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全年卖地收入再次冲击7万亿 概率有多大?

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在历经新冠肺炎疫情和经济下滑双重冲击之后,国内房地产市场逐渐回暖,热点城市的土地市场升温也比预期来得更快些。

全国土地出让收入有望维持去年水平,甚至再度冲击新高。

财政部数据显示,今年上半年全国国有土地使用权出让收入28129亿元,同比增长5.2%。而在今年1~2月份,这一数据还是同比下降16.4%。由此可见,最近几个月土地市场的升温势头十分明显。

7万亿土地出让收入是什么概念

从历史数据梳理可以发现,在全年土地出让收入总额中,上半年的贡献一般在三四成左右,大头一般是在下半年。

例如,2019年上半年这一数据是26738亿元,比2018年同期的26941亿元还略少一些。但2019年下半年创收45779亿元,将全年数据推高至72517亿元的历史新高。

7万亿元是个什么概念?纵向看,1995年全国土地出让收入仅约400亿元;横向看,2019年全国地方一般公共预算本级收入约10.1万亿元。

虽然今年上半年土地出让收入5.2%的增速并不十分亮眼,但28129亿元的规模已创下同时间段历史新高。如果土地市场不出现大的转折性变化,全年土地出让数据维持在六七万亿元高位水平上的可能性很大。

土地市场回暖的另一个表现是,土地流拍现象减少,楼面地价逐渐上涨。

市场机构诸葛找房近日发布的报告显示,新冠肺炎疫情以来,国内土地市场经历了由停滞到恢复的风云变化。2020年第一季度到二季度成交楼面地价持续上涨,且达到自2016年以来的历史最高点。2020年重点城市第二季度楼面地价为5067元/平方米,同比上涨15.3%。疫情趋稳后,大量优质地块放出,拉动整体楼面地价提升。

从流拍情况看,上述报告显示,2月份疫情冲击下,地方土地流拍较为严重,随后大量优质地块放出,房企热情也显著提升,之前积压的需求全面释放,土地流拍率逐渐走低。

楼市销售复苏和融资环境改善,也为房地产企业拿地提供了更多“弹药”。

国家统计局数据显示,今年1~6月份,房地产开发企业到位资金83344亿元,同比下降1.9%。虽然增速尚未转正,但与今年1~2月份同比下降17.5%相比,已经好转许多。

积极稳地价

在土地出让收入几乎全部归于地方的背景下,土地市场回暖将有助于地方稳定房地产投资。

据中原地产研究中心统计,今年前7个月,杭州、上海、北京、南京、广州五个城市土地出让收入已经超过千亿元,紧随其后的还有武汉、苏州、佛山、宁波等地。

这些城市基本上都是近几年来房地产市场的热点城市,屡屡出现在各种民间版本的土地出让收入排行榜中。

“截至7月31日,50大城市年内卖地金额超过2.35万亿元,同比上涨17.4%。”中原地产首席分析师张大伟表示,虽然整体土地市场地价未全面上涨,但部分城市部分土地的价格已经达到历史高点。

房价并非因地价而定,但土地价格的持续上涨,会给业界传递一种房价走高的预期信号。因此,热点城市地价的较大波动,也逐渐引起高层关注。

7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会时表示,要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策,从各地实际出发,采取差异化调控措施,及时科学精准调控,确保房地产市场平稳健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从今年上半年全国百城居住用地的价格数据看,地价本身依然有热度,这也客观上要求积极稳地价。

“各类高地价、地价过热的城市,都有可能会收紧政策。相关房企在下半年的购地过程中,需要谨慎看待地价上涨过快的城市,要防范政策出台所带来的风险。适当要对各地土地市场的政策和周期有足够的预判。”严跃进说。

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