网易首页 > 财经频道 > 宏观新闻 > 正文

中泰宏观:2019年人口迁徙大盘点 从人口流向看房价走势

0
分享至

在房地产市场、地区经济发展中,人口依然是一个非常关键的变量。我们团队持续跟踪国内人口的流动趋势,剔除人口的自然增长后,2019年我国人口流向更加集中。在劳动年龄人口持续减少的大背景下,各地吸引人才政策也会愈演愈烈,我国房地产市场的总量下行、结构分化的特征也会越来越明显。

广东浙江继续领跑,“二八现象”愈发凸显

2019年,我国人口流动的方向进一步加强了2018年的大趋势,继续呈现“东迁”和“南下”的特征。2019年东部省份人口净流入规模超过150万人,按照秦岭-淮河一线来划分南北方的话,南方省份人口净流入达到167万人。而且东部和南方省份的人口迁入规模,相比2018年进一步增加。

从具体省份来看,人口的流向变得更加集中。2019年浙江和广东人口净流入规模就达到了84.1万和82.6万人,在全国遥遥领先。根据我们计算,70%以上的人口净迁入量都流向了浙江和广东,而前两年这个比例都只有60%左右。与其说人口流向了东部和南方省份,不如说是更加集聚地流向了广东和浙江两省,“二八”现象愈发明显。

省内层面:继续向核心城市集中

省内流动情况也和2018年类似,人口继续向省会和“双子星”类核心城市集中。在每个省份内部,只有省会等少数城市是人口净流入的,大多数城市都面临人口净流出的压力。比如江西、山西、河南、湖北、陕西、甘肃等地,基本上都只有1~2个城市人口在净流入,其余城市人口均在净流出。

而且即使是各省内的核心城市,2019年也出现了非常明显的分化。以福建为例,2018年厦门和福州人口净迁入量分别为5.37万和2.76万人,相差不大;但2019年两个城市的差距明显拉开,厦门净迁入量达到了13.3万人,作为省会城市的福州净流入量只有0.8万人。这说明,在经济和政策因素的驱动下,人口在地区之间的分化在加剧。

即使是人口流入大省,也不是“遍地开花”。以浙江省为例,2019年人口净迁入规模居全国第一,浙江省的11个地级市中,有4个城市是人口净流出的。剩下7个城市是人口净迁入。但从规模上来看,其实浙江省绝大部分的净流入人口,都流向了杭州和宁波。其中,杭州人口净迁入49.35万人,宁波人口净迁入30.07万人,占省内各地市净迁入总量的90%以上。

人口净流入的另一大省广东的情况也是类似的,大部分人口都流向了深圳、广州和佛山,其他城市的人口迁入规模相对较小,部分城市甚至还在净流出。

吸引人才大战愈演愈烈,新一线明显发力

从各等级城市的情况来看,一二线城市持续人口净流入,三四五线城市人口在持续流出。

一线城市中,北京和上海仍维持人口总量控制政策,深圳和广州继续人口净流入。2019年北京人口继续净迁出,但净迁出规模从2018年的22万人缩窄至6.3万人。上海虽然保持人口净流入,但规模不到1万人。而深圳和广州人口在大幅流入,2019年广州净迁入25万人,尽管深圳未公布人口的自然增长数据,但根据常住人口增量推算,净流入体量估计也有30万人左右。

新一线城市加入了吸引人才大战的队伍,近两年人口迁入规模明显增加。比如杭州、南京等新一线城市,除了经济上的吸引力外,在人才吸引政策方面也在不断增加力度,不仅落户政策有所放宽,还在人才补贴、租房补助、购房补贴等多方面提供相应的待遇。2017年,新一线城市的人口净迁入量还不到90万人,2019年已经升至140万人。

2018年,吸引人才最成功的当属安徽省和西安市。2018年安徽省各地人才政策均大幅放宽,当年也是安徽人口净流入的巅峰。但这种盛况只维持了一年,2019年安徽人口净流入明显放缓,净流入规模甚至比2018年之前的水平都要低。从地级市层面来看,2018年安徽省内各市几乎都是人口净流入,而到了2019年,已经有6个地市出现人口净流出的现象。西安也很类似,尽管2019年仍有13万人净流入,但相比2018年的32万人也是明显放缓的。

这也说明,要想持续吸引人口,仅靠高成本的人才政策是不够的,关键还要看经济和产业的持续发展。

几乎所有的三四五线城市,继续面临人口持续净流出的压力。而且在我们统计的206个城市中,即使不剔除人口的自然增长,2019年有28个城市的常住人口也是负增长的。

我国劳动年龄人口已经连续六年负增长,意味着我们已经步入了人口存量竞争的时代。核心城市都已经开始加入吸引人才队伍,未来中小城市人口流出的压力还会更大。

小城市持续流出,地产调整压力大

长期来看,人口是影响房价的关键因素。日本在上世纪90年代以前房价一路上涨,对应的也是劳动年龄人口增长、城镇化率快速提升的时代。此后房价明显回落,这其中固然有地产泡沫破灭的因素,但为何这么久以来房价却再也没回去呢?人口或是关键,日本劳动年龄人口在上世纪90年代中期达到峰值,之后持续下行;而上世纪90年代以后日本城镇化率速度也大幅放缓,也就是说支撑房价的人口基本面已经发生了明显转变。

我们也统计了2018~2019年我国各地房价涨幅和常住人口的变化,发现两者存在一定的正相关。随着地产刺激的退出,人口对于房价的影响会越来越明显,人口持续流出的地方,未来房价调整压力会更大。其实中小城市房地产市场的调整压力,从2018年以来就已经持续体现了。

即使都是人口流入的城市,房地产市场也可能有不同的表现。Wang等人(2017)采用中国城市非户籍人口占比和房价数据进行分析,发现区域间人口迁入每增加1%,将导致房价上涨0.7%。研究也发现,并不是所有的人口迁入都对房价有推升作用,受教育水平较高的人口净迁入对房价的影响更大。

这也就能解释,为何近期深圳房价的上涨压力会比较大。2019年深圳常住人口增加了41.2万人,其中常住户籍人口的增量就有40万人,常住非户籍人口只增加了1.13万人,如果扣除人口自然增长,常住非户籍人口可能还是减少的。这就意味着,去年深圳农民工或许在净流出,而迁入的人口大多是符合落户条件的引进人才,这部分人口的净流入对房价的推升作用更加明显。

所以往前看,在我国劳动年龄人口持续减少、政策刺激减弱的大背景下,房地产市场的调整压力会越来越大,各地吸引人才政策也会愈演愈烈,房地产市场的结构性特征也会越来越明显。

作者单位:中泰证券

相关推荐
热点推荐

我姐穿短裙不喜欢穿安全裤,很容易走光,要怎样劝她呢

记录之路
2021-05-16 10:06:25

4月份中型车销量排名完整版:1-46名,特斯拉夺冠,迈腾跌至第七

汽车名苑
2021-05-15 23:31:36

新郎不愿朗读全部新婚誓词,当众将其撕毁……

小司谈热点
2021-05-16 08:43:05

尹正不再正,女性化装扮被吐槽太娘,本尊:不喜欢就取关

梅花书影
2021-05-14 20:56:49

吵起来了!全网都在热议哈登这一球!究竟发生了什么

老司机品足球
2021-05-16 09:47:46

土耳其陷困境?美媒:因科兴疫苗优先满足中国需求,未能如约交付

豆豆娱乐屋
2021-05-16 10:08:14

孤岛剩1个男人和10个女人,这种事历史上真有,后来怎样了?

地图帝
2021-05-16 00:43:37

5800人打了疫苗却再次感染!“突破性感染”来袭!华人夫妇中招,74人死亡

澳洲红领巾
2021-05-15 13:13:59

前脚被央视“退回”,后脚绯闻缠身,前央视主持人王冠到底得罪了谁?

汇美食小吃配方
2021-05-16 08:39:07

别吵了!孩子能不能光脚,终于有答案了,后悔知道得太晚

丁香医生
2021-05-15 21:40:48

俄罗斯曝光潜艇无轴推进器实物,暴露了潜艇无轴推进器的真实现状

军事夏利营
2021-05-16 15:24:12

31岁“赫敏”洛杉矶买家具,淡妆突显高颜值,装车时起舞欢天喜地

译言
2021-05-15 08:58:33

周六票房:《悬崖之上》4506万,超越《长城》有望,吴京新片欠佳

大胜娱乐
2021-05-16 11:52:19

慈禧为了留住美貌,每天坚持喝“白色液体”,现代人或许不能接受

当代广播站
2021-05-14 11:08:30

一确诊病例乘坐的列车,途经山东多地!日照进口冷链食品3份样本包装检测阳性!

鲁南商报
2021-05-16 11:50:46

美貌不输刘晓庆,让陈道明念念不忘,如今二婚幸福美满惹人羡!

Lady格调
2021-05-15 22:13:21

小米汽车来了 续航800公里14.99万起

鸿哥捞车
2021-05-14 18:05:56

该被叫停了!披着合法外衣售卖“特殊服务”,又一灰产暴露

笨鸟科技
2021-05-13 12:03:49

性生活越来越少,性病却越来越多!原因竟是因为它,扩散现在知道还不晚!

医路向前巍子
2021-05-13 13:21:15

中国历史上有名的十大名菜 你吃过几样?

腐宅小六
2021-05-15 15:04:25
2021-05-16 17:49:07

财经要闻

头条要闻

印媒抱怨中国提高制氧机报价质量还有问题 中方回应

头条要闻

印媒抱怨中国提高制氧机报价质量还有问题 中方回应

体育要闻

完整版丨名人堂瓦妮莎代替科比致辞

娱乐要闻

黄圣依古风造型曝光 轻歌曼舞超美

科技要闻

SpaceX使用八手火箭发射52颗星链卫星和两颗客户卫星

汽车要闻

预售12.99万起 思皓E40X将于今日正式上市

态度原创

房产
亲子
艺术
游戏
教育

房产要闻

深圳实施住房建设计划 居住用地供应有望再创新高

亲子要闻

回天地区年底再增1620个幼儿园学位

艺术要闻

有一個画家叫仇英

PlayStation中国发布国行倒计时海报

教育要闻

因新冠疫情,安徽六安今年上半年教资面试延至5月16日、17日

×