深圳楼市调控升级：打击投资客和被误伤的刚需

（原标题：深圳楼市调控升级：打击投资客和被误伤的刚需）

经济观察网 记者 陈博 几天前刚刚签完二手房认购合同，尚未办理网签的米亚（化名），突然遭受深圳楼市严厉的“当头一棒”。

7月15日上午，深圳市住建局等8个部门联合下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“《通知》”），八项措施不仅首次将限购的范围扩大至深圳户籍、离异3年内的购房人，而且还将信贷政策细化至普通住房与非普通住房。

与此同时，还提出要加强热点楼盘销售管理、推行房屋抵押合同网签管理、加大二手房交易信息公开力度，并针对捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产等各类乱象进行严厉打击。

在原有调控政策“打补丁”的基础上，深圳将矛头精准直指“高烧不退”的市场，并对漏洞进行全方位“围追堵截”。

深圳户籍的限购措施是本轮调控升级的最大亮点。落户满三年、提供三年社保或个税证明的“双重夹击”之下，深圳楼市刚需也遭遇“狙击”，遗憾、恐慌、懊悔等各种矛盾心态在短时之间接连爆发。

米亚是众多被误伤的刚需客中的一员，这次买房能否顺利网签，还是一个未知数。根据中介的描述，这次细则还没有进一步明确，但深圳历次调控中，均以政策生效前网签为准，没有网签的将面临着解除交易的可能。

经济观察网采访多位业内人士，他们普遍认为，未来一段时间，深圳楼市的需求将急剧减少。

恐慌的刚需

“我现在应该怎么办？”一大早，米亚一边四处咨询，一边催促中介给自己办理网签。

此前一周，深圳楼市调控升级的消息传出，米亚开始加快购房步伐。

7月12日，经历长时间看房后，她确定了一套位于深圳市龙岗区的二手房，签完认购合同缴付完定金，等待中介通知办理网签。

7月15日9：30分，得到深圳出台新的楼市调控政策后，米亚开始恐慌。这份聚焦八项措施的《通知》规定，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳3年及以上个人所得税或社保，方可购买商品住房。

深圳上一轮限购政策是2016年的“325”新政，彼时，非深圳户籍购房社保年限由1年提高至3年；当年10月出台的“深八条”，进一步将社保年限延长至5年。但对于深圳户籍的购房者，此前没有任何落户时间和社保缴纳年限的限制。

与北京、上海等一线城市相比，深圳落户门槛相对较低，一直以来，深圳新落户的购房需求较大。2020年版的“深八条”出台意味着，通过入户获取购房资格的“口子”全面收紧。

深圳市住建局在解读中提到，近几年，深圳落户即可购房，一定程度上加剧了市场供需矛盾，对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民不公平。因此，在住房供需紧张背景下，适当收紧户籍居民购房政策，以切实支持合理自住需求。

美联物业全国研究中心指出，从目前政策的字眼来看，很可能会误伤部分已经在深圳工作多年、而刚刚落户深圳的购房群体。

米亚是众多被可能被新政拒在购房资格外群体中的一员。2017年入深以来，她落户时间仅有28个月，按照新的限购政策，她并不具备购房资格。

“中介一直安慰我没事，政策肯定会有一个缓冲期，但我还是很担心。”7月15日下午3点左右，米亚终于在不安之中等来好消息——中介正在着手帮她办理网签事宜，“下午应该可以搞定。”她吁了一口气。

从5月中旬开始看房的石明（化名），半个月前，刚刚敲定位于深圳光明区的一个新盘。70平方米的户型，总价预计360万元，100多万元的首付已经筹措到位，由于这个新盘认筹日期迟迟未出炉，石明一直在等待。

限购新政出台让石明措手不及，他已经在深圳连续缴满3年社保，但刚在半年前落户。“现在出了政策，我手上这笔钱也没地方可去啊，实在不知道该怎么办了。”中午1点，石明依然寄希望相关部门后续的补充细则上。

“这次的新政，杀伤力非常大。”一名深圳链家资深经纪人员告诉经济观察网，他最近两年所接触的购房者中，80%都是入户刚满1年就出手。

“入户三年以内的‘房票’，在深圳购房群体中的占比太高了。”一位大型中介公司深圳区域高管观察到，今年以来，这部分手持“房票”的准客户，多数来自外地，入户都是为了有资格在深圳购房。

调控新政对于需求端的限制不只停留在深户上。《通知》提出，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

深圳首次针对离婚买房实施差别化的信贷政策是在2018年8月。当年规定，对于离婚两年内的购房人士，其离异前家庭住房拥有情况，仅影响其再次购房的首付比例。

过往两年，尽管通过离婚规避限贷的“缺口”已经被围堵，但以“假离婚”名义倒腾购房名额的现象依然存在。这次新政相当于补上政策漏洞，离异前的住房套数将一并计入离婚3年内的住房拥有套数中，离异双方的购房资格也因此直接受影响。

上述深圳中介高管表示，对离异购房的限制，主要是为了防范家庭已有两套房、凭借离婚购买第三套房的群体，但这个购房群体比例较少。

“现在将这些需求阻挡在外，未来半年至一年内，拥有深圳购房资质的人数肯定减少，市场需求也会降低。”该中介高管提到。

上述深圳链家资深经纪人员，近期手头拥有10多个潜在客户，“之前他们都让我不用担心购房资质，但这两天，我必须跟他们都好好聊一聊了。”

该经纪人员表示，至少有5-6个潜在客户因为限购加码失去购房资格。他的一名客户，7月14日晚上刚刚通过电话，约定隔天上午看房，随看随签。“新政出来后，他查询自己的社保记录，才发现年限不够，临时被阻挡在深圳购房大门外了。”上述经纪人员说。

增加交易成本

如果说，限购升级是本轮调控加码的最大亮点，那么，发挥税收的调控作用则最先直接反映到实际成交中。新政强调，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

也即是说，个人将购买不足5年的住房，对外销售按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买5年以上 (含5年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

延长增值税免征年限的主要原因在于“高烧不退”的市场。“近一年来，我市成交的商品住房中，换手率较高。现将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，将对当前二手市场过热起到抑制作用。”深圳住建局解释。

深圳中原研究中心提供的数据佐证了这一点。今年上半年，深圳二手住宅共成交4.4万套，同比上升41.2%，占到去年全年77246套总成交量的57%。

今年3月以来，伴随着企业陆续复工，深圳备案量出现补涨。第二季度，刚需和投资客积极入场，二手住宅月度成交量从4月的7679套一路上涨至6月份的10594套。

“虽然深圳购房者对于税费成本增加的消化能力相对较强，但不可否认，转让增值税免征年限由2年改5年，影响也很大。”上述深圳中介高管调查发现，深圳自住业主5年内换房比例相对较低；大部分满2年卖房的业主多数为投资客。“这些房源，以往不用额外支付增值税费，现在需要了。”

以深圳福田区一套交易价为500万元、交易时已满2年未满5年的二手房为例，按照调整前标准，免征增值税与增值附加税。按照新政，该房需要缴纳增值税26.25万元、增值附加税约1.58万元，相当交易成本增加了27.83万元。

“近期深圳布吉片区放盘的二手房是2017年7月前的楼盘，年限普遍已满两年未满五年。这些房源的业主几乎都是改善型客户，希望将手中的房源尽快出手更换大户型。”上述深圳链家资深经纪人员称，一方面这些业主交易成本增加；另一方面购房资质也受限购政策影响，要么离婚不满3年，要么未满足落户与缴纳社保或个税年限，“这次新政打乱了他们的换房计划。”

通过增加交易成本来压抑炒房，还包括细化普通住房标准和完善差别化住房信贷措施两项。

2019年11月，深圳住建局曾取消了价格标准，以容积率和建筑面积来区分普通住房与豪宅，将普通商品住房标准调整为宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。

这次新政重新将价格条件加入“豪宅线”，享受优惠政策的普通住房应当同时满足“住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元”三个条件。

非普通住房，不仅需要额外支付增值税、增值附加税、个税这三项税费成本，而且非刚需客群购买之时的最低首付比例，相比普通住房均提高10%。

比如，购房人家庭名下在深圳无房但有住房贷款记录的，购买非普通住房的首付比例不低于6成；购房人家庭名下在深圳拥有1套住房的，购买非普通住房的首付比例不低于8成。

事实上，这一轮深圳楼市行情正是来自2019年底“豪宅税”新政落地后。一大部分房源可以按照普通住宅进行交易，一定程度上促进市场交易的活跃。深圳中原研究中心的统计数据显示，2020年上半年，深圳二手住宅月均成交套数为7333套，远高于2017-2019三年同期成交水平。

增加价格标准是深圳为抑制非普通住房价格上涨重新祭出的一个举动。“总价低于750万元的标准，将会对南山、福田、宝安中心区等均价较高区域的部分刚需和改善户型造成明显杀伤，交易税费将大幅上涨。”美联物业全国研究中心指出。且对有过贷款记录或二套房购房者更不友好，购房成本明显提高，购房热情或被抑制。”

新政背后的楼市行情

“一个多星期以来，我们公司的按揭员都在加班加点打网签。上周，我们店签下的二手单，全部打完网签了。”上述深圳链家资深经纪人员向经济观察网透露，7月14日22点过后，深圳的网签系统一度“瘫痪”。

深圳即将对楼市出手的消息，从两个月前就初现端倪，市场也闻风而动，二手房网签急剧上涨。

7月7日，深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”）曾经发布周报数据提到，6月29日-7月3日间，深圳即将出台房地产调控新政的传言被有意识扩散，催动楼市成交紧迫氛围，误导短期内二手房周网签数据环比上涨40.7%。

10天时间，深圳Q房网福田某片区董事王杰(化名)观察到，在调控传闻下，部分购房者恐慌心理加剧。“这10天，我们成交的单数比之前增加20%-30%。”

另一个细节则体现在业主反价现象上。上述资深经纪人员接触到的一个业主，刚将房源挂牌价格敲定在320万元，但7月14日下午临时“改口”，要将挂牌价上涨至350万元。

“我所在的片区，二手业主普遍都将挂牌价格抬高5%-10%。”王杰说，这段时间，深圳二手市场的看房数量增加。“以前一套房源只有一个购房者来询价，现在增加至3个，选择多了业主心态自然也比较坚挺，就开始反价了。”

《通知》从需求端出发，根据限购、信贷、税收、新盘销售、网签管理等多个方向，将矛头直指深圳楼市的投机行为。无论是落户、离婚买房，还是捂盘惜售、恶意哄抬房价，抑或是违规挪用各类信贷资金，漏洞在这一轮“打补丁”的过程中被层层围堵。

触发深圳启动调控升级的根本原因在于楼市的持续上涨。“说实话，如果不出台这个政策，现阶段深圳房价已经控制不住了，刚需购房者所能挑选的房源，也极其有限。”上述深圳中介高管向经济观察网坦言。

4月以来，深圳楼市迎来一波上行行情，新房供应缺货的现状，使得连夜排队、冻资100万看房、中签率不到5%等现象不断涌现；二手房市场，业主控盘、挂牌价虚高等现象也屡次引发争议。

从4月底，深圳监管层展开一系列动作，通过房地产市场专项治理行动对捂盘惜售、哄抬房价、虚假宣传、发布不实言论等行为进行严厉打击，但效果甚微。

“很多人都以为，4月底监管收紧后，市场就被控制住，房价会企稳在一定水平上，其实并没有。”上述深圳中介高管提到。

经济观察网获悉，6月深圳二手房均价环比实际涨幅高达7%。这个涨幅意味着一套80平方米户型的成交总价比年初上涨100万元。

位于深圳宝安区的二手盘第五大道，过去一个月内，单价以一周1万元/平方米的幅度提升。

上述深圳中介高管发现，这两个月，大量工作、生活完全不在深圳的外地，通过入户来到深圳投机。深圳中原研究中心统计数据显示，上半年，深圳三级市场的投资占比约33.8%，相较去年上升3.2%。

“今天市场主体反应还沉浸在深圳房价上涨中，所以新政出炉时，所有人都带着可惜、遗憾的心情，但是否有人考虑到，现阶段深圳刚需购房者入市可能面临的结果是，在经历1-2个月决策周期后，以高于目前20%的价格买一套不满意的房子。”该深圳中介高管告诉经济观察网，新政接下会产生什么样的连锁反应，目前还没办法预测到。

“整体分析下来，这次新政对于深圳楼市好处颇多，至于刚需购房者，无非就是推后入市时间，但未来所需要付出的购房成本一般不会高于目前阶段。”上述中介高管表示。

王杰也认为，短期内肯定会出现政策消耗期。从历年调控经验看，政策消耗期一般介于2-3个月之间。“这个时间点后，政策的负面影响基本消耗殆尽，市场成交应该会恢复。”