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姚振华对宝能城发动刀 架构调整、上市计划推迟

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宝能城发年初聘请来的常务副总裁李万乐,在任职近90天后就离职了,接下来,其分管部门会由宝能集团副总裁兼城发集团常务副总裁程细宝代管。

一位宝能集团内部人士李宇(化名)对界面新闻透露:“李万乐是在4月1日确认离职的,我当时还以为是愚人节玩笑。不过老板姚振华提出的业绩要求很高,李万乐压力确实很大。”

自2018年底余英离开后,宝能城发的总裁席位已空悬有一年多。李宇表示,余英走后,宝能集团董事长姚振华面见了不少总裁候选人,但并没有找到理想人选。所以,宝能城发一直由姚振华亲自负责,程细宝协调管理。

尽管还未组建好一支专业的地产职业经理人队伍,但姚振华给宝能城发定下了一个不小的规模目标,即在2021年突破千亿、2022年达2000亿。

界面新闻独家获悉,为了实现规模扩张,姚振华已开始积极搭建宝能城发的区域公司,明年或后年有望实现三级管控。

宝能城发的区域化还处于萌芽阶段,初步划分出五大区域,分别为粤港澳大湾区区域、华东区域、华北区域、西南区域以及华中区域。

至于各区域负责人,粤港澳大湾区区域总由原宝能城发广州公司总经理劳力担任,华东区域及西南区域总由原宝能城发杭州公司总经理何汉军担任,华北区域总由刘卫星担任,华中区域总由蔡启斌担任,这四位区域总中前两位属于内部提拔、后两位是对外招聘而来,现均为宝能集团总裁助理级别。

近期宝能系地产板块除了调整业务区域划分外,界面新闻还了解到,姚振华对地产板块上市计划又有了新调整。

目前宝能地产上市的时间可能会往后推一些,估计到2022年,现在规划的上市路线是在香港IPO,但也存在借壳的可能。在姚振华看来,宝能城发如今的体量还不够大,要等项目数量达到一定规模后再上市。

《财经》2018年7月曾报道,宝能地产的上市计划启动于2017年夏秋之际,计划在2020-2021年完成上市计划。

据界面新闻了解,2018年是宝能集团筹划地产业务上市最关键的时候,姚振华当时组建了专门负责相关工作的上市部和管委组,将钜盛华和宝能投资集团总部的不少财务高手都调来了,原本是想将宝能系所有地产业务一起打包上市,但因未能磨合成功而中止。

对于内部区域划分与上市问题,宝能方面尚未回复界面新闻。

擅长资本运作的姚振华一直有一个“地产梦”。

2012年-2014年期间,姚振华带领宝能地产在项目扩张上比较激进,进入超过20个城市,但大部分为二三线城市郊区。直到2016年,宝能地产的年度销售额才达到139亿元。

地产业务的缓慢增长令姚振华不甚满意。2015年他将宝能地产并入到其胞弟姚建辉掌控的宝能控股,决定集中精力通过股权收购的方式以迅速提升地产业务的规模。

一位接近宝能人士告诉界面新闻,并入后姚振华觉得姚建辉做广东省外业务存在一些问题,不肯发展政府鼓励的产业地产,于是姚振华就决定成立宝能城发。2016年底,主打产业地产的宝能城发在深圳成立。

2017年6月,随着深圳地铁成为万科第一大股东,持续近两年“宝万之争”落幕。此后姚振华并没有放弃他的“地产梦”,在同年11月邀请保利发展前副总经理余英加盟宝能,聘任其为宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城发集团总裁。

李宇对界面新闻透露,余英加入后,姚振华曾经想过把宝能控股的地产项目和宝能城发都合并到宝能地产中去,交由余英统一管理,但是姚建辉不同意。

姚振华希望做产业地产,紧贴政府需要,而姚建辉则坚持做传统地产开发销售,认为产业地产开发周期长、规模扩张慢、持有物业多,不是一个好的发展方向。

姚氏两兄弟发展地产业务的理念不一样,所以在经过2017年-2018年的磨合后又分开做地产了。

2019年初,姚建辉成为香港上市公司新体育的实际控制人(后更名为“宝新置业),并陆续将宝能控股中一些由他主导的项目装到宝新置业中去。

李宇指出,姚建辉现在做地产业务的平台就是以宝新置业为主,而姚振华则是主导宝能地产。

宝能地产如今是一个大平台,既包括宝能城发,还包括前海人寿旗下以持有物业运营为主的前海置业、金利通,宝能控股中一些由姚振华主导的项目未来大概率也会合并到宝能地产中来。

宝能地产可以理解为宝能集团打包地产业务上市的一个“牌子”,实际开发主体还是宝能城发。

界面新闻了解到,宝能地产的上市工作一直在做,主要资产包括宝能城发、前海置业以及金利通,未来可能会取名为宝能产业地产,但和宝新置业是分开的。

从股权结构来看,宝能地产已具备在香港上市的初步条件。宝能地产控股股东是在香港注册的宝能控股,而宝能控股的实际控制方为在开曼群岛注册的宝能实业集团,姚振华和姚建辉通过控股的境外公司分别持有宝能实业集团80%和20%的股份。

天眼查信息显示,2018年11月2日,宝能城发的股东也发生变更,从深圳市宝能投资集团有限公司持有99%股权、深圳宝源物流有限公司持有1%股权变更为宝能地产100%持股。

为实现上市,如今摆在姚振华面前的首要难题就是宝能地产的规模化问题。

宝能城发目前主要包括四大业务板块,即产业地产、城市地标、文旅地产和高端居住,目前已在西安、济南、郑州、广州、贵阳、绍兴、昆明、杭州、太原等30多个城市落子,重点布局一、二线城市。

克而瑞数据显示,2018年宝能集团商品房销售金额仅为66.6亿元,排名全国房企第179位,2019年微涨至84.8亿元,排在第167位。

一位接近宝能人士告诉界面新闻,宝能城发规模增长缓慢一方面与其以产业地产为主的发展模式有关,另一方面也与其管理层的不稳定性有关。

自余英在2018年底离开后,有不少高管也陆续从宝能城发离开。2019年3月,姚振华在公司内部宣布由他自己来兼任宝能城发总裁一职,宝能集团副总裁兼城发集团常务副总裁程细宝协助其管理。

今年初,宝能集团通过官方微信宣布,荣盛发展集团原董事李万乐已获任为宝能城发常务副总裁,主持宝能城发的日常经营管理工作。这是宝能首次对外正式公告宝能城发的人事任命。

据悉,李万乐进入后只接管近60%的宝能城发,涉及营销、工程、设计以及一些后勤部门。而融资部门、土地拓展、财务以及人力部门这四大关键部门,则分别由程细宝、宝能集团高级副总裁兼中国区总裁邹明武、宝能集团副总裁兼财务总乔宗力、宝能集团副总裁兼人力中心总孙莉负责。

李万乐的离开或许还与较大的业绩压力存在一定关联。姚振华给宝能城发定下的2020年销售目标是“保500亿争1000亿”,但这个目标很难完成,最终实现300-500亿元销售额的可能性比较大。

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