意的是,本次拍卖的标的物还存在一定瑕疵。

一是标的物上存在抵押、查封等限制,办理抵押注销、解封手续等可能需要一定的时间;二是标的之厦门国际中心项目在建工程的工程电梯、玻璃幕墙的安装吊篮,以及规划变更、竣工验收等方面存在安全隐患、风险或瑕疵;拍卖标的之厦门宝嘉中心项目的基坑支护工程(已超设计使用年限),以及规划报批、变更等方面也存在安全隐患、风险或瑕疵。

另外,拍卖标的之厦门国际中心项目地块上建有一售楼处,总建筑面积为1136.60平方米,为临时建筑,项目竣工前必须无条件拆除。

另据《中国裁判文书网》的一份执行裁定书,2019年4月8日,申请执行人中建钢构有限公司依据(2017)闽02民初808号民事判决书向厦门中级法院申请强制执行,要求被执行人源生置业支付工程进度款8274万元,违约金676万元,并将被执行人的厦门国际中心(一期)主塔楼47~51层的房产按照每平方米1.5万的价格折价受偿;厦门中级法院也对源生置业发出执行案件告知书、执行通知书、执行裁定书、报告财产令和传票,但邮寄结果均显示查无此人。

这意味着,早在2017年,源生置业与工程方就已经出现了合同纠纷。

对厦门国际中心有深入了解的厦门开发商人士林栋告诉《每日经济新闻》记者,这个项目流拍也不奇怪,可能大家都不看好写字楼市场。另外,因为牵涉的资金量巨大,未来不管是售卖还是自持都会很困难。有没有足够多有实力的企业入驻(都是疑问),闽西有实力的企业都自己拿地盖总部了。

戴德梁行统计显示,2019年,厦门甲级写字楼供应42.9万平方米,为2018年的7.3倍,全市甲级写字楼存量攀升至126.6万平方米。吸纳量为10.9万平方米,约为供应量的25%,略低于去年11.6万平方米的历史最高值。

另外,受宏观因素、需求放缓及市场供应骤增的综合影响,厦门甲级写字楼租金持续下行,年末全市租金环比下降2.9%至105.1元/平方米/月,降幅较上季度扩大,租金水平较去年同期低7.0%。2019年年末厦门全市甲级写字楼空置率抬高至40.4%,环比增加3.8个百分点,同比增加17.4个百分点,继续刷新历史高位。

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