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深圳楼市百万“喝茶费”后面的隐秘利益链

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p>深圳楼市近期热度飙升,与投资需求入市、市场做多炒作有关。

“8秒售罄”、“一夜涨百万”、“天价喝茶费”,难以想象,这些曾经在2016、2017年充斥深圳楼市的现象,又在2020年的春季重现。

疫情后深圳楼市的这波爆发,成为3月份以来房地产市场最热门的话题。与之对比,全国楼市依然冷清,深圳的情况成为特例。

然而与几年前的火爆不同的是,深圳楼市这轮热潮,背后有诸多人为的因素在推动,炒作的氛围更为浓烈,开发商、中介、各类掮客、投资者、贷款公司等等,都涉身其中。

4月以来,深圳住建局已连发两文,严打市场乱象,尤其是喝茶费这类。此外,政府还准备了更多的调控手段,将视市场情况继续推出。

被刺激的“炒房客”

深圳的炒房客、中介们都记得,疫情后第一个线下开盘的项目,是位于蛇口太子湾的湾玺项目。

这个项目由央企地产商招商蛇口开发的,备案名称为云玺大厦,预售房源为225套。

来自多家中介和代理机构的信息显示,在3月7日,湾玺第一次开盘,仅放出70套房源,2000万左右一套的豪宅公寓,号称开盘即售罄。

由于是疫情后的第一个开盘项目,当时这个消息被广为宣传,刺激了很多人的神经。

紧接着,湾玺又在3月13日推出14套房源,总价4200万起步,同样号称8秒售罄。配合自媒体、中介的宣传,再次引爆。

4月5日,湾玺第三次放出54套公寓,市场消息显示当天就卖完了。

与此同时,关于湾玺开发商“捂盘惜售”、“宣传秒光、售罄”、“收取喝茶费”等质疑也蔓延开来。

同一个项目为何要分三次开盘,而且每次就放出部分房源?深圳业内人士人为,湾玺的做法就是典型的“饥饿营销”,为此,招商蛇口已被政府部门约谈了。

4月9日,湾玺的开发商、深圳市大子湾乐湾置业有限公司发表声明,称自己没有“捂盘惜售”等行为,“秒光、售罄”等消息也不属实。

乐湾置业即为招商蛇口的子公司。其表示,综合考虑蓄客情况、营销成本等各方面因素,本项目根据产品户型面积段调整中介公司佣金点数,并于2020年3月7日、3月13日、4月5日三次集中进行中介转介推介活动,属正常销售行为,被外界讹传为“三次开盘”。

对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,湾玺138套公寓三次推盘,每次就放十几套、几十套,而且为了准备3月7日疫情后的第一次推盘,各方渠道从2019年底就开始蓄客,自媒体大力配合宣传,把中介渠道用全,渠道费给到了3个点(一套房最低的佣金就是60万),用足了办法促销。

“因为这是头炮,打不响,后续推盘和整个楼市预期,就完了。”李宇嘉说。

中介、渠道公司、自媒体是开发商的重要帮手。他们在朋友圈及网站同步销售数据,大量发布、积极散播售罄的信息,将市场氛围炒作起来。

这样一波操作后,在“豪宅湾玺三次开盘三次售罄”的消息刺激下,深圳楼市投资炒作的热情、投资性需求被彻底激活了。

“买湾玺的基本都是投资的,毕竟几千万的资产肯定不是第一次买房了,疫情后,许多人担心货币贬值,就想入手房地产资产,而湾玺是公寓,购房资格等方面操作起来更容易,”深圳一位资深投资者说。

在他发起的微信群中,许多人都在讨论近期的几个热点项目,包括价格、成交、贷款等等方面。而在深圳,类似这种投资客微信群还有好多个。

深圳中原地产研究中心调研显示,3月份入市的需求中,投资性购房比例已占到了38%,逼近2016、2017年牛市高峰期的40-45%。而在市场热度飙升后,这个比例,在4月份可能更高。

暗自流通的“喝茶费”

经过开发商、中介、渠道们的层层铺垫,深圳楼市的投资需求被激发出来,投资客纷纷入市的同时,“喝茶费”也重出江湖。

所谓喝茶费,即购房人通过中间人,付一笔钱给开发商,以此来获得想要房源的一笔费用。一般是在楼市火爆或房源抢手时才会出现。

购房者陶宇(化名)最近就有了这样的遭遇。据他称,年前曾看中宝安区一个项目的房源,户型什么的都满意,当时找销售预留了,后来赶上疫情没有来得及付定金,结果这几天开发商突然表示,如果再买要多交100多万的费用,让他心里很不舒服。

要收“喝茶费”的项目还有不少。近日,“家在深圳”的业主论坛上,深圳宝安区海纳公馆的“喝茶费”价目表曝光。一套116平方米4房户型的房源,总价1120万,喝茶费100万;89平方米3房户型的房源,总价816万,喝茶费85万。

记者以购房者身份,走访了深圳宝安区多家中介。其中一名中介表示,海纳公馆、润恒都市名荟等项目都可通过交一笔钱选房,但是目前查得很严,等月底有消息后,会介绍一个“关系人”见面谈。

据中介介绍,具体操作流程是,双方见面后,购房者与“关系人”会签署一份协议,然后去银行联名开户,做一个资金账户监管,将“喝茶费”冻结在里面。

如果后期购房成功,网签备案合同以后,双方共同去银行,同时在场的情况下钱就可以转到“关系人”账户,“关系人”不能单方取钱;而后续要是出现纠纷,或者没买到房,则根据协议退钱,银行的资金会自动解冻,退回原账户。

对于“购房人买到房后悔了不想给钱怎么办”,中介说,买房人想赖这个钱的情况,没有遇到过,“说实在的,别人既然敢做这种生意,那肯定有把握能让你给钱,肯定有这种门路”。

他表示,之前有成交过、操作过的,是前海的颐湾府。但是像华润、招商这种央企操作不了,华润城1234期,这种只能靠运气自己去买了;华润深圳湾悦府,以前也有操作的,但是那个代价太大了,一套363的户型,差不多得给一千万的好处费,那个代价太大了就没必要了。

此外,万科的项目也操作不了。不过万科近几年在深圳也很少有新房供应。

什么样的人充当着中间人、“关系人”?该中介透露,“深圳专门有一批跟开发商老板有关系的人,靠这种关系赚钱,主要是他们在操作”,在目前的严查下,开发商和中介一般不会直接插手。

另据深圳资深业内人士透露,其中,“喝茶费”主要的资金流动涉及买房人(或投资客)、外场中介、驻场中介、开发商内部人员、掮客等多方人员。

其表示,主要中间人一般有两到三个,即投资客与中介联系后,“喝茶费”通过外场中介转给驻场中介,再转至开发商内部负责人手里;但一些小型开发商也有可能只有一个,钱直接由中介转给开发商。

除此之外还有一种情况,关系户、掮客,那些与开发商或政府部门有关系的人,可以利用这个资源,充当中间人。

当记者进一步追问具体协议内容时,上述中介则表示暂时不清楚,要到月底有消息后才知道,只是再三强调有保障。

中介坦言,对于深圳抢手的楼盘,年前就已经存在喝茶费这种情况了,“毕竟新房限价,即使加了‘喝茶费’,还是比周边二手房便宜不少,不这样的话说白了买不到房子。”

他透露,“喝茶费”突然被爆料,是因为之前购房者与“关系人”没谈妥。

“中间人刚开始是要80-100万,购房人就给了50-60万,那别人就给他拿的低楼层,3楼4楼,然后他就不满意,就这种事情起了纠纷,捅出去了。”

中介表示,深圳“喝茶费”的现象很普遍,尤其像宝安区等地段比较好的楼盘,或多或少都有这种问题。“你只看到被爆料那几个,是因为新盘就那几个,宝安区的新盘大多都是一样的,现在都是这种操作。”

另一边,中介还推荐了同为宝安区的盛意家园,据悉该项目将在月底开盘。“盛意家园买不买得到也很难说,但估计流程都差不多。”

严打与调控

针对市场近期的乱象,深圳宝安区住建局发文显示,涉及“喝茶费”的楼盘包括新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等。

4月10日,海纳公馆公告,表示不存在收取“喝茶费”、“更名费”等情况,且项目所有住宅产品已全部售罄。

不过,记者从宝安区中介处了解到,目前云玺锦庭已经没有房源了,但明确表示海纳公馆和润恒都市茗荟还是有的,只是目前还不能买,“最近这一片正在严查,差不多到月底的时候可以有消息。”

深圳的“喝茶费”由来已久。

对买房人而言,遇到被收“喝茶费”的时候很不爽。对于投资客而言,有时候他们宁愿支付这笔费用,以换取套利空间。

一名在深圳买房十多年的资深投资者表示,她见过几万、几十万的喝茶费,也见过600万的。甚至有时候是买房人主动要交的。“截至目前,以前那些交过喝茶费的人,都是赚了的”。她说。

有业内人士指出,“喝茶费”多少,取决于房子本身价值和市场价值的价差,其本质就是低于市场价导致供小于求。

当前市场上,“喝茶费”出现的根本原因,在于限价导致新房二手房价格倒挂,即便多交了一笔钱,也能马上赚到差价,有套利空间。

据诸葛找房研究中心数据,宝安中心区的二手房每平米基本都在10万以上。

相比之下,涉嫌收取“喝茶费”的深圳宝安区海纳公馆,户型在76-118㎡的房源,单价区间在7.4-10.8万/平方米,总价区间在562-1274万/套,平均备案价89976元/平方米。

李宇嘉认为,喝茶费主要是由于开发商或者中介机构,认为项目价格遭遇政府限价低估,便内部拿下房源再按市场价进行出售。“很多这种行为实际上都是开发商自己主导的。”

更多是开发商为绕过政府限价做出的举动,基本最终都会流到开发商手中。

李宇嘉认为,喝茶费使限价政策存在一定程度的失灵,人为抬高了购房成本,助长市场炒作情绪,不利于房价稳定,也与“房住不炒”主基调相背。

4月18日,深圳住建局发文表示,对部分市民反映个别楼盘“收取喝茶费”、“捂盘惜售”、“恶意加价”等问题,已会同各区和相关部门深入调查,将根据调查结果对恶意炒作房价的行为依法依规严肃处理。

未来三个月,住建局将联合相关部门对于以下行为进行整顿:二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价,机构及个人恶意炒作房价,部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论,评估机构高评高贷,以及“黑中介”违规经营。

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