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绿地"惊险一跃":金融业务分拆上市 再造个绿地?

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目前绿地所有金融业务都放在金控里面,此轮增资完成后,绿地金控变身为绿地数科一级子公司。目前放在金控里的业务板块将会逐一剥离出来,装进绿地数科,绿地金控彻底成为一个持牌机构。

一夜之间,“数字化转型”成为了房产行业的趋势——或在业务板块中切入数字化模式,或在精细化运作中重构业务模型。

日前,21世纪经济报道记者独家获悉,借助数字化转型升级及业务重构,绿地控股(600606.SH,简称“绿地”)拟三年内完成分拆旗下金融业务板块上市。

近期,以绿地金融投资控股集团有限公司(简称绿地金融)为基础重构的新公司绿地数科正在进行引战。目前绿地金融是绿地三级子公司,因此绿地数科将成为绿地金融的母公司,并作为绿地集团金融业务未来的上市主体。目前绿地所有金融业务都放在金控里面,此轮增资完成后,绿地金控变身为绿地数科一级子公司。目前放在金控里的业务板块将会逐一剥离出来,装进绿地数科,绿地金控彻底成为一个持牌机构。绿地数科本轮Pre-IPO引战稀释股比约15%-20%,计划引入包括以下四类机构:地方政府产业引导基金;互联网科技头部企业;海外知名PE基金;国内头部投资和金融机构。如无意外,绿地数科Pre-IPO会在年内完成。

另有消息称,绿地数科最多募集60亿元人民币(8.7641亿美元),将其估值提升至340亿元人民币。

作为头部房地产企业的绿地,一直争议颇多。从混改、上市、市值一路走低,到如今“三道红线”全部踩中、万亿债务缠身。

2020年中报显示,绿地扣除预收账款后的资产负债率达到82.70%;净负债率达到180.3%,较2019年末上涨了24.7个百分点;现金短债比为0.72。

最近,绿地启动二次混改,从另一个角度凸显绿地在转型上的迫切:绿地集团董事长张玉良已经着手几个新业务板块的分拆计划,包括大基建产业板块、金融板块、自由贸易港板块。

随着房地产的金融属性被削弱,绿地金融也相应地被张玉良赋予另一重角色。

绿地集团执行总裁、绿地金融董事长、总裁耿靖对21世纪经济报道透露,绿地在2018年就开始筹谋数字化转型。过去几年房地产的金融属性,使得金融成为绿地集团转型升级的核心驱动力。

一方面,通过分拆核心业务上市,提升资产估值,绿地直接获取降负债效果;另一方面,绿地寄望于整体业务重构扭转高负债、利润下滑局面。

在耿靖的构架中,“绿地数科”与“蚂蚁科技”的概念更为接近。他寄望由于绿地数科的加持,绿地集团将讲述一个大集团数字化转型的故事。

为什么分拆金融上市

绿地这几年,经历了超越万科到增速放缓,从单一房地产销售到多元布局的变化。

2014年,绿地实现预销售金额2408亿元,较2013年增长50%,取代万科,成为房地产行业规模第一。但2015年,绿地销售略有下调,退居行业第二;2016年,绿地销售增速10%左右,2017年同比增长17%,2018年同比增长20%。进入2019年,绿地销售规模同比减少11%,2020年中,绿地销售额同比减少16%。10%-20%的增速不再的同时,为了多元发展,绿地还面临有息负债的增长。

最近三年来,绿地有息负债不断增加。2019年有息负债约为2937亿,相比2018年末的2689亿,增加了近300亿;2020年上半年,有息负债持续增加到约3298亿,增加了约361亿。偿债压力持续增加,成为侵蚀绿地利润的一大漏洞。

早在6年前,绿地就开始筹谋产业升级,围绕消费升级,进行了多元产业布局:房地产主业之外,张玉良手中已握有三张牌:大基建、自由贸易港、金融。

绿地营收构成中,房地产与大基建水平相当。2019年年报显示,大基建业务营收首次超越房地产,占比50%,2020年中报,大基建营收略有下滑。绿地金融的收入在财报中的体现不多,但知情人士透露,绿地金融是盈利的,而且“不缺钱”。贸易港则属于哺育期。

绿地过往28年发展中,商业模式可以说是传统而紧随行业政策方向的。

2019年9月,绿地集团董事长、总裁张玉良在第十一届中国房地产科学发展论坛发表演讲时提出,房地产具有场景优势和平台效应,未来房地产与科技将深度融合,并实现“双向赋能”。他坚信新一轮科技革命和产业革命的浪潮近在咫尺,绿地将全面拥抱创新科技,推动房地产科技化、数字化转型。

张玉良为何有此想法?从绿地拥有的450万户家庭业主,线下场景遍布全国29省130多个城市、超过百家酒店、近千个综合体,开发的楼盘项目近万个。这是绿地实现数字化转型升级的场景基础。有一件事情或许成为张玉良决策的转折点:2018年年初,绿地间接投资了蚂蚁金服。投资互联网公司的初体验,让张玉良开始思考马云说的“一切业务数据化;一切数据业务化”,这句话在房地产行业的可行性。

绿地最新诠释的产业链逻辑是“一体两翼”,一体就是从百万级房产,到十万级的车、万元级的文化教育健康医疗、千元级的旅游休闲、百元级的全球进口食品直采的阶梯式产业布局。

但多元布局并没有让绿地驰入快车道。绿地在2020年上半年,营业收入2098亿元,同比增长4.2%,增速较上年同期明显放缓。利润总额153亿元,同比下降8%,归属上市公司股东的净利润为80.2亿元,同比下降10.8%,降幅均较一季度有所收窄。

受疫情影响,今年行业普遍利润下滑,但绿地2018年、2019年财报却早有端倪。从2018年开始,绿地大基建业务比重逐渐增加,但盈利能力仍有限。2018年,绿地的总资产为10365.45亿元,总负债为9276.2亿元;资产负债率为89.49%,同比增加0.5个百分点;到了2019年,绿地总负债继续增长,资产负债率88.53%,维持高位。

在这样一个背景下,绿地金融上市成为绿地新的“突破口”。

一方面,金融既游离在实业之外,又能反哺主业。绿地金融的成立与发展,是张玉良最为放手的一块业务。另一方面,大基建与自由贸易港板块还在培育阶段,目前只有绿地金融是成立时间最久并且盈利能力较好的业务板块。

绿地寄望于通过绿地金融提升融资能力的同时,带动整体运营效率的提高。

绿地2018年启动新加坡发行酒店REITs,从前端地产基金化,到中端经营业务的培育,到后端实现REITs上市。耿靖透露,绿地金融正在新交所尝试发行REITs,计划今年完成审批,“来得及的话今年可以发行,但是我们会选择发行窗口”。据其透露,可能会选择明年年初。发行成功的话,这将是中国第一只具有国有背景的特大型企业在新加坡发行的REITs,另一重要意义是这次会尝试人民币和新币的双币种,也将是国内企业在海外发行的第一只双币种产品。

销售模式改变之下的危机感

知情人士透露,最近住建部可能会酝酿改变预售模式,直接转为现房模式。这些都是对整个行业投融资模式最大的变化。而对于绿地这样的大型房企而言,面临的是在原本已经增速下滑的前提下,如何加速去库存、保证现金流。

上市5年来,绿地的市值一直下滑,截至发稿时止,绿地总市值只有800多亿,相比逐年增长的超3000亿有息负债,张玉良如果能重塑绿地,实现财报数据指标的刷新,或许才是二次混改带来的最大红利。

蚂蚁金服IPO前夕,更名蚂蚁科技,体现了这家企业的商业模式就是将数据通过大量金融服务进行变现。耿靖对这一逻辑深以为然:蚂蚁金服是工具和驱动,让阿里巴巴的应用数据进行变现,通过金融服务来变现。

绿地正在做的四个数字化转型包括:产品数字化、流程数字化、管理数字化、服务数字化等。数字化的逻辑在于:将数据业务化之后实现盈利。这一点阿里已经实践并验证,淘宝和ebay的商业模式一样,区别是ebay收费而淘宝不收费;淘宝平台可以不赚钱,但当淘宝积累了大量数据,数据业务化的时候,就通过支付宝或蚂蚁实现数据变现。

2018年之前,绿地没有把数据化作为转型升级的方向之前,绿地的房地产业务相当于诺基亚;而现在开始,绿地要从诺基亚升级转型成苹果,从不与客户发生任何关系到挖掘客户剩余价值。

苹果的商业模式具有里程碑意义,其伟大之处在于它能掌握购买苹果手机的客户资料,人们开始用苹果的时候,就要注册一个ID,从苹果一代用到现在,客户数据一直掌握在苹果手里。换言之,诺基亚不知道它的用户是谁,但苹果清楚了解每一个用户。

张玉良想把绿地从“诺基亚”时代带入“苹果”时代,苹果专卖店,相当于房企售楼处,通过硬件销售变现;当客户成为苹果的客户之后,苹果就可以打造一个开放的生态圈。Appstore的应用程序,让苹果的合作伙伴都融入到同一个生态当中。张玉良认为,房企也可以把客户带入一个消费场景。

简言之,绿地转型第一步是数字化转型;第二步,通过金融科技手段进行变现。这与阿里、淘宝通过蚂蚁金服支付宝变现,逻辑是一样的。绿地推出的全产业覆盖的绿地G优尊享会,当中叠加To C的金融服务,从高净值人群的财富管理到金融消费,这也是通过提供金融服务实现流量、数据变现的价值体现。耿靖认为,这一模式与阿里巴巴的蚂蚁科技如出一辙。

绿地的“惊险一跃”

2018年,绿地大金融的利润总额同比增幅超过50%,此前的2017年,绿地金融实现利润总额20亿元,2019年利润30亿,是一个逐渐增长的趋势。

谈及绿地金融,要从耿靖说起。现年46岁的耿靖,拥有专业金融背景,是受聘哈佛肯尼迪学院的李光耀学者、加州伯克利大学研究员、北大兼职教授、复旦大学客座教授、北美银行家协会会员,曾在多家国有金融机构任职,2014年,耿靖选择进入绿地打造金融控股平台。6年过去,在集团的支持下,耿靖领导的绿地金融不断完善和优化自身业务板块,已经成为绿地集团重要的多元产业支柱和利润来源。

耿靖坦言当年加入绿地看中三点:绿地的体制机制优势,吸引了众多在绿地平台上创业发展的人,这是企业发展的原动力;绿地内生的产业资源与优势;张玉良对绿地清晰准确的定位,这是最关键的核心竞争力。

耿靖加入绿地之前,张玉良与其有过一次长谈。交流探讨的时候,张玉良透露出其有做大做强金融产业的想法。“我当时第一个问题就是问张总,想做公司金融还是金融公司?”耿靖说,战略上如果是做公司金融,仅是为绿地提供融资配套服务的话,是无法打造金融产业的;只有做金融公司,才能做大做强金融产业。于是张玉良放手让耿靖在绿地的金融产业上大展身手。事实证明,张玉良眼光没错,绿地金融在集团这次转型中将站上C位。

其实,耿靖在美国加州伯克利商学院学习金融工程的时候,论文就是《如何构建金融控股集团》。当时,耿靖还在美国JP摩根集团挂职工作和做课题研究,研究的就是美国金融行业如何演变以及以JP摩根为代表的金融控股集团未来的模式,最后形成了自己的论文。耿靖回国之后,曾经给上海市委组织部提交过如何建立金融控股集团的专题报告。出于打造金融控股公司的抱负,耿靖当年希望自己所学能在绿地这个平台上有所发挥。

耿靖认为,当绿地把手中的客户数据通过业务化手段实现价值变现的时候,这就是惊险一跃。

反观绿地数字化变革,通过消费场景实现C端价值变现,只有绿地金融是最合适的路径、通道。相比大基建、贸易港板块,能够把绿地已有的应用场景串起来,实现利润最大化的,就是绿地金融了。但绿地金融只是三级子公司,要做一个平台公司把金融业务装进去。这就有了绿地数科。

尽管绿地数科还没有完成注册,但绿地金融分拆路径清晰:目前所有金融业务都在绿地金融里面,未来绿地金融变成绿地数科的一级子公司,绿地金融的业务板块会全部放进绿地数科,而绿地金融将变成一个持牌机构。

大船掉头不易,更何况重塑一个新的组织架构。日前,国常会定调了金控准入规范,绿地金融对标之后,会申请金控公司牌照,所有持牌机构会留在绿地金融。耿靖已经不那么在乎前两年努力争取的保险等牌照了。

事实上,所有牌照在数字科技的生态当中,就是工具与渠道、路径。绿地通过把绿地金融注入绿地科技,完成经营服务核心内容的剥离。这一做法,能否让绿地实现资产估值提升与债务减负,目前尚不得而知。

绿地金融有供应链金融和科技品牌,再加上保理、租赁公司,耿靖认为这是绿地金融具备to B端的开放的供应链金融模式。绿地金融要为供应链、产业链上的企业、合作伙伴营造生态,通过供应链金融为企业提供融资服务,同时为这些生态企业提供投资机会,对其进行产业赋能,使其价值得到提升,比如做股权投资的时候体现的是股权投资收益,对应的就是赋能投资结果。比如此前投资雅居乐物业,经过产业赋能,如今雅生活市值相比绿地收购的时候已经翻了5倍。

将牌照放在绿地金融,立足于一个服务平台、渠道、工具,可以同时为C端、B端提供金融服务。耿靖觉得绿地金融与绿地的关系,将越来越像支付宝之于淘宝。绿地金融未来的核心是兼顾to C和to B,前者以绿地尊享为主体,这当中附加了金融服务,包括财富管理和消费金融服务。

不同的是,绿地金融所对标蚂蚁科技、京东科技、苏宁金融等企业均没有to B的业务,绿地数科却有to B的业务板块。正是这样的案例,启发了张玉良,绿地将利用金融板块作出“惊险一跃”:把to B的数据逐步变现。

为此,耿靖打算把供应链金融应用到绿地的场景中,但他指出,不是所有行业都适合做供应链金融。这要看所在的行业系统性风险如何,当一个行业或者产业处于没落期、收缩期,此时把它“链”起来,不是解决风险,而是增大了风险。一个例子是,平安惠普曾经在浙江推出互保互贷互联,一旦出现系统性风险,则无一幸免。

耿靖再以“火烧赤壁”的故事作类比,刮西北风的时候,船连在一起如履平地,是非常安全的;一旦赤壁地区刮起东南风,就说明出现系统性风险,就变成火烧连营了。

绿地数科能否重塑一个绿地?

耿靖认为绿地有28年的房地产从业经历,积累了450万户业主家庭,将近50万家一级供应商,近300万家二级供应商。如何充分利用这一庞大的应用场景,实现价值快速提升、利润最大化,或许是再造一个绿地的关键着眼点。

绿地2018年就已开始酝酿重构组织,目前科技金融的技术手段已经具备。“就金融来说金融已经狭隘了,必须升华到一个金融科技为手段的、以大数据服务为基础的产业生态体系,生态绝不是封闭的。正如贾跃亭最初提出打造生态链的概念,但生态不是一个乐视就可以打造的,如果封闭的话就容易‘死循环’。“耿靖指出,生态是开放的,必须多方主体构成,其中少不了政府、企业,第三个主体就是C端,线下的叫场景,线上的是平台,构成了“产业+服务”,形成一个开放的生态。绿地金融上市之后,将进一步探索如何改善B和C的关系。

参照欧美的房产开发机制,耿靖认为,随着行业细分,投资商和开发商将进行分离。未来5-10年内,或许更快,业内巨头将不再是万科、恒大等头部企业,而会是资本方,比如平安不动产这样的投资商。未来,绿地金融要做的就是投资商的角色。

对房屋销售模式的改变,耿靖其实早就开始思考并展开内部讨论,在前端做到基金化,引入外部投资机构;开发经营性物业持有阶段进行基金化运作;并通过ABS、REITs等资产证券化方式实现后端退出。国际上成熟的REITs对经营性物业退出是最好的方式,包括租赁房未来可以做一定模式的REITs,国内两大证券交易所目前已经开始试水。

21世纪经济报道记者了解到,目前绿地金融正在申请一家新加坡数字银行,向新加坡金管局申请的就是以供应链金融为核心业务的批发银行,有望在年内获批。

重塑组织架构,绿地还面临“人”的问题。耿靖指出,前述创业平台就是绿地吸纳优秀人才的一个通道。耿靖把绿地比喻成一艘航母,航母以外还有战略舰、护卫舰等。整个绿地体系中,绿地和很多企业是互为战略伙伴和投资人的关系。在这个背景下,绿地提供一个创业平台,引入事业合伙人机制,所谓一流人才“不花钱就请来了”。站在巨人肩膀上创业,优秀人才犹如航母上的作战飞机,是攻击力最强的。在绿地旗下,事业合伙人持股比例最高可以达到40%。例如,绿地的绿化园林公司、汽车销售公司等,管理团队都持有40%的股权。

一边是高额有息负债的偿还压力,一边是大数据变现前景,张玉良能重塑一个绿地吗?

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