楼市库存半年考:宁波房子不够卖 漳州去化要45个月

（原标题：楼市库存半年考：宁波房子不够卖 漳州去化要45个月）

疫情给各大城市新房库存半年考出了一道“附加题”。

易居研究院昨日发布《百城库存报告》，说出来了很多人可能不信，上半年库存积压最严重的并不是武汉，而是福建漳州；最不够卖的，也不是深圳，而是宁波。

漳州去化周期达45个月

上半年，100个城市新建商品住宅供应量为21966万平方米，而成交量为22392万平方米，总体上呈现了供小于求态势，但同比来看百城库存规模仍增长6%；新建商品住宅存销比即库存去化周期为12.8个月，这也意味着市场消化完这些库存的时间大于1年。今年上半年去库存周期数据总体呈上行态势，且明显超过了2016～2019年的低位水平。

在半年考之际，城市间显现出了明显分化，报告显示，三四线城市库存风险正在逐步累积。上半年存销比数值排名前10的城市中，除武汉外，剩下9个都是三四线城市，说明此类城市面临较高的去库存压力。比如漳州、日照、三亚、香河、包头的去库存周期均超过40个月，烟台、景德镇、武汉、芜湖、泉州则均超过30个月。

相比之下，宁波的去库存周期只有2.3个月，赣州、杭州均不到4个月，成都、清远、柳州、郑州、合肥、马鞍山则均在6个月以内，大连6.1个月。

易居地产研究院研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，“原因有很多，有些城市是市场交易不好、有些城市是近期供应增加、比如三亚一直是限购严厉，投资需求减少，所以去化周期比较长；武汉则明显受到疫情的冲击，还有一些城市随着疫情减弱会好转，部分城市则会持续承压。”

“香河明显已经进入了存量房时代，新房供应需要特别警惕。”严跃进说。

也有部分城市，报复性复苏来得特别快。今年3月，疫情控制稍显成效，宁波各家售楼处就恢复了“小阳春”该有的样子。宁波海曙区某高端楼盘置业顾问李兴曾对记者表示，“看房的特别多，周末更是热闹得不得了。平时每天成交一两套，周末能成交十几套，这样算起来一个月成交80~90套。而去年‘小阳春’行情时每月成交量为120套。”

据国家统计局数据，6月宁波新房价格同比上涨6%，二手房同环比涨幅跻身TOP10，分别为8.6%和1.2%。除了宁波，存销比最低的城市中，杭州、成都上半年市场也呈现强劲复苏的势头，甚至出现“万人摇号”的场面。

严跃进指出，“总体来说，去化周期是衡量一个市场消化能力的，周期过短说明该城市楼市过热，需要防范炒房抬头；周期过长也对市场有一定危害，还是要把去库存放在最关键的位置上。”

警惕资金流入二线楼市

值得注意的是，100个城市中，有61个城市库存出现了同比正增长现象。部分二线城市库存上升比较明显，包括杭州、呼和浩特、青岛、郑州、南宁等。

记者注意到，部分库存上升较快的城市，房价上涨也异常活跃。国家统计局7月16日发布的70城新建商品住宅价格变动情况显示，呼和浩特以同比涨幅12%居全国第四名，南宁房价同环比涨幅则分别为第六和第八名。

社科院财经战略研究院纬房指数显示，资金已经开始流入二线城市楼市，6月份27个二线城市样本中，房价环比下降的仅5个城市。除宁波外，南通等城市涨速显著上升，东莞、无锡等城市也仍维持相对较高的涨速。

“在宽松的货币环境下，市场信贷利率迅速降低，贷款难度显著下降，大量低成本信贷资金欲往资本市场寻找出路。”社科院住房大数据组分析其中的原因认为，“这间接为部分城市低迷的楼市注入了一剂兴奋剂。”

住房大数据组预测，2020年下半年，为避免资金恶炒部分城市特别是二线城市房价，在限贷失效的背景下，更多城市将跟随深圳升级限购政策。

克而瑞则认为，随着前期因疫情积压的购房需求逐步释放完毕，加之局部过热市场诸如宁波、深圳、杭州等已经面临调控升级，短期内的市场大热恐难以延续，未来整体供求以稳为主，7月库存规模仍将保持稳中有增态势，库存消化周期有望小幅回落；而针对于部分项目扎堆，供过于求，当前已然“凉凉”的中部三四线城市，库存风险也将逐步累积，市场整体承压。

相关链接 宁波出调控新政：“无房家庭”优先认购

全国哪个城市新房最紧俏？不是万人摇的杭州，也不是魔幻的深圳，而是浙江宁波。

新房存销比只有2.3个月，持续火热的宁波6月份不仅新房价格同比上涨了6%，连二手房同环比涨幅也跻身全国TOP10，分别为8.6%和1.2%，市场纷纷预测继杭州、深圳之后，宁波等楼市较热地区将出台调控政策。

7月22日，靴子果然落地。宁波住建局等多部门发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》。通知明确宁波市海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区行政区域内无住房且符合下列条件之一的家庭，可以按照本通知要求优先认购1套商品住房。

5年后才可进行转让

《通知》对“无房家庭”进行了详细解读，一是家庭成员（配偶双方及未成年子女）之一具有市六区户籍的；二是近三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险的；三是本人或配偶属于本市引进的顶尖人才、特优人才、领军人才、拔尖人才、高级人才的，以上三类家庭统称“无房家庭”。

宁波住建官方微信公众号对三类家庭进行了解读：

例一：小李户籍为海曙区，他的妻子和未成年孩子为外地户籍，小李及其妻子、未成年孩子在市六区无住房，小李即属于第一类家庭。

例二：小赵一家人为慈溪户籍但在鄞州区工作生活三年、社保已连续缴纳24个月，社保缴纳地也在鄞州区，小赵及其妻子、未成年孩子在市六区无住房，小赵即属于第二类家庭。

小王一家人为外省户籍但在海曙区工作生活三年、社保在海曙区已连续缴纳24个月，小王及其妻子、未成年孩子在市六区无住房，小王也属于第二类家庭。

例三：陈教授为杭州湾新区引进的高级人才，陈教授及其妻子、未成年子女在市六区没有住房，陈教授即属于第三类家庭。

记者同时注意到，“无房家庭”优先认购的商品住房，政策规定了“须取得不动产权属证书满5年后方可转让”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，限购只是一种方式，而优购才是更深的更重点考虑内容。此前宁波限购政策有效地打击了各类炒房需求。而通过此次优先购房的政策，实际上保障了各类刚需的购房权益。

50%房源供“优先认购”

据易居研究院《百城库存报告》，宁波市新建住宅存销比仅2.3个月，为全国百城最低。“周期过短说明该城市楼市过热，需要防范炒房抬头。”严跃进指出。

在此背景下，此次宁波购房新政明确，市六区范围内符合销售条件的商品住宅项目或批次，房地产开发企业应在公证机构监督下随机抽取不少于50%的可销售住宅房源（按套数计）供无房家庭优先认购。房地产开发企业在该项目或批次房源销售前，应当先行组织无房家庭优先认购。

参加优先认购的无房家庭户数超过应提供的预售房源套数的，房地产开发企业应当采取公开摇号方式确定购房对象，公证机构应对摇号全过程进行公证。

为防范炒作房源，政策同时也对摇号对象作出了限定，参加优先认购的无房家庭，自购房意向登记之日起至该项目优先认购活动结束当日止，不得参加其他任何项目的购房意向登记。

无房家庭在优先认购中未能中签的，房地产开发企业应允许其参与剩余房源的选购。购房意向人数与剩余房源套数比例超过2:1的，房地产开发企业也应当采取公开摇号方式确定购房对象，公证机构对摇号全过程进行公证。房地产开发企业应当在确认购房人之日起3日内，将购房人（含无房家庭）名单上传至市房产交易网，接受社会监督。

“宁波此类政策对于一些库存去化过快的城市是有借鉴意义的，至少有助于减少刚需购房的压力。通过限购+优购政策的组合拳模式，有助于落实房住不炒和支持合理住房需求的政策导向。”严跃进表示。