网易首页 > 财经频道 > 正文

房企合销比榜单:锤破千亿房企的泡沫

0
分享至

专栏|网易号外

作者|王文华

主编|戴鹭


合同销售额、营收、净利润、负债等是考察上市房企实力的重要指标,反映了企业的经营规模、经营效益、盈利能力等。其中,合同销售额往往指的是全口径销售额,即将企业参与的所有楼盘项目的销售额全部计入在内,长期作为某些房企的宣传口号,并不能反映上市公司真实的营收状况。

网易财经推出《2019内房股合销比排行榜》,通过计算合销比(合约销售额/实际营收),从而真正区分与观察房企的规模扩张及盈利能力等情况。

合销比排名靠前的房企,意味着其实营收水平越低、对合同销售等套路的依赖越大。

销售额膨胀:真假“千亿房企”

合销比榜单显示,滨江集团、正荣地产、中国金茂为占据“前三甲”。

对房企而言,销售额突破千亿意味着更大的话语权、更多的拿地机遇、更低的融资成本、更强的人才吸附能力等,同时,也预示着将迈入更高一级的规模竞争阶段。

排在合销比榜单第一位的滨江集团,2019年合同销售额为1120.6亿元,但真实营收只有249.5亿元,合销比高达4.49倍。此外,2017年和2018年,滨江集团的合同销售额分别为615亿元、850.1亿元。对应的2017年-2018年,滨江集团的实际营收分别为137.74亿元、211.15亿元。滨江集团合销比连年在4倍以上。

通常,房地产行业由于销售结算收入存在滞后性,房企的营收大多反映的是过去1-2年的销售情况,营收不仅与当时的销售情况有关,也与房企交付项目速度相关。但合约销售额是实际营收额的4倍、乃至超过三年营收之和,就反映了很多问题。

滨江集团过去三年的收入之和为598.39亿元,尚不足该集团在2017年的合约销售额。究其背后原因,是因为滨江集团财报中公布的是全口径销售额,这其中不仅包括该集团,还包括联营、合营企业的合约销售。这种做法在房企已成行业惯例,通过把一个合作项目的全部销售额确认到自家公司的销售里,令整个销售额看上去更加膨胀。结果导致某些房企的千亿,实际是以“共享”方式拼出来的。

真正属于房企的销售额是在扣除相关合作方所占比例之和后,剩余的部分,即权益销售额,也只有权益销售额才能转化为房企的真正营收。与合约销售额相比,权益销售额才能更真实反映房企的资金运用和战略把控水平。

网易财经发现,滨江销售额不断刷新纪录的背后,实则是对于合作开发项目的高度依赖。滨江集团的评级报告书则显示,合约销售额之下,2017 -2019年的权益销售额分别为260亿元、374.8亿元、422.8亿元,结转的收入分别为130.95亿元、202.71亿元、242.24亿元。也就是说,虽然滨江集团的全口径销售规模不断上涨,但权益销售额占全口径销售额的比例却不足50%,甚至在合约销售额冲破“千亿”的2019年达到三年来最低,仅为37.73%。

财经评论员严跃进对网易财经表示,“一般来说,从合作角度看,权益销售额基本上要超过75%,如果类似权益销售额低于50%,(房企)本身就在项目方面过于显得“单薄”,对业绩是不利的。”

财报显示,滨江2019年净利润为16.31亿元,同比增长34.03%。尽管净利润同比增长,但与合约销售额处于同水平的其他房企相比,滨江的盈利水平却相差甚远。在网易财经统计的2019年合销比排行榜上,同样靠合同销售额突破“千亿”的中国奥园,2.33倍的合销比的数值只有滨江的一半,位于榜单第16位,处于中位。

2019年,中国奥园与滨江的合约销售额均破千亿,但2.33倍合销比的中国奥园实际营收505.3亿元,净利润为52.2亿元。而合销比高达4.49倍滨江的净利润仅为中国奥园的三成。

实际营收与动辄千亿的合约销售额相差巨大的不止滨江,位列本次合销比排行榜第二的正荣地产,合销比也突破了4倍。2017-2019年,正荣地产公布的合约销售额分别为701.5亿元、1080.17亿元、1307.08亿元,号称连续2年突破千亿,但对应的实际营收只有为199.95亿元、264.53亿元、325.58亿元。如果按照房企确认营收需要1-2年的时间计算,正荣地产2017-2019年的营收之和为790.06亿,勉强超过其在2017年公布的合约销售额。正荣地产的真实规模真的如它对外公布的那么大吗?

目前正荣地产并未对外公布权益销售额。据第一财经报道,2017年、2018年、2019年正荣地产实际权益销售数据约为351亿元、361亿元、372亿元。这样算来,过去三年正荣的权益销售额占合约销售额的比例分别为50%、33.4%、28.4%。特别是合约销售额破千亿的2018年和2019年,正荣的权益销售额占比仅在三成左右,远远低于行业平均水平,全口径合约销售额“水分”巨大。

合约销售额破千亿的背后,是正荣地产的合作项目增多所致。中诚信国际出具的一份对正荣地产2019年跟踪评级报告中指出,近年来正荣地产通过合联营方式获取项目方式逐渐增多,销售权益比例下降至较低水平。

正荣地产的盈利能力也面临考验,2019年正荣地产实现净利润30.94亿元,净利润率为9.5%;毛利润为64.98亿元,毛利率19.96%,同比下降2.8个百分点。尽管正荣地产的净利润和净利润率都实现上涨,但与行业内头部房企超15%的净利润率相比,正荣地产不足10%的净利润率,显示盈利能力仍偏低。

2019年中国金茂实现合约销售额1608亿元,营收433.56亿元,合销比数值为370.9%,居合销比榜单第三位。中国金茂并未公布实际的权益销售额的确切数额,仅在业绩发布会上表示,2019年销售的权益比例超过50%。如果按照50%来计算,2019年,中国金茂的权益销售额为804亿元,也未超过千亿。

数值越小越实力越强

网易财经统计的合销比排行榜上,绿地控股、碧桂园、中国恒大垫底,排名倒数前三位。严跃进对网易财经分析认为,“销售数据是大家都能看到的,但营业收入数据涉及很多(方面),如企业的资金、企业的其他财务政策。一般来讲,做大销售规模的数据相对好做,卖多少房子(决定),但是要转化为营业收入是有很多因素的,小企业营业收入数据是偏小的,但销售数据(如果)偏大,这样合销比值就高,反过来,大企业正好相反” 。

数据显示,尽管中国恒大、碧桂园和绿地控股的合同销售额数据较大,但营收数据相比于正荣地产、滨江集团而言,对应数值也更大,但作为巨头,项目中显然有更多的主导权,合销比排名垫底就在情理之中。

中国恒大公布的2019年合约销售额为6010.6亿元,对应的营收为4775.6亿元,合销比只有1.25倍。财报中并未公布权益销售额具体数据,但克尔瑞数据显示,2019年中国恒大的权益销售额为5782.1亿元,占合约销售额的比重为96%,远远高于行业内75%的平均水平。

与国内其他房企做法不同, 2018年8月起,碧桂园不再使用合同销售额口径,而是改为披露权益合同销售额。碧桂园总裁莫斌曾回应称,公布权益销售额是导向问题,“碧桂园要做自己的事,不要搞虚的,要做有质量的发展,不要做有规模的发展”。

合销比排行榜最后一位的绿地控股,和其他房企不同之处是,2019年的合同销售额低于营收额。财报显示,绿地控股2019年的合同销售额为3880亿元,营收为4278亿元,合销比为90.7%。克尔瑞数据显示,绿地2019年的权益销售额为3492.2亿元,据此计算,绿地的权益销售额占比为90%。

总结来看,排名垫底的巨头,不管是公布的合同销售额还是权益销售额,营收的高低成为缩小比值的关键因素。

不过,即便是销售额和营收都超过其他房企,巨头在2019年的盈利表现也是参差不齐。其中,碧桂园的盈利能力在三巨头中表现最优。2019年,碧桂园实现营收4859.1亿元,毛利润约1266.4亿元,毛利率为26.1%,净利润为612亿元,净利润率为12.6%。

2019年,中国恒大的毛利为1329.4亿元,毛利率为27.8%,净利润为335.4亿元,净利润率为7.0%。

绿地的盈利能力是三巨头里最低的。2019年实现归母净利润为147亿元,归母净利润率为3.4%。碧桂园和恒大的归母净利润分别为395.5亿元、172.8亿元,归母净利润率分别为8%和3.6%。

2019年,融创中国实现合约销售额为5562.1亿元,实际营收1693.2亿元,合销比3.28倍。融创是合销比top10中唯一一家真实营收也突破千亿的房企。

尽管合销比排名靠前,但融创的盈利能力极强。财报显示,2019年融创实现毛利414.1亿元、净利润281.6亿元,归母净利润260.3亿元。毛利率、净利润率和归母净利润率分别为24.5%、16.6%、15.4%。

在融创281.56亿元的净利润中,合营、联营公司占比同样不低。来自合营、联营公司物业销售所贡献的净利润为81.5亿元,同比2018年增长了64.4%,占2019年净利润近三成。

华夏幸福是除了绿地、碧桂园和恒大外,唯一一家合销比低于1.5倍的房企。与三巨头动辄数千亿的合同销售规模相比,华夏幸福2019年合同销售额为1431.72亿元,同比下降12%;营收为1052.1亿元,同比却增长25.55%,合销比1.36倍;归母净利润为146.12亿元,同比增长24.4%,归母净利润率为13.9%,勉强完成了与第二大股东中国平安2019年净利润不少于144.88亿元的对赌协议。

相关推荐
热点推荐

叶飞但斌开始隔空骂战,林园王亚伟仍然默不作声

正经社
2021-05-18 21:10:57

一个人变老的12个迹象,你中了几个?

有书
2021-05-18 17:47:25

大话虚拟币kishu

智能理财小助手
2021-05-18 22:38:52

张艺谋去中戏找“最美校花”,同学说曾黎不在,自己顶替一炮而红

mx八卦城
2021-05-18 07:11:46

豪门媳妇美梦落空?李嘉欣婆婆400亿遗产不留儿媳,何超琼明白人

娱乐八卦一条龙
2021-05-18 21:47:18

马光远:这个城市的房价涨幅为什么全国第一

智能理财小助手
2021-05-18 19:41:30

年近五十的她又开挂,这角色也太欲了...

电影杂志
2021-05-17 18:18:01

没有克什米尔的巴铁一文不值?为何巴基斯坦在克什米尔寸土必争?

吾哀民生之多艰
2021-05-18 14:08:51

深圳75层赛格广场晃动 专家称高楼一定范围内晃动问题不大

南方都市报
2021-05-18 19:24:08

凌晨0点!尤文做出换帅决定,重创C罗,又要无缘意甲+欧冠

体坛起跑线
2021-05-18 11:44:29

交警提醒:以后将严打汽车“盖停”行为,违者最高扣12分罚6千

凡间事
2021-05-18 21:20:15

莫里森万没想到,中国或用这招对付澳洲,美媒:这将是致命一击

海拔新观察
2021-05-17 20:06:15

姜文“我女儿全世界最美”,原以为吹牛,看到照片后:是心动啊

圈外圈娱乐
2021-05-16 10:26:27

战胜中国?拜登刚拿王牌 124名将军:你不行 还被特朗普炮轰一顿

前沿时刻
2021-05-18 21:32:59

黎巴嫩对以开火,白宫输血以色列,第六次中东战争爆发?

维观纵横
2021-05-18 11:28:52

张柏芝公开谢霆锋给的抚养费金额,网友纷纷直呼受不了,太土豪了

娱记掌门
2021-05-17 08:44:52

哈马斯火箭弹够不够用?以专家:不用自己花钱,伊朗建厂帮忙造!

环球时报军事
2021-05-18 11:31:37

林志玲嫁到日本两年,近照曝光,模样让人不敢相信

VIKAN薇
2021-05-16 19:35:03

TVB老戏骨郑家生酒吧商演,65岁丝毫不见老态,圈中罕见烟酒不沾

叶师傅侃娱乐
2021-05-18 18:26:10

马伊琍真的凉了?官媒发声:明星不能变帮凶,应让其彻底“凉凉”

娘子说
2021-05-17 20:41:59
2021-05-19 02:37:07

财经要闻

头条要闻

红头文件现多处错误 长沙市资规局6人被问责

头条要闻

红头文件现多处错误 长沙市资规局6人被问责

体育要闻

塞拉斯:有时新球员明天就上场 但我能的准备只有上网看他的集锦

娱乐要闻

杨幂挽小9岁许凯演情侣 细腿吸睛

科技要闻

华为最新人事调整 余承东不再任华为云CEO

汽车要闻

"国产"XC90 领克09售价或不超过30万

态度原创

艺术
家居
教育
亲子
游戏

艺术要闻

让文物与邮票同框辉映

家居要闻

港男月入过万只能带妻儿住7平蜗居 在洗衣机上做饭

教育要闻

大学生晒10年对比照 从稚嫩青涩到成熟

亲子要闻

的哥连闯4个红灯,街头上演惊险一幕!原来很暖…

PlayStation中国发布国行倒计时海报

×