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机构积极参与基公募REITs试点 物流类项目受关注

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“五一”假期一结束,便有券商资管人士出差看项目。筹备公募REITs试点,力争第一批获批,是这家券商资管的目标。记者了解到,就公募REITs业务而言,物流类项目目前在机构中受关注度较高。不过,尽管市场热情高涨,机构在积极筹备的同时也认为各方要给予这一金融工具创新足够的耐心。

青睐物流项目

在各类基础设施项目中,德邦基金总经理陈星德认为选择项目要从项目产权的清晰度、项目产生现金流的能力、资产市场化定价的难度、原始权益人的配合度等多个方面来考虑。

记者发现,不少机构对物流类项目较为关注。陈星德认为,这是因为物流类项目市场化程度更高一些,产权转移、资产市场化定价的难度相对小一些。而一部分带有公益属性的项目可能收益偏低,难以满足资金的收益要求。不过,他表示项目还是要更多元化,让不同类型的基础设施都能得到支持。对于一些难点,地方政府、原始权益人、项目团队也会想办法探索解决之法。

找到合适的项目是公募REITs成功的基础。对此,一位投资范围包含REITs的海外基金经理介绍,在美国,部分REITs的底层资产是重资产。这些企业之所以愿意将资产拿出来做REITs,是因为企业无法靠自己的利润去运营这些资产,所以选择通过发行REITs将重资产装进去。他举例:“比如一个公司的轻资产部分估值是50倍市盈率,重资产部分是20倍,由于重资产部分占有大量资产负债表,公司的估值会很接近20。只有分离出去后,轻资产部分的价值才能释放出来。”

具体到实操层面,机构人士表示,把合适的项目装进REITs里需要项目方、融资方、管理人等多方协调。

目前,尽管市场的关注点聚焦在项目端,陈星德表示,资金端也需要关注。公募REITs是适合长期资金、机构资金的金融工具。但对于金融机构来说,公募REITs的性质界定、资本占用、风险拨备、会计估值等问题,也是金融机构投资者要考虑的问题。

理性参与试点

有关部门推出基础设施公募REITs试点后,一时间,公募REITs成为网络热词。5月11日,某招聘网络上挂出了机构百万年薪招聘REITs相关人才的信息。

与此同时,机构人士也表示,鉴于基础设施公募REITs业务的专业性,有关机构还需理性参与。这位机构人士此前参与较多资产证券化、商业不动产抵押贷款支持证券的项目,他表示其所在机构还在研究怎么参与公募REITs这一业务。

公募REITs前期的投入也是机构关注的一个因素。鹏华基金此前接受采访时表示将公募REITs发展视为公司向综合性资产管理机构转型的重要战略。据了解,在鹏华前海万科REITs创设过程中,为实现公司在传统公募基金业务模式之外的战略性突破,鹏华基金专门设立了投资银行部,配备了具有基础设施项目运营经验、不动产研究经验、风险控制经验、特殊资产估值核算经验等复合专业背景、多知识体系的专业化团队。

5月9日,中国证券投资基金业协会召开公募REITs试点座谈会。会上,证监会债券部、机构部相关处室负责人对参会行业机构代表提出的意见建议进行了简要回应。基金业协会发布的消息显示,下一步,监管机构将继续推进后续规则的明确,加强与相关部门的沟通联系,确保试点工作稳起步、良性发展。希望行业机构能够客观理性看待基础设施公募REITs试点工作,扎实做好专业能力培养和投资者保护等工作。

机构积极找项目

谈及公募REITs准备情况,陈星德表示,目前他也看了几个项目:“现在很多机构都在找项目,比较热闹。”他介绍,目前同行关注的项目比较分散,都还在初步筛选阶段。不过,他认为公募REITs具体操作层面还存在一些需要进一步明确的问题,所以,各方面都应对这一创新工具给予充分的耐心。

“我们很看好REITs未来的发展,特别是在资产配置的大框架下,这类差异化资产的意义很大。”另一家大型公募基金总经理表示,“公募REITs作为一种创新工具,与以前的FOF、养老目标基金等产品创新完全不一样。这是一个需要持续投入和建立差异化团队的业务。”她介绍,公司和旗下基金子公司以及股东方都在紧密研究和准备。她认为,公募REITs业务的关键是要理顺权责关系,同时也要设计出对投资者有吸引力的产品架构。

对于公募基金公司来说,公募REITs在公司发展战略上占有怎样的位置?

上述总经理表示,从公司层面看,公司在公募REITs类业务方面的能力可以分为创设能力、运营能力及投资能力。公募REITs专业性相对较强,它对团队的要求与一般的业务不太一样,前期的投入也可能比较大,所以,基金公司会根据公司发展情况来考虑如何参与。不创设运营、只作为一种资产配置工具也是一种参与策略。她介绍,公司旗下基金子公司、股东方前期均有充分储备,有条件建立全面的业务能力。

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