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贾康:房价涨跌不是由货币供应量直接决定

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近些年,对于影响房价上涨的因素,业界有不少研究和争论。其中,货币供应量决定房价,成为近几年被广泛认可的一种观点。

今年以来,在全球货币宽松大背景下,国内部分热点城市出现房价上涨过快的现象则进一步放大了这一观点。

那么,房价上涨真的是因为货币投放过多导致的吗?在日前举办的“博鳌·21世纪房地产论坛”上,华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康指出,货币供应量是总量上面影响全局的机理,很难影响具体门类物品的价格涨落,再考虑到房地产的特殊性,货币供应量不能直接决定房价涨跌。

房价一定是“随行就市”

“房地产并不属于虚拟经济,但无可否认,又往往被赋予比较强的金融属性。”贾康说。

金融属性使得房地产市场走势与货币政策、信贷政策密切相关。不少专家认为,在各项楼市调控政策中,信贷政策和货币政策的影响是最大的。其中,货币发行量与房价走势有着某种正相关性。

那么,房价上涨就是因为货币投放过多导致的吗?贾康指出,中国的中心区房地产主要特征是卖方市场,必然表现为中长期成交均价是上扬曲线。“这样一个曲线,我认为没有什么力量能够把它根本改变,我们的长效机制只能做到使这个曲线不那么陡峭,特别是不那么容易大起大落。”

贾康还指出,在很多人看来,房地产是有稳步升值前景且较为安全的投资对象,很多人愿意把支付能力放在房地产上。因此,“不能简单地说我们把货币供应量控制住了,房地产市场的价格问题就跟着解决了,不是这样的关系”。

由于过去多年来房价稳步上涨,房地产也被视为一种稳定的投资标的。尽管抑制投资、投机的政策不断出台,但很多房屋仍然兼具自住和投资的双重属性。这也使得在货币发行量并不大的时候,房地产的价格往往也会继续上涨。

贾康还表示,货币供应量是总量上面影响全局的机理。但许多具体门类物品的价格涨落,更多是由供需关系和结构因素决定,而非货币供应量直接决定的。

贾康还谈到了地价与房价的关系,“有人如果说我们控制了地价,就解决(房价的)问题了,但这只是行政手段,市场有自己的运行机制。”

“住房的最终用途,是变成商品卖出去,开发商挂出来的价位一定是‘随行就市’。”他说。

房地产税立法有四大目标

对于近年来渐行渐近的房地产税立法,贾康认为,其目的是为了实现四大目标:第一,有利于房地产业发展平稳、健康;第二,收入再分配优化,并促使财产配置优化;第三,分税制落地所需的地方税体系建设与地方政府职能合理化的内洽;第四,从社区、基层促进“公众参与”的法治化、民主化制度发育。

今年5月18日,新华社受权发布《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。意见对住房领域提及了三项内容,其中明确表示要加快建立现代财税制度,稳妥推进房地产税立法。

论坛期间,贾康在接受记者采访时表示,目前房地产税立法属于“低潮”期,管理部门最新的表述是“稳妥推进房地产税立法”,不再表述为“加快房地产税立法”。按照官方表态,房地产税在本届人大任期之内会启动,目前还剩两年多时间,但从今年的情况来看,立法年内很难启动。

“我个人认为应尽快启动立法。因为立法后还需要进行一审、二审、三审等程序,真正落地可能还需要很长的时间,立法启动后,实质意义是在法治化轨道上以凝聚社会各方意见为基础寻求最大公约数。”贾康说。

但他也提到,在房地产税立法中,中国难以照搬国际经验。“提到房地产税,在中国就要考虑一定的免税额。”他介绍,目前比较多数派的观点是,按照人均住房面积进行免税,但这种方案存在一些争议。比如人均40平米以下可以免税,但家庭人数在变动时如何认定,将成为一个难题。

此外,如果按首套房免征,也会带来社会问题,比如离婚潮。

贾康认为,可以将立法时考虑的征税框架定得更宽松一点,“我的观点是,干脆双亲家庭两套房免税,单亲家庭一套房免税。先把制度框架建起来。”

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