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厦门第一高楼流拍 烂尾多年成烫手山芋背后有何隐情

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10月22日10时,结束拍卖厦门第一高楼,在淘宝网阿里拍卖破产强清平台上迟迟没有等到买家。

10月21日,厦门第一高楼进行第一次公开拍卖,起拍价36.4亿元,而估值为51.99亿元。虽然已有超3.7万人次围观,却无人竞价。这个厦门第一高楼名为“厦门国际中心”,总高度约339.88米,此次一起拍卖的还有与其相连的副楼厦门宝嘉中心。

从前世到今生,已有23年的厦门第一高楼历经坎坷,对于流拍也已不陌生。本以为当地在今年拍出首个百亿地块之后,厦门第一高楼拍卖时不会如此落寞,但现实事与愿违。

10月21日,厦门第一高楼进行第一次公开拍卖,起拍价36.4亿元,一拍以流拍收场。图片来源 阿里拍卖

评估价51.99亿元,以36.4亿元起拍

作为厦门第一高楼,厦门国际中心与鼓浪屿隔海相望,是一座集超甲级写字楼、单元式办公、高档会所、观光等功能于一体的超级综合体,也是早年厦门市百亿元“高、新、特”项目的重点项目。因为多年烂尾,在繁华的思明区鹭江道上很是引人注目。此次,厦门国际中心起拍价为36.4亿元,而估值则为51.99亿元。在今年拍出首个百亿地块的厦门,业界以为此次拍卖会吸引不少企业,但事实恰恰相反。

公开信息显示,厦门国际中心是厦门源生置业有限公司名下的资产,用地面积15032.23平方米,建设工程性质为商业、办公。项目一期规划地上建筑层数68层,建筑总高度约339.88米,总建筑面积约16.3万平方米。

截至拍卖前,一期项目主体结构除架空层环带及一层后浇带未施工,其余部分已按设计施工完成,主体结构验收完成到40层;二次结构(砌体部分)完成约70%,水电预留预埋完成,水电安装完成约35%,防火涂料完成约65%,工程已封顶且玻璃幕墙基本完工。

而项目二期规划地上建筑面积17840.1平方米,其中商业面积为7360平方米。该期项目目前未取得规划及建设许可,也未开工建设。

作为同一标的一起拍卖的还有与厦门国际中心项目相连的副楼厦门宝嘉中心项目,其是厦门永榕置业有限公司名下的资产。厦门宝嘉中心用途为商业、酒店,用地面积13041.367平方米,规划地上建筑层数30层,总建筑面积约12.25万平方米。目前,该项目除基坑支护工程(2013年施工,已超设计使用年限)外,尚未建设施工。

根据厦门翰和资产评估公司出具的评估报告显示,厦门国际中心一二期房地产、办公电子车辆等市场价值约46亿元,宝嘉中心土地使用权价值、在建工程基础及前期费用的市场价值约5.99亿元,两者的总估值达51.99亿元。

厦门第一高楼的前世今生

回顾厦门第一高楼的前世今生,经历坎坷。厦门国际中心的前身为厦门邮电大厦,至今已有23年的历史。

据当时媒体报道,厦门国际中心原名为厦门邮电大厦,早在1997年,其设计就正式通过规划,此后,邮电分家,邮电大厦划到了邮政系统,由于资金不足,到2003年完成设计中的8层裙楼后,工程便一直搁浅。

当时,邮电大厦虽然主动自贬身价寻找“婆家”,却一直是烫手山芋。最为典型的是,2009年12月,邮电大厦在福州海峡拍卖行“摆擂招亲”,开出5亿元的“白菜价”,竟无一人到场竞拍,最终流拍。

直到2010年,福建省永榕电力(集团)有限公司以20亿元接盘,并将其更名为“厦门国际中心”,规划设计高度为海西第一高楼,由厦门源生置业有限公司(以下简称“源生置业”)开发建设,其毗连项目宝嘉中心由厦门永榕置业有限公司(以下简称“永榕置业”)开发建设。当时,已经烂尾了十几年的邮电大厦变身为厦门第一高楼,而此后的命运便与永榕电力的实控人李炳江有千丝万缕的关联,荣辱与共。

据媒体报道,2012年厦门国际中心开始正式进入施工阶段,原本预计2017年竣工,成为鹭江道上的崭新地标建筑。但在玻璃幕墙基本完工后,约在2016年前后,源生置业和永榕置业因实际控制人李炳江资金链断裂,再次停工。

2017年,随着李柄江的京朋公司旗下供应链金融平台“金和所”及相关联的另一P2P平台“东宏金融”双双暴雷,源生置业、永榕置业度日维艰,今年7月两家公司正式进入破产重整阶段。

今年8月初,一份《关于公开招募厦门源生置业有限公司、厦门永榕置业有限公司名下资产意向竞买方的公告》受到市场关注。也许并无合适的意向竞买方,到了9月,这份公告再次发出。

与首发公告注明“竞买方需为一级资质等级的房企或中国排名前500名的房企”相比,9月的公告将竞买人的门槛抬高,包括要求竞买方可调控资金达50亿元以上。

虽然有媒体报道,当时有几家企业对此有兴趣,但在本次拍卖上,并没有见到积极竞价的身影。

为何迟迟找不到下家?

综合来看,此次竞拍人选的门槛不低,在很多业内人士看来,这也是制约拍卖成功的因素之一。

公告要求竞买人满足下列5个条件中一个:在中国排名前500名(根据中国房地产业协会发布的《2020中国房地产开发企业500强测评研究报告》)的房地产开发企业;美国《财富》杂志评选公布的世界500强企业,或中国企业联合会、中国企业家协会公布的中国企业500强企业,或中国服务业企业500强企业;国务院国资委管理的中央企业;国内行业领先企业(上年度营收不低于人民币100亿元)或国内行业十强企业(以细分行业权威机构公布的排名为准);一级资质等级的房地产开发企业。

而且在此次拍卖标的名称后最明显的位置,用括号注明:“请注意竞买人条件”。按规定如拍卖成交后,经核实竞得者不符合上述条件的,拍卖无效,保证金不予退还。

对于此次对竞拍者的门槛,蓝鲸法拍总经理王胜蓝称,对于这种标志性建筑,还是在建工程,这样设置应该是希望接盘方能真正有实力把这个影响城市形象的工程做好。

虽然与评估价相比,起拍价已现大幅折让,不过,据厦门当地的业内人士认为,从市场来看,这个拍卖价并不低。再加上项目烂尾这么多年,一般人不愿意接这个烂摊子。

由于历史原因,拍卖标的确实存在各种瑕疵。据拍卖公告内容显示,本拍卖标的物上存在抵押、查封等限制,办理抵押注销、解封手续等可能需要一定的时间。

此外,厦门国际中心项目在建工程的工程电梯、玻璃幕墙的安装吊篮,以及规划变更、竣工验收等方面存在安全隐患、风险。作为副楼的厦门宝嘉中心项目虽然没有建设施工,但是其基坑支护工程已超设计使用年限,其在规划报批、变更等方面也存在风险。

对于厦门第一高楼的再次流拍,王胜蓝分析,应该是有以下几个原因:一是对于竞买企业的要求太高,满足其条件的企业几乎马上就能筛选出来,可见范围之小;二是评估价格和买家们心理认可的价位也许有差异。而按规则,如果第一次拍卖以流拍结束,则二拍的起拍价还会打折。因此,即使就算有符合条件的竞买人,看到没有人报名,也会等待二拍;三是从拍卖公告来看,税费全部由下家承担,若对税费的筹划缴纳没有充分的调研和研究,很难搞清楚其税费有多少。

作为厦门第一高楼的厦门国际中心命途多舛,历经多次“死去活来”,谁能改写其最终命运仍将备受关注。

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