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楼市调查| 佛山楼市火热复苏,但增长后劲不足

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2020年,在成为“GDP万亿俱乐部”新成员以后,佛山又喜提“新一线城市”的头衔,跟随佛山城市地位一起攀升的,还有它的房地产市场。

5月份以来,佛山楼市持续火热,最先体现在土拍市场的升温,“地王”频现,楼面价屡创新高。其次,新房虽未出现明显涨幅,但成交量连续三个月攀升。这是土拍、新房限价取消、人才购房门槛降低等原因促成的。

粤港澳大湾区战略规划的出炉为佛山带来重大利好,房价或许还有上升的空间,但二手房市场行情冷淡,存量消化困难,后期房价难以大涨。佛山楼市看似一片红红火火,实则房价增长动能不足。

楼市火热复苏

5月以来,佛山楼市逐渐摆脱了前期疫情的影响,满血复活。

开发商们买地的热情突然爆发,土拍市场火爆,高溢价地块频现。

房企抢地,从来都是一场无硝烟的战争。佛山中原战略研究中心总监朱伟德指出,临广板块和政府重点打造的区域,如佛山新城、千灯湖、奇槎等板块土地价值较高,将是不少品牌房企关注的重点。

三龙湾土拍竞争异常激烈。5月28日,经过26轮竞价,中海以46.25亿元竞得南海三山新城,剔除配建后楼面价16269元/平方米,溢价率达25%。

统计显示,该区域4-5月共成交4宗地块,有3宗杀入佛山历史总价TOP10,总金额177.5亿,占全市超40%。

中原地产数据显示,1-5月,佛山累计商住用地成交金额493.5亿元,同比大涨46%,成交面积218.4万平方米,同比上涨17%。

这背后的原因是,3月以来,佛山全市普遍取消了土地出让的最高限制地价,基本以价高确定竞得人。

“取消最高限制地价其实是摆出了一个鼓励大家积极拿地的姿态,也是为了从供给侧给房企更多的信心。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓分析。

土地限价松绑的同时,土地供应端也持续放量。中原地产数据显示,今年3、4、5月佛山供应的商住用地面积分别为116.9万平方米、79.1万平方米、53.4万平方米,同比分别暴涨563%、95%、121%,前五月累计供地282.8万平米,同比上涨56%。

6月,佛山推出11宗地块,总起拍价超78亿元,预计土拍市场还会继续活跃。

佛山中原战略研究中心指出,优质地块批量释放吸引了一众房企抢夺,成交端尤热,受到高溢价优质地块成交的带动,加上不设限价,促使楼面价阶段性趋高,前五月佛山平均楼面地价攀升明显,同比上涨29%。

土地市场升温的同时,楼市也在回暖。受疫情影响,“小阳春”滞后,被积压的购房需求持续释放中,叠加3月佛山人才购房门槛放宽至中专学历、楼市消费群扩容的利好消息下,市场信心恢复明显,开发商推货力度加大,新房成交量在5月达到了小高峰。

克而瑞数据显示,5月期间佛山共有50盘推新,推售量达5836套,如怡翠尊堤、恒大御澜庭、上坤翰林湖壹号、欧浦花城等热销项目去化超7成。继4月破万套后,5月新房成交也攀上了万字头,网签10925套,成交量连续三月回升。

为冲刺半年度业绩,房企推货也更加积极,仅5月就有50盘推新,推售量达5836套,部分热门楼盘去化率达七成。

增长后劲不足

新房的火热并没有传导至佛山的二手房市场。

与日渐走高的新房价格相比,二手房行情冷淡,存量消化困难,不少业主揣着房源主动降价都难以转手,二手房市场陷入量价双降的窘境。

在佛山热门区域千灯湖、亚艺等板块,二手房的成交和价格都呈现低迷之势。去年底,千灯湖有好几个项目挂牌价都跌到了3万以内。

在亚艺板块,二手房价格虽然没有明显下跌,但只是维持在2017年的水平,或者比2017年稍微涨了一点,不到10%。

佛山住房网数据显示,近年来,佛山二手房的成交量呈现明显的下降趋势。从2017年的87987套高位,一路跳水到2019年的53619套,几乎回到2015年的水平。

值得注意的是,佛山二手房市场之所以能在2017年达到高峰,得益于楼市政策红利。2016年,央行与银监会联合发布通知,降低非限购城市的首套房、二套房首付款比例。佛山楼市因此受益,新房、二手房成交量闻风大涨。

但政策红利止步于2017年,佛山叫停购房入户政策,开始逐步实行积分落户,叠加2019年新房限价放开、人才购房门槛减低,二手房市场的买家大量分流至新房市场。

安居客数据显示,2020年5月,佛山二手房房价12896元/平方米。而2017年12月房价10229元/平方米,三年里,佛山二手房的房价涨幅不过2000多元,疲态明显。

易居研究院研究员严跃进表示,虽然“广佛同城”让佛山承接了广州大量的居住外溢,但最终,决定房价走势的还是供求关系,佛山新房的整体供应量很大,蚕食了二手房的空间。

因二手房成交周期长、手续复杂,加上产权时间短、户型较老等因素影响自住体验,有购房需求的人更偏好新房。

此外,佛山这个800多万人口的城市,买房以自住为主,投资和炒作的需求不像深圳那么多。

加之佛山房价分化明显,临广板块的禅城、顺德、南海还处于上升通道,而三水、高明的房价已有所回落,令投资客望而却步。

总体来看,佛山的住房增长势头疲软,房价继续上涨的空间不大。

即使在新房市场,佛山楼市也并非普遍火热,而是呈现分化态势。

比如,位于南海的千灯湖是近年来佛山楼市最惹眼的主角,既是佛山的金融中心,又有广佛地铁直接通过,新盘部分售价已超5万/平方米。然而,非限购区的三水、高明新盘定价都有所回落。

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