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私有化收购案停滞 SOHO中国闪崩后又涨超10%

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(原标题:红星资本局|私有化收购案停滞,SOHO中国闪崩后又涨超10%)

昨日暴跌25.68%的SOHO中国(0410.HK)今日明显反弹,截至5月5日收盘,涨12.73%报3.10港元,最新总市值161.19亿港元。有市场消息指出,昨日暴跌或与其私有化生变有关。彭博社消息称,黑石投资SOHO中国的谈判陷入停滞。不过截至目前,公司暂未对此传闻进行正式回应。

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SOHO中国私有化或因疫情生变

5月4日,外媒消息称,因疫情影响导致公司前景充满不确定性,黑石关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。近期债券市场的动荡引发了人们对融资的担忧,这也是黑石集团与SOHO中国谈判的阻碍之一。

外媒援引知情人士消息表示,黑石有关私有化SOHO中国的谈判还处于初期阶段,一旦情况稳定后可能会重新启动谈判。

受此消息影响,SOHO中国尾盘突然跳水,5月4日当天下挫25.68%,创近两个月新低,收盘价报2.75港元/股,总市值142.99亿港元。SOHO中国市值单日蒸发近50亿港元,实控人潘石屹夫妇持股比例约为63.9%,4日的下跌使其身家缩水了31.6亿港元。

截至今日记者发稿,这一消息仍未被官方正式回应。

2019年10月,SOHO中国董事长潘石屹就计划整体处置公司资产。

今年3月初就有媒体称,黑石集团正与SOHO中国就后者的私有化进行谈判,引来广泛的市场关注。彼时的市场传闻曾描述称,黑石提出的私有化价格为每股6港元,交易价值40亿美元,交易细节预计将在未来几周内敲定。受此消息刺激,SOHO中国的股价在3月9日当天飙升37.58%,报4.1港元/股,还触发了暂停交易,次日仍继续一度大幅冲高。

次日,SOHO中国在公告中间接承认这一潜在交易,称公司在与海外金融投资者洽谈,以探讨进行战略的可能性,同时表示截至公告时尚未就是否进行潜在交易作出决定,且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。

不过,3月11日晚间,SOHO中国在港交所公告称,“尚未就是否进行潜在交易作出决定,而且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议...公司无法肯定任何此类洽谈(如继续进行)将导致对股份作出全面要约。”

3月20日下午,SOHO中国股价再次直线拉升,一度涨超33%,报4.08港元。当日坊间传闻,SOHO中国与黑石交易已经达成。

如今,近八周时间过去了,黑石与SOHO中国之间的绯闻不但没有取得实质性的进展,反而出现了生变的苗头。

5月5日,海通国际发表报告指,SOHO中国昨日股价下挫26%属过度调整,因有部分投资者将消息视为黑石目前将取消私有化SOHO中国的计划,但该行指SOHO中国将于5月9日刊发月报,到时或会就相关传闻作出公布。

海通国际指,SOHO中国昨日收市价2.75港元,低于公司3月初刊发潜在引入合作伙伴通告时的收市价2.98港元约8%,指目前股价水平仍未反映潜在引入新投资洽谈预期因素。黑石计划私有化SOHO中国消息可引起投资者关注,而且SOHO中国目前估值较每股资产净值7.89港元折让达65%,估计仍有可能吸引其他机构投资者的青睐。

该行称,如假若黑石私有化SOHO中国交易停滞不前,料SOHO中国或有机会寻求以“打包”方式出售旗下投资性物业。

“潘跑跑”看空中国,卖卖卖后业绩不容乐观

成立于1995年的SOHO中国由明星夫妻潘石屹与张欣创立,是国内最早的一批房地产开发商之一。从建外SOHO、丽泽SOHO到外滩SOHO,从古北SOHO、望京SOHO到银河SOHO,SOHO中国在北京、上海的黄金地带留下了一系列地标性建筑,在国内颇具盛名。

2006年,SOHO中国首次入选《财富》杂志中文版“最受赞扬的中国公司”榜单。2007年10月登陆香港联交所,其19亿美元的融资金额创造了亚洲最大的商业地产企业IPO纪录。

不过上市之后,SOHO中国开始走下坡路,尤其2010年后,潘石屹效仿李嘉诚看空中国,开始大肆抛售在大陆的资产,被网友们起了个具有讽刺意味的名字“潘跑跑”。

2015年,SOHO中国将外滩地王以84.9亿元卖给复星集团;2016年初将上海世纪广场以32.3亿元出售给了国华人寿;同年9月将位于上海虹桥CBD的凌空SOHO卖给了携程;2017年先后出手了虹口SOHO、光华路SOHO;2019年将北京9个商业项目中的2583个地下停车位大甩卖。

如今,SOHO中国的核心资产现在只剩下北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO,位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO。其中丽泽SOHO和古北SOHO均是去年新开写字楼物业。

根据戴德梁行等机构数据,当前国内写字楼市场整体不佳,空置率创下十年新高。受行业下滑的影响,去年SOHO中国的业绩表现并不乐观。

4月20日,SOHO中国披露2019年年报。财报显示,2019年SOHO中国实现营业额约人民币18.47亿元,同比增长约11%。本年度实现公司权益股东应占净利润约人民币13.31亿元,同比减少30.85%。其中,每股基本盈利0.26元,不派息,这也是SOHO中国上市以来首次不派发股息。

值得注意的是,SOHO中国的损益表当中包括11.68亿元人民币的投资物业评估增值,这笔只存在于账面的字面收益才是最主要的收益来源。

如果将这笔账面收益扣除,也不考虑出售子公司等其他非经常性利得,SOHO中国的经常性业务税前利润为6.94亿元人民币,税前利润率为37.59%。

投资者寄希望于黑石接盘,但随着当前国内写字楼市场整体入冬, SOHO中国的写字楼出租业务也面临巨大的挑战。

SOHO中国称,2019年末运营稳定的投资物业平均出租率为90%,同比下降了6个百分点。受到疫情影响带来的冲击,SOHO中国今年租金收入或许也将受到一定影响。

行情向下,黑石止步观望也不难理解。

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