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领地集团再冲IPO:盈利不佳债台高筑

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网易财经 王文华

区域性中小房企上市不易。近日,四川本土房企领地集团闯关IPO遇阻,再次向港交所提交申请表,更新招股书。不过,起伏不定的业绩和高负债率是领地集团无法回避的现状,能否成功登陆资本市场悬而未知。

2020年4月9日,领地集团向港交所提交招股书,不过这一计划于10月9日失效。10月12日,领地集团再次更新招股书,继续向港股发起冲击。

领地集团成立于1999年,是一家发迹于四川乐山的房企,创始人为刘玉奇、刘山、刘玉辉三兄弟,业务板块包括房地产开发、商业运营、酒店管理。2006年,领地将总部从乐山迁至成都,开始布局全国业务。从项目分布看,目前领地的业务主要集中在四川和其他省份的三、四线城市。截至2020年7月31日,领地拥有的104个附属公司、合营企业或联营公司项目中,有68个项目位于四川,占比超6成。

据中国房地产TOP10研究数据显示,按照综合统计,领地在2020年“中国房地产百强企业”中,排名72。在六家四川房企中排名第三。

2017至2019年,领地实现收益分别为53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元。利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元及6.72亿元。其中物业销售是主要收入来源,占2019年收入的98.5%;其次是商业物业运营,收入7087.6万元,酒店业务3710.2万元。

不过,领地盈利能力不佳一直被外界诟病,有说法称,此次上市遇阻,盈利能力差是主要原因。

数据显示,2017年至2019年,领地毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8%,净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%,上下波动明显。截至2020年前5个月,领地毛利率为32.2%,净利率为5.5%,毛利率较2019年有所上升,但净利率仍呈下降趋势。

依据克而瑞研究中心数据,2019年172家上市房企的加权平均净利率和净利率中位数分别为14.0%、12.2%。对比之下,领地的净利率明显低于行业水平。

此外负债比率在逐年攀升,也是领地面临的另一大风险。招股书显示,2017年至2019年,领地有息负债分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元,净资产负债率由2017年的60%上升至2019年的140%。

根据招股书,2019年领地控股的银行及其他借款利息高达14.45亿元,远高于净利润,其中资本化的部分达到12.9亿元。截至2019年末,一年内偿还的负债规模为57.63亿元,而年末公司账面现金为13.82亿元,偿债压力较大。

与此同时,领地过去三年的经营现金流持续为负,2017年至2019年,现金流分别为-1.87亿元、-42.88亿元和-31.12亿元,公司经营实现回血难度大。截至2020年5月底,领地才录得正现金流,为3.73亿元。

今年8月,监管层对房企设置“三道红线”,以降低房企的资产负债率和杠杆率。这三道红线包括剔除预收款后资产负债率大于70%,净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。对债务高企的领地而言,未来如何解决融资和经营问题,仍是巨大考验。

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