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深圳"烂尾楼王":邦达花园一烂20年 身价已涨百倍

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每经记者 甄素静

深圳楼市近来风光无二,即便是现在,开发商也乐于花大价钱,营造一派“秒光”的繁荣之象。

而深圳新贵片区前海,有一座楼一“烂”20年,号称“深圳烂尾楼王”。

“太复杂了,牵扯的利益方太多了!”这是业内人士对这座烂尾楼的一致评价。

“赔偿标准我们没法定,登记截止日期也没定,拿到赔偿款时间快慢也不好预估”。关于邦达花园盘活预期,日前,一位不愿具名的南山区政府工作人员给出了一连三个否定答案,“只能说早点登记、早点审核”。

而随着时间推移,邦达花园的土地货值与日俱增,利益牵扯方得到或失去的也将更多,但没有一方会轻易放弃。

开发商一房多卖,最多的一户有8个业主

“深圳烂尾楼王”邦达花园位于深圳市南山区南头街北侧、前海路东侧,距离大新地铁站约500米,交通便利,周边的星海名城、前海花园、黄金海岸等大型社区,目前均价7万~13万元/平方米。

邦达花园是一座临街的七八层高独立楼栋,新刷过的外立面粉嫩鲜亮,楼前整齐排放着多块艺术感十足的广告板,街道上人来人往,乍看与普通社区无异。

如果不是正对着街道的窗户或被木板钉得严严实实,或被打得残破没了玻璃,很难将它与烂尾楼联系在一起。而且,是在深圳的新贵片区前海,一“烂”20年。

“一年内盘活?怎么可能这么快!”在被问及进展预期时,负责盘活工作的工作人员果断利索地回答,“一年都登记不完!”

“目前已经登记的有两百多户,预计有五六百户业主。购房者买入的有商户,也有住宅。”上述工作人员告诉记者,“当年开发商一房多卖,就目前登记情况来看,有房子一户最多8个业主,少的也有两三个。购房者来自全国数十个地方,全款的少,一般付个三五万定金。”

“盘活涉及主体非常多,而且现在原业主还没登记完,业主要拿购房合同的原件、复印件过来,登记后要上报政府、再报法院审核真伪。”

邦达花园开发商为深圳市和耀房地产开发有限公司(以下简称和耀公司),由三家公司深圳市家品食品厂、深圳市邦达实业有限公司、深圳市南山区金城房地产开发公司以合作建房形式报批成立,如今,邦达实业更名为华置公司,家品食品厂也更名为家品公司。

2000年,邦达花园建成A型住宅楼,A型商铺和B、C型住宅至今未建。2000年9月,和耀公司取得邦达花园A栋预售许可证。

记者了解到,由于当时和耀公司董事长韩巍采取一房多卖、诈骗小业主购房款,被公安机关逮捕,众多小业主向法院起诉,邦达花园被南山法院等多家法院查封,项目开始烂尾。与此同时,由于韩巍虚报公司注册资本,被工商部门吊销了营业执照。

但据启信宝,目前和耀公司工商信息仍显示为吊销未注销。广东丹柱律所创始合伙人颜宇丹告诉《每日经济新闻》记者,营业执照被吊销到最后注销有一个过程,在这个过程中可以进行一些活动,可以从事清算活动和诉讼活动,但不可再独立开展经营业务,这也是邦达花园陷入烂尾的主要原因之一。

几方争夺盘活主体

2004年,深圳市政府作出《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》,邦达花园位列其中。文件提到,烂尾楼原来的开发商可以将土地置换给另外一家公司,由这家公司偿还债务并继续开发。文件下发后,当时有多家公司有意盘活邦达花园。

2006年11月,和耀公司与京益公司签订置换协议书,约定由京益公司盘活邦达花园,并承担所有债权债务。但家品公司认为,和耀公司已经被工商部门吊销营业执照,所以它与京益公司所签订的合同没有法律效力。

2007年4月,南山区政府联合深圳市国土资源与房产管理局、深圳市规划局、南山区人民法院等9个单位成立邦达花园专项工作组。

专项工作组否认了京益公司的盘活主体身份。2008年10月,专项工作组认为和耀公司被吊销营业执照后,只能开展与清算相关的工作,因此和耀同京益签订合作协议无效,要求南山区人民法院退回京益公司所交的1500万元保证金。

同时,报告指定由家品公司作为盘活主体,负责承担烂尾楼盘的善后处理工作,尽快理清与原合作方、京益公司、小业主等方面的法律和经济关系。

开发商股权、楼盘土地使用权等纷争不断

错失盘活主体的京益公司并没轻易放弃,2011年10月,其向深圳市国资委下属深圳投资控股公司(以下简称投控公司)举报,称家品公司在邦达花园项目的权益属于国有资产。投控公司核实后认为情况属实,同意且支持京益公司作为盘活主体。其认为,家品公司在增资、改制过程中,未将邦达花园项目权益纳入改制范围,邦达花园项目所涉及的权益属于国有资产的一部分,应由投控公司承继。

对此,家品公司反诉称,投控公司组建之前,邦达花园项目所涉土地使用权自1998年出让之后就不再属于国有资产。

京益公司则认为,根据相关文件,邦达花园土地使用权已依法有偿转让给和耀公司,故邦达花园土地相关权益现属和耀公司,京益公司为邦达花园的合法盘活主体。

2018年4月,广东高院判决同意深圳中院一审意见,和耀公司未进行解散并清算的情况下,投控公司现提起诉讼主张邦达花园项目权益全部归其所有的条件尚不成立。但投控公司认为,邦达花园所占用土地物权权益并不属于和耀公司所有,与和耀公司如何具体运作无关,更不应纳入和耀公司的清算财产范围,应当立即全部返还投控公司,没有理由需要等待和耀公司解散并清算后才能作价返还。

目前,投控公司与和耀公司、京益公司的关于邦达花园土地物权保护纠纷一案,已经过深圳中院和广东高院两级法院的审理。2018年4月,二审法院广东高级人民法院判决驳回投控公司上诉,维持深圳中院驳回投控公司的判决。2018年12月家品公司申请再审,也被最高人民法院驳回。

身价暴涨百倍在官方协调认定流程中,邦达花园盘活与否、进展快慢,取决于和耀公司是否可以顺利完成清算程序。

广东高院认为,和耀公司自2003年被吊销营业执照后,一直未进行清算,其债权债务状况也并不清晰,而在和耀公司未进行解散并清算的情况下,深圳投控公司提起诉讼,主张邦达花园项目权益全部归其所有的条件尚不成立。

颜宇丹认为,对于企业吊销营业执照,但迟迟不能进行解散、清算的行为,权益相关人可就怠于履行清算义务,损害债权人利益,提起诉讼要求其履行清算责任。法院已经就控投公司如何维护自身合法权益指出了解决路径,建议投控另循合法途径解决争议,例如可单独提起诉讼,要求和耀公司的股东履行清算义务。

一位不愿具名的南山区政府工作人员表示,邦达花园盘活涉及公司特别多,公司间互讼官司也打了十几年,但由于和耀公司股权纠纷,导致清算工作其迟迟未有突破性进展。现在是家品公司负责前期盘活工作,政府不会强制介入,先交由市场自行解决。

自2003年至今,和耀公司股权纠纷和解散清算究竟进展如何?和耀公司回复称,为启动清算,股东多次找市场监管部门反映,并已向深圳前海合作区人民法院提起股东确认之诉,待该案判决生效或工商总局答复后,公司股东即可依法组织清算。

“赔偿标准我们没法定,登记截止日期也没定,拿到赔偿款时间快慢也不好预估”。关于邦达花园盘活预期,上述工作人员给出了一连三个否定答案,“只能说早点登记、早点审核”。

投控公司向政府部门提交文件显示,目前邦达花园项目所涉土地使用权益价值已升至2.41亿元,依照1998年和耀公司与深圳市规划国土局签订《深圳市土地使用权出让合同书》,该块土地应缴土地出让金仅263万元。

随着时间推移,邦达花园的土地货值与日俱增,利益牵扯方得到或失去的也将更多,但没有一方会轻易放弃。

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