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深圳楼市两重天:买卖市场热 租赁市场冷

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继二手房价涨幅时隔两年在3月再次回到第一之后,深圳二手住宅销售价格4月同比上涨10.3%,领跑一线城市楼市强劲复苏。

深圳中原研究中心监测数据显示,4月深圳租金回报率持续下滑至2019年以来的低位。

市场人士认为,这与深圳住房租赁市场供应量增大而需求端疲弱有直接关系。外贸、科技等第三产业活跃的深圳,经济和年轻人就业问题短期内或多或少受到疫情冲击,这也弱化了房屋租赁需求。若想全面恢复到之前的水平可能还需要等一段时间。

出租靠运气

今年4月,新冠肺炎疫情风险慢慢消除之后,刚需购房群体聚集的宝安宝中片区楼市似乎一夜之间火起来了。以往八万元一平方米的二手在售房源一下子升到十万元左右每平方米。

据深圳市规划与自然资源局数据,4月份,深圳市一手住宅成交2704套,与去年同期相比增长4成,成交面积257525平方米,同比增加37.7%。

据深圳市住建局旗下的深圳市房地产信息平台公布数据,4月深圳全市二手商品住宅成交为65.94万平方米(7679套),同比上涨0.78%。

国家统计局5月18日的数据显示,4月份,深圳二手住宅销售价格同比上涨10.3%,北京同比下降0.2%,上海同比上涨2.3%,广州同比下降0.5。3月,深圳楼市已经率先回暖,二手房价涨幅时隔两年再次回到第一。

但是,租赁市场却是另一副模样。

往年三四月,属于租赁旺季,应届毕业生提前找房叠加返深工作人士租房,租赁市场一片红红火火。但今年,一场疫情之后,租赁市场的天变了。

“最近房子积压得越来越多,深圳每个片区的在租房源都充足,但就是好卖不好租,不少房东降租都找不到租客。”租赁经纪人刘明启表示,以往每年个体业主涨租幅度都在3%~5%之间,今年少有业主提涨价的事。

刘明启所在的宝安区是外地人聚集区。不少在南山、前海上班的白领,外地在附近沙井等工业园务工的劳务人员都会选择租住在宝安区。除了通勤方便、生活配套成熟外,各个价位梯度的租客都很容易物色到合意的房源。但今年深圳楼市的行情让他也有点懵。

深圳中原研究中心监测数据显示,4月深圳租金回报率持续下滑,4月全市住宅月租金为71.0元/平方米,环比上升0.10%,租金回报率继续下滑至1.41%,已属于2019年以来的低位。

“宝安这边连地铁口的物业都空置了,房子太难出租出去了,这属于没有遇见过的情况。”租赁经纪人陈小霞感慨道,就算续约的时间到了,房东业主也不会涨得太夸张,稳定住已有租户就好。

外地人扎堆聚集的城中村租赁状况也不乐观。

位于宝安区西边的固戍城中村距离沙井工业区不远,租金便宜、生活成本低、交通方便,有着大量的“深漂一族”。往年外地工人喜欢租住的农民房改公寓,今年不少都空置。

“像这种农民房改成公寓,楼下有刷卡门禁,日常楼道有清洁,一室一厅也就2200元左右。往年3月中旬基本都出租完了,不愁租。今年不仅没敢提价,还有三分之一房源没租出去。”深圳土著王悦讲起这一切有些苦恼。

租金回报率持续下滑、租金价格下降并不限于深圳。贝壳数据报告显示,18个重点城市都有此类现状发生。第一季度的平均月租金为42.8元/平方米,同比下降12%,深圳不少房源租金一降再降。

在南山区动漫园一带活动的租赁市场经纪人陈昌莲无奈地说道,确实有不少房源租金一降再降,房东愁没租客。“往年五一前后,交易活跃,十天左右就能租掉一套房,现在2~3个月租不掉,基本靠运气吃饭。”

一家中介公司的人力资源工作人员告诉第一财经记者,近段时间,不少经济实力弱又手头沉淀有客户资源的二房东转来经纪人队伍卖房。“深圳二手楼市场回暖了,中介开一个买单,佣金哪怕拿两三个点,层层抽成下来,也是好几万的纯收入来源。当下卖房总比做租赁经纪干熬着好,不少临时转行的二房东都是类似心态。”

放盘量大助推租赁市场遇冷

租房是不少来深人士都有的经历。贝壳找房的数据显示,深圳全市1071万套存量住房中,73.5%的房子在出租,深圳租房人群达80%。

房屋租赁市场遇冷在部分市场人士看来,跟深圳租赁市场供应量增大有直接关系。

“我们公司今年接手的租单比去年多了不少。比如,宝安区的固戍、翻身等租赁活跃的区域今年放出来的租单同比增加了50%左右。”一家中型租赁经纪公司的负责人表示,身边不少租赁经纪公司都有遇到类似状况。

“今年一季度一线城市的租赁市场较二三线城市恢复得慢。深圳受疫情影响,成交量还没有恢复到去年同期的水平。”美联物业全国研究中心总监何倩茹指出,供应量增大,但需求相较以往有所下行,南山、宝安等核心租赁区空置率上升便是自然而然的事情。

不少市场人士认为,经济和年轻人就业问题短期内或多或少受到疫情冲击,如果想要全面恢复到之前的水平可能还需要一段时间。但是,深圳外来年轻群体多、租房潜在需求旺盛。尤其是深圳买房上车的门槛逐年上升,令不少人笃信:深圳的租赁市场基本面不可能崩。

一位费了一番功夫买了首套房的90后告诉第一财经记者,凑够三四百万元上车资金,月入稳定保持在三万左右,差不多是身边有房一族的基本画像。

链家发布的《2020中国青年居住消费趋势报告》显示,在深圳购入一套三房,家庭安全年收入应达到73.3万元;二房户型,年收入应达到58万元;即便是一房,年收入也要39.4万元。

但深圳更多是普通租客,月入一万左右跑不赢房价上涨的速度,迟迟凑不够首付款,上不了车,汇成浩浩荡荡的租房大军。

这场疫情的突袭,也让前述那位90后又加深了对深圳楼市的认识。从3月初千万豪宅、公寓产品“秒光”到4月楼市“喝茶费”重出江湖,再到新近深圳市房地产中介协会首次发布“热点片区样本楼盘项目报价数据观察表”。

很早就意识到深圳买房难,也察觉住房租赁市场遇冷的城中村公寓老板们坚信,庞大的租客群体或主动或被动都会进入租赁市场。眼下,他们中不少人已开启了“自救”:在抖音、微信群扩散降租小视频,让老租客帮忙在各自的老乡群、同学群询问有没有来深的租客。

在不少深圳人看来,相较于购房市场的火热,放盘量上升、成交量下降,租金或出现小幅下行的租赁市场,才是深圳楼市的真实面貌。

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