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前四月恒大销售2126亿 房企竞争加剧座次再洗牌

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多位业内人士表示,4月及五一期间的楼市表现,很大程度上是需求被压抑后的爆发,能否持续、持续多久仍需观察;下半年的楼市,仍然有较多的不确定性。

当人们以为疫情将给楼市按下暂停键时,近期的市场却走出了一波复苏的行情,龙头房企的动作也再次提醒人们,无论是网上卖房,还是加紧复工,竞争从未停息。

进入5月,主流房企纷纷发布了前四月业绩,受疫情影响,大多数房企的销售出现了明显下滑,但整体上,龙头房企的表现优于中小型房企,行业兼并整合的趋势愈发明朗,前10强、35强、100强房企的排位也发生了重大变化,一些房企甚至从百强榜单中消失了。

值得注意的是,4月以来的楼市出现回暖,一些热点城市甚至重现抢房。这影响到开发商的当月业绩,也提振了他们的信心。

但多位业内人士表示,4月及五一期间的楼市表现,很大程度上是需求被压抑后的爆发,能否持续、持续多久仍需观察;下半年的楼市,仍然有较多的不确定性。

巨头们的排位竞争

碧万恒融四巨头中,恒大今年成了最博眼球的一个。5月6日,恒大公告显示,凭借著名的“7.5折”等大力促销手段,今年1-4月,恒大累计销售2125.7亿,同比增长19.4%;销售面积2371.1万平方米,同比增长43%;累计回款1782亿,同比增长60.8%,接近公司去年上半年1874亿的回款总额,刷新同期销售及回款最高历史纪录。

其他三巨头均小幅下滑。前4个月,万科累计实现合同销售金额1858.3亿元,同比减少约11%;碧桂园实现权益销售金额约1498.8亿元,去年同期为1672.3亿元;融创销售金额约955.2亿元,上年同期则为1189.9亿元,这两家的下降幅度也超过10%。

前四月,巨头们的排位有了明显变化。恒大再次登顶冠军,碧桂园落到了第二,万科第三,保利发展超过了融创居于第四位,1080亿略胜于融创的955亿,融创则掉到了第五。

排行榜十强的后五位,也发生了明显变化。新城控股跌出了前十,以505亿排到了十二名,龙湖以602亿取代新城拿下了第八名。

巨头、龙头们的表现还算是好的,跑赢了大市。据克而瑞统计,前4月百强房企累计实现销售面积1.9亿平方米,销售额达到2.6万亿元,分别同比减少了12.8%、14.5%;50强中,也只有寥寥4家销售同比有所增长,其余均是下降状态。

截至4月底,克而瑞按照全口径销售金额统计,只有4家房企销售跨越千亿,包括恒大、碧桂园、万科和保利,与2019年同期的5家相比减少1家,融创中国暂居千亿之下。

随着楼市有序复苏,4月单月的房企业绩表现也值得注意,有了回暖的迹象,很多已基本恢复到疫前的水平。

克而瑞报告显示,4月份市场热度回升,房企加快供货,百强房企销售恢复情况好于预期。TOP100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元,较3月环比上升17.2%,较去年4月同比转正。

四巨头中,恒大仍然最猛,4月实现销售652.1亿,同比增长11.6%,销售面积713万平方米,同比增长28.5%;碧桂园实现权益销售金额490.0亿元,较2019年4月同比增加3.76%,权益销售面积约589万平方米,同比增加16.07%。

TOP20房企中,有15家企业单月业绩环比提升,11家企业单月业绩同比增长,“回血量”最大的是碧桂园,达到690亿元,而单月环比提升最大的是中国金茂,达到46%。

弯道超车的机会

疫情冲击下,有人靠大力营销胜出,有人逆市拿地、开启并购争取未来机会。

保利发展就一反常态大胆投资土地。据中指研究院数据,截至4月末,保利发展、香港置地、中国恒大、绿城中国和招商蛇口新出现在拿地金额前十中,而去年同期拿地金额第一的融创中国今年仅排在第十八位。

身为稳健型央企,保利在逆境中寻求弯道超车的机会,截至4月中旬,保利已累计通过挂牌和合作获取方式新增20个项目,项目普遍位于一二线核心城市。

克而瑞研究人士林波指出,很多龙头房企的拿地力度在4月份有明显增加。一方面是之前的疫情影响了拿地,另一方面可能目前的房企拿地销售比,跟去年下半年水平基本相当,目前拿地销售比平均是0.35。

绿城从年初开始积极拿地,目前货值超过1000亿,土地投资款投入将近500亿。按照土地投资款排在第二的是保利,其次是华润和碧桂园,都在300亿以上。按照货值来看,绿城、碧桂园、保利、恒大和绿地,都是在900亿以上。

另一些房企则靠收并购实现规模跃升。去年以来,世茂近百亿收购泰禾房地产项目;又并购了福晟集团一些开发项目和业务,3月份世茂服务还收购福晟物业51%股权,涉及物业项目约90多个,签约面积超过1500万平方米。

4月份,中国奥园公告,拟收购京汉股份29.99%的股份,总代价约人民币11.6亿元。

融创、奥园、首创等房企也表示,今年有很多机会,在部分房企流动性压力较大的时候进行收购。

一些资金链紧张的公司则主动引入战投。泰禾5月初透露,公司正在考虑引入战投,已经有一些意向合作方在谈。

借助收购,世茂实现了规模爆发。继去年挤掉龙湖进入前十名,今年前四月世茂延续了上升的势头与地位,目前还是以583亿元紧紧咬住龙湖保持第九,以5亿元的微弱优势居于华润置地之前。

与这些龙头房企进取的投资和并购相比,中小型房企尤其是小房企的日子步履维艰。

中原地产首席分析师张大伟指出,今年中小房企资金链断裂将是常见问题,龙头房企则可以趁此扩张。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为,未来几年房企之间并购趋势会更加明显。

有券商指出,随着市场回暖,未来房企表现将有所分化,而持续性收入、融资成本和权益销售增速将成为决定估值的关键指标。

整体而言,龙头地位愈加稳定,百强房企的排名不断变化,行业洗牌重整加速,熬不过凛冽寒冬与大局变数的中小房企已经默默离场,剩下的玩家则带着庞大的规模体量,不断适应着行业变局。

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