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房企降负债忙:恒大、富力启动分拆上市和配股融资

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8月底以来,房地产融资“三道红线”压顶,部分资金压力大的房企已经充分行动起来了。

分拆上市、配股融资成了许多房企降低债务水平的方式,恒大富力等已经启动了相关动作。

目前,监管部门对房企“三道红线”的指标设定了过渡期,不会一刀切,各大房企还有机会通过各种方式斡旋回转,分拆上市和配股融资或将成为风潮。

但仍需注意的是,在房企融资“三道红线”压力下,部分中小规模房企将与头部房企的差距进一步拉大,或许将拥有更多购地机遇,而兼并收购也将愈加激烈。

配股与分拆

时隔9个月后,富力地产再次宣布配股融资。

9月15日晚间,富力公告,以每股9.82港元的价格配售2.57亿股新H股,共募集24.98亿港元。所得款项用于偿还公司的境外债务性融资。

而在去年的12月19日,富力已经配售2.73亿股新H股,配售价格为13.68港元/股,所得款项用途与本次配股一致,即偿还负债。

相隔时间不长的两次配股,都直接指向富力的资金压力。富力2020年中报显示,富力剔除预收款后的资产负债率约为78.16%,净负债率为177%,现金短债比也远小于1,都突破了融资新规“三道红线”的底线。

配股之外,富力还拟分拆上市缓解债务压力。9月10日有消息称,富力地产拟在未来10个月内分拆酒店业务,以房地产信托基金(REITs)形式在新加坡上市,对此富力未予置评。

与富力类似的是,同踩“三道红线”的恒大也在为降低负债进行各种努力,其中同样包括配股和分拆。

恒大汽车9月15日发布公告,将以配售新股的方式共募集约40亿港元,配售股份占总股本约2.04%,或占扩大后总股本的2.00%。

配股所得款项主要用于新能源汽车业务发展,并弥补其亏损,还有助于改善恒大流动性和降低负债比率。

更早之前,8月13日,恒大集团就发出了拆分物业上市的公告,并引入战投入股235亿港元。恒大总裁夏海钧表示,此举预计降低恒大负债率19个百分点。

他指出,截至2020年6月底,恒大有息负债规模已较3月底减少了约400亿元,预计全年降幅将在千亿左右。另外,恒大将力争2020年到2022年,公司的有息负债平均每年减少1500亿元。

恒大、富力之外,还有一些房企通过引入战投降低负债率。9月9日泰康保险通过协议受让的方式,受让阳光城13.53%的股份,成为第三大股东。

2020中报显示,阳光城除预收款后的资产负债率为77.62%,净负债率为115%,现金短债比为1.32,踩了两条红线,阳光城的债务结构,令其在短期内很难依靠自身降低负债率,引入战投就成为迫切的选择。

华南一家房企高管称,各家公司近期都在研究如何调整债务结构,以及通过更多的资本运作等方式,以使得财务数据符合监管要求。

降负债成“新常态”

过去几年的楼市大爆发和金融创新,令房地产融资规模猛增,对其他行业的贷款挤压,自身累积的泡沫化风险也持续扩大。中国金融监管部门,就多次警示房地产的风险。

克而瑞研究显示,截至2020年中,179家房企总有息负债规模为84165亿元,较期初增长了6.64%。其中,76家重点房企总有息负债72913亿元,较期初增长6.18%,净负债率较年初提高了4.45个百分点至87.86%,结束了连续三年的下降趋势,超过六成企业的净负债率有所上升。

为了控制房企有息负债规模,防范房地产风险,监管部门祭出了融资新规,设置“三道红线”,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档,据此控制有息负债规模的增速。

中原地产则认为,从上半年宽松到下半年收紧,政策的转向与房地产市场恢复较好、部分城市市场热度上涨过快,土地市场活跃、溢价率高不无关系。

中报数据显示,本次新规之下,上半年76家房企中约有91%房企未能达标,尤其是剔除预收款后的资产负债率通过率仅达20%;触及三条红线的红档企业有16家。

多位业内人士指出,“三道红线”对房企融资规模进行直接限制,可谓是对房地产行业融资模式的一种颠覆。这也意味着下半年,降负债将成为行业“新常态”。

9月14日,谈及新规对行业的影响,央行副行长潘功胜表示,去年以来,部分房企已经开始对自身的经营策略和财务结构进行优化。在新规制定过程中,相关部门也充分考虑企业和市场的实际情况,设计了科学合理的过渡期安排。

方正证券认为,行业融资边际收紧,预计未来将有更多房企将通过合作开发、上市拆分、配股融资和引入战投等方式,达到“三道红线”指标。

但这并不能真正地控制负债规模,未来房企的经营重点还得从加强销售回款出发,更多地早销、快销,减少运营资本,积极拓展供应链金融、ABS、项目股权融资、与国企合作以及增加上下游话语权等策略,提高盈利水平,加强自身回血能力。

中原也指出,今年下半年,如果融资渠道受限,房企资金压力加剧,要改善负债率、改善融资结构,又要冲全年业绩,回款能力将是房企持续经营的关键。

克而瑞预计,到2020年底多数房企都能顺利达标。但对于橙档或是红档房企而言,要在年前达标挑战较大;这次新规的颁布无疑将会进一步拉大行业差距,高杠杆高负债的运作模式将无法持续。

相反,对于那些财务健康、现金充足的房企而言,将拥有更多购地机遇,行业兼并收购也将愈加激烈。

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