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耗时三年,万科551亿广信资产包找来七个帮手

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20多年的历史遗留问题并不是短期内可以理顺的,挑战可能也才刚刚开始。

20多年的历史遗留问题并不是短期内可以理顺的,挑战可能也才刚刚开始。

VCG111245816560.jpg图片来源:视觉中国

万科三年前拿下的广信资产包终于有了“帮手”。

6月29日晚间,万科公告宣布,广州万科拟将下属企业广州万溪50%股权以70.4亿元价格转让给“中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划”,为广信资产包引入以信达为首的七家战略投资者。

与此同时,万科将收回前期向广州万溪或广信资产包提供的股东投入共计320亿元,合计回笼资金390.4亿元,并将继续担任项目操盘方。

广信资产包的核心资产是广州市区16宗可开发土地,对应权益可开发计容面积近211万平方米,其中约98%位于荔湾区、越秀区。这些分布在广州中心城区未开发的地块,在如今地价高企的广州可谓“寸土寸金”。

正因如此,2017年拿下广信资产包的举动被万科创始人王石称为他告别万科最后的“大礼包”。但广信资产包背后错综复杂的债权关系及当年土地融资合同的隐患,让万科很难独自吞下这单巨无霸土地。

三年时间转瞬即逝,551亿广信资产包的疑难杂症仍未完全解决,引入战投只是一个开始。这些位于广州中心城区核心位置的“黄金土地”,未来何时能得到最终释放,并变身广州万科业绩还有待观察。

拉入大金主信达、旧改王绿景

万科最终选择合作对象的身份令人寻味。

公告显示,信托计划的7家战略投资者分别为:信达持有50%份额、绿景华城持有20%份额、上海瑞塘持有7.5%份额、琳珠凯粤持有7.5%份额、景阳投资持有5%份额、深圳兴远持有5%份额、深圳勤升持有5%份额。

万科方面表示,战略投资者在不良资产经营、城市更新与改造等方面各有所长,有助于加速资产包盘活,进一步提升广信资产包价值。

份额占据半壁江山的信达入局,毫无悬念。背靠财政部的信达不仅是中国四大资产管理公司(AMC)之一,也是国内首家负责收购并经营金融机构剥离的本外币不良资产的资产管理公司,在对不良资产进行管理、投资和处置方面具有丰富经验。

更为重要的是,信达同样是广信资产包的主要债权人。一名不良资产业内人士向时代财经表示,信达掌握了广信的众多债权,是广信资产包的核心债权人之一。而对万科而言,在自己已经掌握广信资产包的操盘权后,与信达这样擅长不良资产处置且资金实力雄厚的合作方联手,显然是上选。“信达作为战略投资者,完全在意料之中。”

但其他合作者相对而言却不如外界所期待的那般耀眼。

在信托计划中,份额占比20%位居第二位的绿景华城背后是深圳本土房企绿景集团,凭借拿下深圳旧改航母白石洲一举成名,在城市更新领域具有丰富经验,被业内称之为深圳旧改王。绿景中国年报显示,2019年合约销售金额为62.8亿元。与此同时,万科在上市公司绿景中国地产之中持股5.94%,为公司第三大股东。

上海瑞塘为此前被爆破产传闻,如今却在积极谋划赴港上市的合肥文一集团子公司;琳珠凯粤背后是深圳龙岗蚊型开发商琳珠集团;景阳投资则是万科建设承包商广胜达集团子公司,其曾在2019年独立开发深圳布吉片区地产项目景华领峰,其销售成果十分一般,未能得到市场认可。

耗时3年完成引战

成立于上世纪80年代的广信房产,隶属广东国投旗下,是广州最早开发房地产的企业之一,曾在广州楼市版图上占有一席之地。1998年,广信房产更是以2.808亿元的总价,拍下广州首宗“招拍挂”出让土地--花地大道两侧1500亩住宅地,楼面地价仅218元/平方米。

然而,母公司广东国投经营管理的混乱,也左右着着广信房产的未来。作为国内首家非银行金融机构,广东国投背后却存在大量高息揽存、账外经营、乱拆借资金、乱投资等违规经营活动,在20世纪末爆发的亚洲金融危机背景下,出现严重债务危机,资不抵债只得申请破产。

而其旗下的广信房产也随之陷入困境,因土地背后错综复杂的债权关系烂尾二十余年。直至2017年6月,广东国投旗下不良资产广信资产包被公开拍卖,挂牌价高达446.77亿元。资本总是趋利的,广信资产包背后广阔的利润空间吸引万科、中海、保利、越秀、碧桂园、华润、信达等一众实力雄厚的发展商参与。

在这场10亿元一跳的拍卖中,万科势在必得,以551亿元的高价拔得头筹,上演了一场“史诗级交易”。拿下资产包仅仅只是一个简单的开始,广信资产包土地资产历史久远,各类遗留问题非常复杂,要处理好绝非易事。

错综复杂的债权关系及当年土地融资合同的隐患,让万科无法独自吞下这单巨无霸土地,战投入局早有筹谋。早在2017年6月,万科便在《关于竞得广信房产资产包项目的公告》中写到,“公司将与竞拍前已有联合投资承诺之合作方进一步落实共同开发事宜,并根据董事会授权与其他意向合作方协商共同合作开发事宜”。

但广信资产包的复杂程度依然令人出乎意料,耗时3年,万科才完成引战工作。而自2017年拿地之后,广信资产包项目的推进也难言迅速,数年时间动静并不多。直至2019年1月方才完成资产交割;12月,广信房产才最终完成改制,从全民所有制企业改制为有限责任公司后,引入战略投资者的准备工作最终完成。

20多年的历史遗留问题并不是短期内可以理顺的,挑战可能也才刚刚开始。

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