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市北高新拟发行21亿元CMBS资产支持专项计划

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(原标题:拓宽融资渠道 市北高新拟发行21亿元CMBS资产支持专项计划)

本报见习记者 许伟

6月23日晚,市北高新发布公告称,公司董事会已作出决议,计划采用CMBS(商业不动产抵押贷款资产支持证券)模式,以公司全资子公司上海市北高新欣云投资有限公司(下称“项目公司”)所持有的市北•壹中心房屋所有权及对应土地使用权(下称“目标物业”)作为资产支持、以目标物业产生的现金流作为支撑,通过设立信托计划,并以相应信托受益权作为基础资产发起设立不超过人民币21亿元的资产支持专项计划(下称“专项计划”)。

市北高新有关负责人接受《证券日报》记者采访时表示:“这次是市北高新第一次以CMBS模式进行融资。公司希望可以优化资产负债结构,拓宽融资渠道。”

公告显示,本次发行,市北高新是原始权益人,该专项计划基础资产为原始权益人在专项计划设立日转让给计划管理人的,原始权益人根据《信托合同》对信托享有的信托受益权。以上信托受益权由原始权益人向项目公司发放贷款,并进一步将所持有的贷款债权信托予信托公司设立财产权信托所形成。本次资产支持专项计划将申请在中国证券投资基金业协会备案,在上海证券交易所申请挂牌上市。

第三方研究机构透镜公司研究创始人况玉清接受《证券日报》记者采访时表示:“广义上讲,CMBS算是ABS(资产证券化)的一种。也就是把房子作为资产包,以租赁收入为利息支付基础。具体要看CMBS的结构设计。”

况玉清认为,有资产抵押以及有稳定租赁收入作为付息保障的CMBS相较单纯的纯信用借款,在融资成本上肯定更具有优势。

至于发行利率,市北高新相关负责人表示,目前利率尚不确定,具体票面利率水平及确定方式提请公司股东大会授权董事会及董事会获授权人士在发行前根据市场情况和公司资金需求情况协商确定。

谈及资产负债结构的优化,况玉清认为,负债结构的优化至少包括两个层面:一个是负债率的优化,一个是负债期限的优化。比如将短期负债转成长期负债,降低短期流动性压力,也是资产负债结构优化的体现。有抵押的负债,跟没抵押的负债都是负债,区别只在于有无基础资产做押,不会改善负债率。

为此,沪上某高校会计学副教授在接受《证券日报》记者采访时表示:“资产证券化的表现形式比较复杂。不过满足一定条件,资产证券化是‘出表’的,也就是不在财务报表中体现,自然不会影响负债率。”

需要指出的是,市北高新将于7月9日召开2020年第一次临时股东大会,就《关于开展商业不动产抵押贷款资产支持专项计划的议案》进行表决。

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