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二线物业股IPO盛宴再启 价值发现还是泡沫累积?

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如果前两年龙头公司上市是物业板块的主流,那么今年就是二三线物业股的“窗口期”。

今年上半年,中小房企旗下的物业板块纷纷进行分拆上市,金科服务、金融街服务、合景悠活等14家物业公司冲刺IPO,计划融资总额超百亿。

繁华之下暗流涌动,这一波上市潮没有行业巨头,有的只是流动性充裕、物业股价上涨的财富效应下,中小物业公司的仓促分拆脚步,和他们对未来前途的迷茫。

当前,已上市物业股普遍市盈率、市值高企,远超关联母公司。市场给予它们高估值,主要是因为预期它们与母公司的业务扩张关联,具有稳定的业绩增长性,比如碧桂园服务。

但中小物业公司并不具备这种确定性,它们的母公司大多未到千亿,资金链紧张,而且大多与龙头物业规模相差数十倍,在“大鱼吃小鱼”的游戏中并不占优势,很难支撑较高的估值。

从行业整体来看,物业股市盈率普遍达到了50倍以上,远超它们的母公司房地产板块,未来存在去泡沫的可能。

物业上市的财富效应

近期,物业上市潮又添一把热火。

7月6日,金融街物业在香港联交所挂牌,成为继兴业物联、烨星集团、建业新生活后,2020年第4家上市物业公司。

此次IPO,金融街物业募集资金超6.6亿港元。截至7月6日收盘,金融街物业每股9.46港元,较IPO发行价大涨28.53%,总市值34.06亿港元。

整个上半年,共有14家物业已上市或拟上市,除了世茂和金科的规模属中等之外,其余皆是小物业公司。在它们身后,还有几十家在准备。

中小物业为何在今年扎堆上市?易居中国总裁丁祖昱认为,许多物业公司前几年就在准备分拆上市,今年财务数据达标,有市场因素推动。

最大的推动因素,可能来自已上市物业股的示范“赚钱”效应。克而瑞数据显示,上半年TOP50上市房企股价平均跌幅达14.54%,另一边已上市的27只物业股却平均涨了52%。

其中,不乏市值翻倍的网红股,如中奥到家、永升生活服务、时代邻里、鑫苑服务的涨幅都在100%以上;保利物业、新城悦服务、中海物业、佳兆业美好等股价也涨了60%以上,达到上市以来的峰值。

物业股甚至出现划时代的一刻。头部企业碧桂园服务市值一度上涨到1047.9亿港币,成为业内首家市值千亿的物业公司。

对于物业股耀眼的财富效应,碧桂园物业总经理李长江认为,在社区防疫的特殊背景下,物业服务可以说从“幕后”走到“台前”,它的价值被“二次发现”了。

安信证券天津分公司投资顾问负责人祁泽金表示,疫情期间业主缴费积极,物业费收入稳定是今年物业股表现较好的原因之一。但更重要的是,物业股的弱周期性,良好而稳定的现金流,在风险多发的大环境中更受投资者青睐。

资本市场给出了极高的估值。Wind数据显示,截至6月30日,27家A+H物业股加权平均的市盈率(TTM)为59倍。

其中,碧桂园服务、保利发展、绿城服务、中海物业等几家头部物业公司,市盈率在50倍以上,招商积余的市盈率更是高达113倍。

除了直接融资额和账面财富效应,分拆物业上市还能给房企带来更多收益。5月末,旭辉控股对同属林峰家族的永升服务的投票权增至50.12%,实际控制永升服务,将其重新并表。

西南证券认为,并表永升之后,可持续提升旭辉经常性收入,也有助于旭辉的信贷评级和融资成本改善。

有这么多好处,开发商对拆分物业、推动上市的热情空前高涨。预计今年下半年,还将有数十家物业公司准备IPO。

虚幻的泡沫?

弘阳服务把自己的上市之路比作“虎跃项目”,想和关联房企弘阳地产来个“龙腾虎跃”组合,但翻开财报,弘阳服务的在管面积才1580万平方米;其他像宋都物业、烨星集团更是不到600万平方米。

实际上,除了金科,今年其他13家拟上市物业公司的在管面积都在1亿平米以下,其中11家更在3000万平米以下,不到行业龙头碧桂园服务(6.85亿平方米)、万科物业(6.4亿平方米)的零头;它们超过一半去年营收不到10亿,加起来还比不上碧桂园一家的营收。

目前物业公司快速发展背后,大多依赖关联房企、母公司的业务支持。

例如,背靠碧桂园的碧桂园服务,这几年快速扩张,一大半都是来自关联公司碧桂园的项目,因为它们都是杨惠妍家族的产业。2019年,碧桂园服务收入近90%来自碧桂园集团开发的物业,来自第三方开发商的项目收入仅为11.4%。

而本轮上市潮中的物业公司,其关联公司规模本身较小,并不能给它们足够多的扩张支持。

而它们的品牌和自身规模,在未来的市场竞争中也难有增长的空间。光大证券研究所认为,后疫情时代,由于中小物业在资金管理方面的劣势,并购机会将大量涌现,龙头物业的市场占有率将大幅提升。下半年将是物业行业初步盘整期,大鱼吃小鱼将开始第一轮高潮。

年初至今,碧桂园服务等多家物业上市公司进行了大规模的市场融资,为下半年的“并购窗口期”储备弹药。

根据中指院数据,物业服务百强企业的在管面积占全国总面积由2014年的19.5%,增加至2019年的43.6%,预计2023年这一数字将会达到45.4%。

此外,今年的物业股上涨潮是否估值虚高,存在泡沫,市场也存在争议。

一位知名券商的首席地产分析师对21世纪经济报道记者表示,物业股目前的市盈率太高了,而它们本身的成长性并不像市场认为的那么确定,开发业务的规模增速也在缩小;物业费的收缴率也很低;所谓增值服务并没有看到实质的落地。

方正证券房地产首席分析师夏亦丰表示,物业股站在风口,今年有较大的涨幅。但高速增长难以维持太久,长期还要看业绩表现,“关键在于有没有持续性,公司做得好不好、客户满意度强不强、规模起不起得来。”

祁泽金也保持谨慎态度,物业股的发展势头与物业公司的发展前景有很大关系。上涨动力还是看物业公司本身的业务能力。

在祁泽金看来,目前我国的物业公司还处于一个起步阶段,盈利点单一,仅停留在收取物业费这个业务上。在后期还可以在物联网联动、家政服务等方面开发一些增值服务,从而获取更多的收入,才能保持业绩的增长性。

值得关注的是,有些物业公司上市,只是被关联公司当作融资工具,或纯粹的资本运作,存在关联交易的嫌疑。

对此夏亦丰认为,关联房企如果对股价有诉求,就会发生持续利益输送,对于公司来说,开发商和旗下关联物业,就是左口袋和右口袋的问题。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,关联房企与物业公司存在利益输送的可能性,毕竟两家企业的关联度非常高,而开发业务的资金压力比较大,要防范物业股变相向房企输送资金。

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