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光明地产的"至暗时刻":负债承压 管理层换防求生

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(原标题:光明地产的“至暗时刻”:业绩亏损与负债承压 管理层换防求生_投资者网)

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头顶“国资”光环、背靠光明食品集团的上海老牌房企——光明房地产集团股份有限公司(以下简称“光明地产”;600708.SH)正面临着业绩与负债双重困境。

2020年4月30日,光明地产2019年年度报告和2020年第一季度报告出炉。根据2019年报显示,2019年,光明地产实现营业收入136.11亿元,同比下降33.59%;实现归母净利润5.70亿元,同比下降59.77%。自2018年起,光明地产已经连续两年业绩下滑。2020年一季报,光明地产归母净利润亏损2亿元,重组以来首现季度亏损。

从光明地产的负债情况来看,2017年至2019年,光明地产的净负债率分别为133.35%、194.77%、218.18%,三年来其净负债率水平快速上升。2020年第一季度,其净负债率高达233.57%,相比2019年末提升了16个百分点。

业绩亏损与负债攀升之际,光明地产管理层也出现动荡。光明地产就相关情况答复《投资者网》称,公司总体财务风险可控;近期部分董事、高管的变动,是结合公司实际所作的正常调整。

与此同时,光明地产方面表示,公司2020年计划实现营收180亿元、新开工面积350万平米、竣工面积170万平米,但考虑宏观形势和市场变化,距离最终实现尚存在不确定性。

业绩两年下滑  抗压能力弱

公开资料显示,2015年,海博股份与光明食品集团旗下农房置业、农房集团进行重组,由此诞生了新的平台光明地产。公司重组时曾承诺,2015年至2017年合计实现扣非后归母净利润不低于35.13亿元。光明地产以36.01亿元的合计扣非归母净利润勉强达标。

2017年堪称是光明地产的高光时刻,实现营收208.11亿元、归母净利润19.47亿元,分别同比增长0.14%、92.55%。

然而在完成业绩承诺后,光明地产业绩变脸。2018年、2019年,光明地产分别实现营收204.94亿元、136.11亿元,同比增速分别为-1.53%、-33.59%;实现归母净利润14.18亿元、5.70亿元,同比增速分别为-27.17%、-59.77%;实现净利润分别为13.71亿元、8.56亿元,同比增速分别为-31.02%、-37.55%。

连续两年营业收入与净利润下降的光明地产,由“光明”走向了“至暗”。而根据2020年一季报,光明地产一季度营业收入5.91亿元,同比减少81.38%;归母净利润亏损2亿元,相较上年同期净利润3.68亿元,同比下降154.26%,由盈转亏。这是光明地产重组以来首现季度亏损。

关于2019年业绩下滑原因,光明地产在2019年年报中表示:营业收入下降“主要是房产主业结转收入的销售面积和销售单价同比减少所致”;归母净利润下滑“主要是房产主业收入同比下降等所致。”

而2020年第一季度业绩亏损,光明地产则将其归咎于“新冠疫情影响业务同比减少所致。”

一场疫情,让全国房地产企业普遍遇冷,而光明地产的抗压能力低于同行尤为明显。根据Wind数据统计显示,截至5月8日,在Wind房地产行业已披露2020年第一季报的139家企业中,仅有49家企业出现归母净利润亏损,占比35.25%。其中归母净利润亏损额超1亿元的企业,仅有13家。而光明地产以2亿亏损额在房地产归母净利润亏损企业中“荣居”第七名。

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(数据来源:Wind)

盈利引擎“失速” 债务“借新还旧”

根据2019年年报,2019年,光明地产实现签约金额为266.38亿元,同比增长8.91%;签约面积207.15万平方米,同比增长0.45%。实现回款247.87亿元,同比增长3.71%。全年新增土地储备面积192.09万平方米,同比增长32.92%。

光明地产包含房地产开发及配套、物业及租赁、其他三大主营业务,其中在总营收中占比超90%的房地产开发及配套业务一直是光明地产的盈利引擎。2019年,房地产开发及配套业务实现营收124.92亿元,同比下降36.18%,盈利引擎失速。此外,物业及租赁、其他两项业务,分别实现营收3.74亿元、5.98亿元,同比上涨6.74%、12.26%。

光明地产房地产开发业务主要集中在浙江、上海和江苏等区域。基于“精耕上海,深耕长三角,选耕省会中心城市”的投资布局策略,光明地产布局华东、华南、华中三大业务地区,华东地区营收在公司总营收占比超60%,也是2019年光明地产3大业务地区中唯一业绩下滑的区域。数据显示,光明地产在华东的营业收入84.11亿元,同比缩水52.30%,延续了2018年的下滑态势。

盈利端表现不佳,负债端仍居高难下。财务数据显示,截至2019年末,光明地产负债706.39亿元,资产负债率82.30%,比去年同期仅下降了0.08个百分点。在Wind房地产行业139家企业中,光明地产82.30%的资产负债率高于116家同期同行企业的资产负债率。

现金流方面,截至2019年末,光明地产货币资金为90亿元,流动负债451.89亿元,光明地产的现金缺口达360亿元左右。

此外,2018年、2019年,光明地产经营活动现金流分别为-47.89亿元、-87.34亿元,连续两年为负。在2020年第一季度为-12.45亿元,持续为负。

在偿债方面,光明地产不得不“借新还旧”。今年2月22日与4月6日,光明地产分别有9亿与10亿元的债券到期。债券到期前,光明地产分别于2020年2月19日与3月27日成功发行两期三年期的中期票据,发行利率分别为5亿元(3.7%)、7.5亿元(3.65%),用于偿还到期债券。

对此,光明地产向《投资者网》表示:“合规申购金额远超发行金额,为公司持续稳健发展提供了中长期资金支持,有利于公司优化债务结构,降低财务成本,保持稳健的财务状况。”

如今,光明地产又添新债务。5月7日,光明地产发布公告称,公司全资子公司农工商房地产以2.04亿元人民币通过协议转让方式收购武汉怡置明鸿34%股权且承担相应债务(即人民币3.98亿元),收购总金额为人民币6.02亿元。

管理层换防2020年预计营收180亿

业绩亏损与负债承压等多重压力下,光明地产试图以管理层换防寻求自救。

今年2月,光明地产董事发生变更。原董事张辉明退出光明地产董事名录,新晋董事吴通红。

4月底,先是光明地产党委书记、董事长、总裁沈宏泽辞去总裁,由郭强接任总裁。而后,原光明地产董事会秘书王宏伟辞任,苏朋程接棒。

光明地产在回复《投资者网》时称,本次公司部分董事、高管的变动,是结合公司实际情况所作的相应调整,郭强、苏朋程的任职均由公司控股股东光明食品集团提议,“表明控股股东对上市公司未来发展的重视,注入年富力强的新鲜血液,促使公司管理层结构进一步年轻化。本次公司部分董事、高管的变动,属于正常的人事变动。”

光明地产管理层变动,能否为公司业绩带来利好?这还是一个未知数。但从市场来看,管理层换防并没有提振广大投资者信心。从4月30日至5月8日,光明地产股价持续走低,跌幅3.31%,至5月8日收盘,报2.92元/股。

但光明地产对自身经营抱有信心。就2020年发展目标,光明地产向《投资者网》表示,全年公司计划营业收入180亿元,计划新开工面积350万平方米,计划竣工面积170万平方米。但光明地产同时也强调:“2020年经营计划是公司根据当前现状制定,不代表公司对投资者的承诺,能否实现取决于宏观经济形势和政策、市场状况变化等诸多因素,存在很大的不确定性,提示投资者对此保持足够的风险意识。”

从2020年一季报数据来看,2020年1-3月,光明地产营收5.91亿元,只达计划的3%。此外,2020年1-3月,公司新开工面积为62.22万平方米,公司尚无房地产项目竣工,公司签约金额为25.3亿元。由此看来,光明地产欲达到计划目标,仍任重道远。(思维财经出品)

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