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地产股"暴走"原因?上半年13家房企销售额超千亿

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券商中国

随着6月年中冲刺的结束,房企上半年销售收官。

从多家机构发布的半年销售业绩排行榜来看,疫情对房地产行业的影响凸显,不过,规模房企业绩表现仍超出预期。这也被认为是7月1日地产板块大涨的原因之一,多只地产股涨停。

数据显示,上半年,TOP100房企销售金额同比下降约2.7%;40家上市房企中有18家销售额低于去年同期,部分房企降幅超20%;38家标杆房企中有近半企业全年目标完成率不足40%,3家完成率低于35%。不过,已经有13家房企销售业绩超千亿,多家房企累计业绩逆势增长,有的增幅超过30%,多家房企全年目标完成率超过45%。

不过,业内人士认为,虽然从二季度数据来看,百强房企销售业绩同比上涨超预期,但1-6月累计来看仍是同比下降的,显示疫情对市场的影响仍在修复。下半年市场仍需要较长时间的恢复,加上疫情的不确定性,行业整体去化承压,预计全年整个行业销售规模将微降5%左右。

6月年中冲刺,房企去化加速

受新冠肺炎疫情影响,今年2月份,各地售楼处暂停开放,房企销售处于停摆状态。随着疫情防控取得成效,市场在3月开始逐渐恢复,前期积压的购房需求逐步释放,4月、5月、6月份恢复速度逐渐加快。

克而瑞研究中心的数据显示,6月,TOP100房企单月实现全口径销售金额14517.2亿元,环比增长33%。单月业绩同比逐月回升,自4月转正后进一步提升至13.8%。二季度,TOP100房企全口径业绩规模高于去年同期,整体销售恢复情况好于预期。

对于6月销售业绩向好的原因,亿翰智库认为,第一,正值年中,作为传统业绩冲击的关键期,企业抢收业绩的意愿强烈,行动积极;第二,6月恰逢电商618年中大促,房企与京东、淘宝、苏宁等电商平台合作,通过电商平台入驻和直播相结合的方式吸纳了大批流量,辅之以打折优惠、购房补贴、红包雨等优惠礼包,并一定程度上实现流量变现,销售业绩乐观;第三,疫情的冲击之下,销售业绩受到一定抑制,房企有一定现金流压力,回款及现金流导向明显,因此项目去化和推盘的诉求强烈;第四,疫情的负面影响已被市场逐步消化,需求的释放节奏稳定,非疫情区域或疫情非严重区域,消费者的购房热情高涨。

13家房企半年销售额超千亿

在行业增速放缓、叠加疫情影响之下,规模房企优势进一步凸显。

克而瑞研究中心的数据显示,上半年,TOP10房企销售金额20876.3亿元,同比下降3%;TOP100房企销售金额达到51140.8亿元,同比下降约2.7%。TOP10房企销售业绩在百强房企中的占比达41%,相较于2019年TOP10房企39%的集中度,市场集中度进一步提升,强者恒强。

从千亿房企数量来看,中国指数研究院发布的数据显示,上半年,销售额破千亿房企13家,较去年同期(12家)增加1家。其中,碧桂园以3723亿的业绩稳居行业第一,恒大、万科也均超过3000亿,位居第二和第三;保利超过2000亿,位居第四;融创接近2000亿,位居第五;中海、绿地、龙湖、华润、招商蛇口、世茂、金茂、金地等均超1000亿。

规模房企竞争加剧,集中度进一步分化。规模房企能在这一次疫情中抓住机会的话,一方面能巩固行业地位,另一方面也有条件脱颖而出,特别是对储备到位、现金流稳定的房企来说,是一个弯道超车的好机会。

受疫情冲击,上半年多家房企累计业绩同比下降。克而瑞研究中心的数据显示,截至6月末,40家上市房企中,有18家企业的累计销售金额低于去年同期,新城、华夏幸福、远洋、首创等4家房企累计业绩降幅超20%,绿地降幅也有19.5%。不过,仍有金茂、恒大、金地等22家房企上半年实现同比正增长,其中,金茂同比增幅接近31%,在规模房企中保持前列。

“今年上半年的房企销售超预期。2、3月份的时候我们对销售的预测还是偏保守的,我们认为受疫情影响,房企销售绝不可能出现和去年同比上升的情况,但没想到一部分头部房企的回升速度非常快,甚至超过了去年同期。”易居企业集团CEO丁祖昱说。

丁祖昱认为,今年TOP30房企表现还会继续保持,还会有约四五家企业新迈入千亿房企行列,但由于前30强房企的占比越来越高,也会使得后面的房企再要上台阶的难度会越来越大,

近半数标杆房企业绩完成率低于40%

尽管今年规模房企提出的销售目标相对保守,但从上半年的完成情况看,近半数标杆房企目标完成率低于40%。

丁祖昱指出,今年规模房企提出的销售目标增长率基本在10%左右,少数房企达20%。从目前完成情况来看,上半年,除了恒大、滨江、金茂、龙光、越秀、雅居乐等房企业绩完成率超过45%外,36家标杆房企中近半数房企目标完成率不及40%,3家房企目标完成率低于35%。对于这部分房企而言,下半年仍面临较大的销售压力。

中国指数研究院的数据也显示,上半年,28家房企目标完成率均值为41.1%,较去年下降6.5个百分点;超过40%的有14家企业,其销售目标完成率均值为45.6%,其中,佳兆业、恒大、金茂3家企业销售目标完成率超50%。

不过,券商中国记者了解到,上半年业绩完成率不足40%的部分标杆房企,对全年完成业绩目标仍充满信心。

旭辉集团有关负责人对券商中国记者表示,今年受疫情影响,第一个季度新推盘较少,对应成交下降,进入第二个季度后,旭辉4月、5月、6月的销售额分别为130亿、202亿、251亿,逐月在提升。而且,6月的单月销售更是创历史单月新高,销售复苏迹象明显。“相较于上半年,下半年新开盘和供货都更为丰富,且货值主要处于目前市场回暖明显的一二线市场,新开盘项目绝大多数都将落地旭辉最新的CIFI-6产品,我们对于通过产品赢得客户,通过强执行力完成年度目标,充满信心。”他说。

下半年市场仍需较长时间恢复

对于下半年的销售市场走势,丁祖昱认为,虽然从二季度数据来看,百强房企销售业绩同比上涨9.6%超预期,但1-6月累计来看仍是同比下降的,显示疫情对市场的影响仍在修复。今年下半年市场仍需要较长时间的恢复,加上疫情的不确定性,行业整体去化承压,预计2020年全年整个行业销售规模将微降5%左右。

中指研究院常务副院长黄瑜则认为,近年来,我国房地产市场结束了快速增长的阶段,进入专业化、精细化运作阶段,叠加2020年新冠肺炎疫情的冲击,全年市场规模大概率将出现调整,且城市分化或将进一步加剧。综合考虑经济、房地产市场等宏观因素,以及房企目标完成情况,预计TOP100房企将在三季度实现累计销售额增速回正,全年销售额同比增长5.9%—9.6%。

谈及对房企的建议,丁祖昱认为,对房企而言,把握市场窗口期、“促销售、抓回款”是2020年全年的重要目标。黄瑜也认为,房地产企业仍面临着资金的考验,下半年需偿还债务规模超5000亿元,未来两年的偿债高峰仍是泰山压顶,房企需要更加重视现金流的安全性,加强销售回款并保障融资渠道的畅通。

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